作者zofla1015 (zofla)
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標題[其他] 未登記之違建能否主張優先購買權
時間Tue Jan 24 00:29:46 2017
事實經過：
請問，未登記地上權之違章，是否就沒有優先購買權？或者是事先知情土地即將被標售？
因為年底時，久居三十年的家屋，被縣政府標售出，但過程家人全然不知情。
查詢法規跟地政人員說法：是可以不用告知的，因為我們沒有登記地上權。
現在要求登記，也不太可能(根據售地範圍，房子被切成一半，等於有一半還沒被賣出)
但是，我查部分內政部跟部分法律事務所的說明，似乎好像又有事先知情權。
因為土地為 '不點交'，地政科人員可以不介入，但標出後，
地政科人員每天打好幾通電話(通話紀錄是可以調出的)，
地政科人員也陪同建商跟建商律師來談。
地政科人員說了幾句話，讓家人很受傷，可是也無力反駁：
內容比如:
''你們不搬就賠錢''；
''不快點解決就是要告拆屋還地''；
''因為你們是低收入戶，所以沒有人會幫你們''。
(但是沒有公開錄音，她說的話，無法變成陳情的證據，其實蠻傷人的)
我自己還有找到其他地方的人，發現其實有其他內幕。
(已經有其他地段的住戶聯合，把陳情送到內政部跟監察院了
但家人這邊只有三戶，力量薄弱)
主要問題：
請問違建且未登記地上權者，是否沒有優先承購權？或知情權？
地政科人員也說：依法，她不用告知！
但是，我看內政部的解釋，似乎又有點出入？
https://www.land.moi.gov.tw/pda/landfaq.asp?lcid=03&cid=59#2
Q&A 2.
二、另上開土地法條文並未規範該房屋須為合法房屋，始得依該條主張優先購買權，且自己
出資建築，係屬法律事實行為，縱未登記，出資人於建築完成後即已取得房屋所有權；又違
章建築雖不得向登記機關辦理所有權登記，但仍得為交易之標的，買受人取得事實上處分權
，故實務上法院裁判見解，亦不以該房屋合法為前提，違章建築之房屋，於符合前揭法條規
定者，仍得主張優先購買權之適用（最高法院48年台上字第1812判例、85年台上字第1051號
與86年台上字第1785號判決參照）。
雖然我大概知道答案，但是，應該可就此點陳情吧 QQ。
先感謝各位幫 小弟/小妹 解惑或提出建議，如內容尚有不足，盼請提出需補充之處。
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1F：推 a9301040: 有無承租土地？ 01/24 00:46
2F：→ a9301040: 跟建築物是否合法無關，你有無租賃、地上權等合法使用土 01/24 00:47
3F：→ a9301040: 地，比較有關 01/24 00:47
4F：→ ixixet: 標售走那條？公告呢？ 01/24 00:51
5F：→ zofla1015: a大，沒有承租，但根據您的回覆，答案是可以不告知吧QQ 01/24 02:02
6F：→ zofla1015: i大，是縣有財產管理自治條例，僅在縣府網站上公告。 01/24 02:04
7F：→ zofla1015: 唉，土地目前僅繳了2年補償金。另一半未標售的正在申請 01/24 02:05
8F：→ zofla1015: 嘗試申請時效取得地上權中(不過通過機率不大) 01/24 02:07
9F：→ taoist9999: 重點是土地法第104條規定，基地之地上權人、典權人或 01/24 03:47
10F：→ taoist9999: 承租人才有優先購買權。 01/24 03:47
11F：推 magickevin: 沒有出入，這篇Q&A是寫給有土地法104那三種人看的，你 01/24 07:23
12F：→ magickevin: 沒有承租就跟你無關了，另外，我覺得你走錯方向，1.a. 01/24 07:23
13F：→ magickevin: 時效取得地上權很難過b.你繳了補償金時效已經被中斷了 01/24 07:23
14F：→ magickevin: ，2.就算當初有通知或者有優先購買權，你能像建商一 01/24 07:23
15F：→ magickevin: 樣買下整塊基地嗎?，3.你連自己有什麼或沒什麼權利都 01/24 07:24
16F：→ magickevin: 還沒搞清楚已經跑去陳情了 01/24 07:24
17F：推 taoist9999: 請求拆遷費是一個方法，但錢要求太多的話，畢竟地主沒 01/24 09:36
18F：→ taoist9999: 有法律上的這種義務，地主時間多無資金壓力的話，也 01/24 09:37
19F：→ taoist9999: 有可能直接起訴請求拆屋還地。 01/24 09:37
20F：→ zofla1015: 尚未跑去陳情，所以先詢問。繳了補償金就無時效了？! 01/24 09:55
21F：→ zofla1015: 所以另一半尚屬縣政府之地亦無能請求時效地上權？ 01/24 09:56
22F：→ zofla1015: 此外，既不點交，地政科人員何以積極介入又出口傷人？ 01/24 10:10
23F：→ taoist9999: 建議如果符合法扶資格的話，就備妥資料請法律扶助基 01/24 13:05
24F：→ taoist9999: 金會協助好了。 01/24 13:05
25F：→ taoist9999: 但本案就法律面而言，我個人覺得並不樂觀。 01/24 13:08
26F：→ taoist9999: 還有陳情在行政法上，行政機關不鳥你也行的。 01/24 13:11
27F：→ taoist9999: 還有就算時效取得地上權，也不能把違章建築變成合法 01/24 13:13
28F：→ taoist9999: 建物，行政機關真找理由要拆除，還是能拆除的。 01/24 13:13
29F：→ taoist9999: 跟建商協調取得一些搬遷費的小輸，比什麼都沒有被拆 01/24 13:16
30F：→ taoist9999: 屋還地的全輸好多了。 01/24 13:16
31F：→ zofla1015: 感謝t大，將求助法扶。另地政科人員真的非常積極介入！ 01/24 13:19
32F：推 magickevin: 你有想好你要爭取的是什麼嗎，時效取得地上權基本上只 01/24 13:30
33F：→ magickevin: 是拿出來講講的東西，實務上幾乎不可能成功 01/24 13:31
34F：推 magickevin: 另外更悲傷的現實，建商敢去標有地上物不點交的標的， 01/24 13:33
35F：→ magickevin: 表示他已經評估過你贏不了，而且他有辦法處理掉問題 01/24 13:33
36F：→ zofla1015: 感謝諸位專家。現狀也只能離開而已，還能爭取什麼呢... 01/24 14:00
37F：→ a9301040: 土地本來就別人的啊，連租賃都沒有QQ 01/24 16:58
38F：→ a9301040: 但你可以跟對方談談搬走的良好方案*要自己意會 01/24 16:58
39F：→ zofla1015: 唉，過程有地政科的用話語傷人跟阻止，連想意會都無法. 01/25 19:12
40F：推 yesohya: 建商不是有說要給妳們十萬? 01/25 22:30
41F：→ a9301040: 建商如果有開口，那頂多就是多要個幾萬 01/25 23:59
42F：→ a9301040: 看大家都比較開心的且能接受的價碼 01/25 23:59
43F：→ zofla1015: 建商當時是有問，但地政科馬上說不可能不用給 01/26 12:20
44F：→ zofla1015: 因為還有另一半地沒被標走，想申請看看地上權，但地政 01/26 12:24
45F：→ zofla1015: 科拒絕，告知需要先去國稅局繳稅，地政科會再開單。地 01/26 12:25
46F：→ zofla1015: 賣出了，我們現在還是一直有繳補償金。地政科讓我們跑 01/26 12:26
47F：→ zofla1015: 流程，繳補償金，但還是不會租地或讓我們申請地上權。 01/26 12:26
48F：→ zofla1015: 之前想請建商留電話，但地政科說透過她聯絡就好。 01/26 12:30
49F：→ zofla1015: 且未賣出之地被告知是道路，有可能被告竊佔吧！即便住 01/26 12:38
50F：→ zofla1015: 了30年。唉。再次感謝諸位專家。 01/26 12:40
51F：→ taoist9999: 刑法第320條第2項的竊佔不動產罪的「實務見解」認為是 01/26 13:04
52F：→ taoist9999: 即成犯（最高法院刑事判例66年台上字第3118號參照）， 01/26 13:05
53F：→ taoist9999: 刑事上的追訴期自竊佔開始之日起算，早就追訴期時效完 01/26 13:06
54F：→ taoist9999: 成了。 01/26 13:07
55F：→ taoist9999: 檢察官應依刑事訴訟法第252條第2款為不起訴處分。 01/26 13:07
56F：→ taoist9999: 法院應依刑事訴訟法第302條第2款為免訴判決。 01/26 13:08
57F：→ taoist9999: 所以，本件照理說應該是不會有刑事上的責任了。 01/26 13:10
58F：→ taoist9999: 01/26 13:12
59F：→ taoist9999: 我認為建商在法律上是不必給搬遷費的，但如果以拆屋還 01/26 13:13
60F：→ taoist9999: 地的訴訟方式，建商的成本更高。 01/26 13:14
61F：→ taoist9999: 就理性經濟人來考量的話，向你們買下房屋（將房屋稅籍 01/26 13:15
62F：→ taoist9999: 過戶；有所有權狀的話，才向地政事務所為所有權移轉登 01/26 13:15
63F：→ taoist9999: 記）或是你們搬家後自行拆除，而建商給你們一些搬遷費 01/26 13:16
64F：→ taoist9999: 及拆除費的話，對建商或許是比較有利的。 01/26 13:17
65F：→ zofla1015: 感謝t大清晰的分析，有莫大的幫助！感謝諸位專家溫暖 01/26 19:22
66F：→ zofla1015: 的回覆。過程中，我們擔憂害怕要賠償更多的金額，土地 01/26 19:22
67F：→ zofla1015: 建商以一億四千萬標走，若經訴訟，裁判費我們完全無力 01/26 19:23
68F：→ zofla1015: 承擔。現在努力爭取不經地政科之手，跟直接建商談談看 01/26 19:23
69F：→ zofla1015: 。房子是過世父親一手蓋起，一直以來生活並不是那麼好 01/26 19:23
70F：→ zofla1015: 過，之後會租屋。且被公務人員出口大聲還用言語傷人真 01/26 19:23
71F：→ zofla1015: 的很難過。再次感激專家們。謝謝。 01/26 19:23
72F：→ zofla1015: ps.建商沒有說過要補償多少，目前價格都是地政人員說的 01/26 19:29
73F：→ zofla1015: 地政一開始說一年租金約10w，後又說不用給且要自己拆屋 01/26 19:30
75F：→ depravity: 這又說地政 到底誰說的 ? = = 01/26 19:40
談時我不在場，皆是家人轉述，請以這篇為主。確定是地政說的
(ps.一年租金是我推估的，約10w)所以到現在建商都沒說到任何確切的數字。
我在另一篇之所以會寫"地政科說她不介入"
是因一開始地政科是以電話告知："地賣了，可補貼一年租金，要我們自己跟建商談”
可是沒有想到面談時，地政跟著一起來。
此點是我在另一篇發文之後才得知。
感謝諸位的幫助和釐清。
※ 編輯: zofla1015 (140.114.40.63), 01/26/2017 20:22:05
76F：→ a9301040: 建商法律上不用給，但實際上要自己意會，都可以談 01/27 00:54
77F：→ a9301040: 法律都是成本，你免去他訴訟的程序，他加快蓋房子的速度 01/27 00:54
78F：→ a9301040: 還是有機會雙贏的，加減拿 01/27 00:55
79F：→ a9301040: 至於地政科可以不用理他，地賣了跟他沒關 01/27 00:56
80F：→ a9301040: 你也可以玩政府圖利建商，誓死保衛家園，看你有多少決心 01/27 00:57
81F：→ a9301040: 只是這個在法律上站不住腳，如前述；但建商的資金不是 01/27 00:58
82F：→ a9301040: 不用利息，然後地政科在那邊鬼叫就一直陳情、檢舉 01/27 00:59
83F：→ a9301040: 你從總統府監察院到廉政署，以及該機關政風處亂他 01/27 00:59
84F：→ a9301040: 但後果你要自己能承擔 01/27 01:00
85F：推 taoist9999: 找個懂的人協助談判，然後直接跟建商談判，無須透過 01/27 09:36
86F：推 taoist9999: 公務員那邊。公務員最怕事了，還積極介入，中間必有 01/27 09:37
87F：推 taoist9999: 原因。你可蒐證，如果事情順利解決就算了，繼續不斷 01/27 09:37
88F：推 taoist9999: 亂搞的話，等事情解決完，就舉證去相關單位參他一本， 01/27 09:37
89F：推 taoist9999: 讓他就算沒事，光寫報告或書狀就惡夢連連。 01/27 09:37
90F：→ taoist9999: 話說，這些公務員在法官或監察委員面前是乖得像隻貓一 01/27 09:38
91F：→ taoist9999: 樣。 01/27 09:38
92F：推 taoist9999: 建商在法律上是可以不必付任何一毛錢給你們的，但訴訟 01/27 09:48
93F：→ taoist9999: 及強制執行花的律師費及時間，以及資金利息等等是很可 01/27 09:48
94F：→ taoist9999: 怕的。找個沒財產沒收入的家人持續抗爭的話，對建商 01/27 09:48
95F：→ taoist9999: 而言，寧願以合理金額儘快解決這件事情，對你們來說， 01/27 09:49
96F：→ taoist9999: 也得到金錢，起碼暫時能用這些錢租房子住。 01/27 09:49