作者ptt0219 (三等公民~~)
看板RIPE_gender
標題Re: [問題] 不知道大家對於目前的房地產的看法如何??
時間Sat Dec 21 16:13:07 2013
不動產估價三大常用方法：
原價法：亦稱為「成本法」，係先求取再估價日期重新建造對象不動
產之原價，再按此原價進行減價修正，依此種方求得之試算價格稱為積算
價格。
比較法：亦稱為「價格法」、「市場比較法」、「市場資料比較法」
或「買賣實例比較法」，係以比較方式求取不動產價格所使用之方法，即
收集多筆買賣實例，選擇適當者依施行情況補正及期日修正，同時對區域
及個別因素進行比較，求得試算價格（比準價格）。
收益法：亦稱為「收益還原法」、「收益資本化法」、或「價值法」
，係將不動產之純收益資本化，算出收益價格，以此作為該不動產之實質
價格之估價方法。
如果評估市場行情合不合理的話，會不會有泡沫化的風險？用比較法
和收益法兩者所得的價格，來比較看看會比較準一點。
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至於怎麼算？請去看教科書的內容啦！
※ 編輯: ptt0219 來自: 111.249.245.39 (12/21 16:16)
1F：推 sareed:看了好想把估價師再考一考 7 8年前考總分差四分 那堆書都還 12/21 16:43
2F：→ sareed:留著~~還有 理論跟實務是兩回事啦 不動產用理論來看絕對死 12/21 16:44
3F：→ sareed:光光~~ 12/21 16:44
低錄取率，但CP值又不高的一張牌。
4F：→ psycho1199:炒房高手應該都沒有這張牌吧 12/21 16:46
5F：→ sareed:所以沒有人在看理論的 咦!? 張鶚鶚!? 12/21 16:50
這張牌好看不好吃，主要是有許多人全省一張牌租透透~~
因此，法院本來就少的可憐的案源被瓜分的差不多了。
普通不動產估價的案件一兩萬開始起跳，民眾沒事也不會花錢（
是根本不想花這筆錢）。
銀行貸款更不會把這塊肥肉外放的~~
為財團服務的，反倒是混得較好。
6F：推 blackyw:理論上市場總會回歸理性的，只是在那之前我們就死了。 12/21 17:59
好像很多人都忘了2008年金融風暴的起因~~
拳四郎：「請別搶我的台詞~~」
※ 編輯: ptt0219 來自: 111.249.245.11 (12/21 18:28)
7F：推 yamatai:因為炒房就是在套市場不合理訂價的利潤啊 炒股票也是 12/21 20:39
8F：→ yamatai:越不合理的價格利潤越高 這不是鐵則媽 12/21 20:39
一、資訊不對稱市場，掌握資訊者會有暴利可圖的機會~~
二、市場情緒通常會導致超漲超跌。
股市人人喊漲、報章雜誌天天報，連本應六根清淨的光頭（指尼姑或和
尚等出家人）也來開戶時，大概也差不多了。（這我真的曾於2000年崩盤之
前，在號子裡看過尼姑跑來開戶。原來「一見尼姑，逢賭必輸」是有其根據
的。（大誤）
SARS期間房市及股市冷到不行，好像世界末日一般（當時氛圍的確如此
），事後來看反倒是大買點。
有人根據這種原理，發明了金融市場「人氣指標」之類的東東。
※ 編輯: ptt0219 來自: 111.249.236.82 (12/21 21:10)
9F：推 sareed:強者我同學研究所畢業就考上 7 8年過去了 錢錢真的不多~~ 12/21 22:43
某縣市，真正執業的不動產估價師聽說才兩個，其他十幾個都借牌的~~ XD
法院拍賣的估價案件其實也不高，一件4000元左右，雖然估價報告也不必太
嚴謹去寫，但連基本案源都被借牌的分光光了，是要喝西北風嗎？
所以一次沒上後，看到這種情形，也不想考了。
※ 編輯: ptt0219 來自: 111.249.248.87 (12/21 22:58)
10F：→ sareed:這個政府政策要搭配啦 據說現在比較好考 考起來備而不用將 12/21 22:57
11F：→ sareed:來政策大轉彎所有不動產移轉都要估價簽證 那就逆轉勝了~~可 12/21 22:58
12F：→ sareed:能吧~~ 12/21 22:59
100年：462人到考， 3人及格，及格率 0.65%（考選部在100年時讓一堆人失望了）
101年：380人到考，49人及格，及格率12.89%（結果101年考上的，算是爽到了。）
102年：392人到考，31人及格，及格率 7.91%（這比較接近以前的及格率。）
不動產移轉要估價簽證？洗洗睡吧！民間公證人也肖想民法166之1條會施行，然後
業務接到手軟~~
目前不動產估價師連銀行貸款的這塊肥肉都吃不到了。 XD
※ 編輯: ptt0219 來自: 111.249.248.87 (12/21 23:09)
13F：→ sareed:恩 其實很難 這大家都知道~~有時間有餘裕考起來不算壞事 12/21 23:10
14F：→ sareed:我說移轉簽證很難這件事 12/21 23:12
現在實價登錄制度都嘛是可憐的地政士在建立的。
不動產經紀業者幹是幹在「不開發票被抓包」的風險愈來愈大了。
專技人員會變成實價登錄的義務人，真是奇也怪哉的制度~~ XD
※ 編輯: ptt0219 來自: 111.249.248.87 (12/21 23:15)
15F：→ sareed:不知道 沒幹這行很久了 但我相信工作久了上軌道後要想精進 12/21 23:23
16F：→ sareed:會動念頭考這張 尤其是經紀人地政士都考過的情形之下~~ 12/21 23:25
剛查了一下，有好幾個縣市是完全沒有任何不動產估價師在當地執業的。
那些縣市的法院案件大概通通都是借牌的吧？
也證明了一般不動產估價師實際上的業務範圍有多小了。
※ 編輯: ptt0219 來自: 111.249.248.87 (12/21 23:28)
17F：→ sareed:改天我來問問估價師同學好了 看台灣估價師的未來在哪~~只知 12/21 23:34
18F：→ sareed:道他都在大學或民間兼課 2 3年沒見面了~~ 12/21 23:36
19F：→ sareed:喔喔 他有在事務所做正職 只是跟在世貿那棟的會計事務所比 12/21 23:39
20F：→ sareed:起來 估價師事務所帥不起來 錢錢也少~~ 12/21 23:40
照理說考的上不動產估價師的話，考上另外兩張地政士及不動產經紀人應該
沒問題的，你同學沒考上嗎？ XD
※ 編輯: ptt0219 來自: 111.249.248.87 (12/21 23:50)
21F：→ sareed:沒去考吧 我記得 但搞不好這幾年也跑去考了 12/22 00:00
22F：推 apley:市場是偶而回到理性, 大部份時間很瘋狂的, 因為莊家希望如此 12/22 09:15
23F：推 adon0313:大城市漲不上去，鄉下也漲得一塌糊塗就掰了 12/22 12:14