※ 引述《tak169299 (TAK)》之銘言： : 事實經過： : 家裡有間房子的雅房租給人,於99年11月20日租約到期,昨日連同警察去租屋地 : 查看,對方還沒搬走並說已經有在找房子了,由於對方已欠5個月房租,我們也在之前 : 寄過存證信函,但由於對方未收取,法院還在跑公示送達的流程.於是昨日我們以白紙 : 寫下規定房客期限於12月5日前搬走,否則願意接受強制執行,房內物品以廢棄物處置 : 不得有任何異議.並且雙方簽名蓋章. : 問題： : 1.由於存證信函-公式送達是在租約到期前寄的,內容是要終止租約,但是現在 : 租約已經到期,而公式送達法院那邊還未通知完成,是否可以直接去法院作接 : 下來的步驟? 還是要等公式送達完收到通知才能繼續? : 2.於昨日定下的規定期限,若對方還是未搬走,是否可以自行處理房內物品呢? : 3.承2 ,是否可以拿這張條款直接去法院申請強制執行,省略中間的步驟呢? : 以上問題希望有經驗的能夠幫忙回答一下,感激萬分 : 先感謝各位幫 小弟/小妹 解惑或提出建議，如內容尚有不足，盼請提出需補充之處。 事情處理了一陣子...自己回 1.租約已到期，直接去提出返還房屋的訴訟。 2.不可以，自行處理會有刑法強制罪的問題。 3.不行，立下的約定只有訴訟上的效力，若要強制執行，必須經過公證。 以下是最近跑法院諮詢處理的心得，給各位參考： 由於剛處理完難搞的惡房客，因此來寫一些房東常遇到的問題 問題1：房客不繳房租怎麼辦? 答：依《民法》第四百四十條規定，房客若遲付兩個月以上租金時，房東得終止 契約。所謂兩個月租金，指的是扣除押金之後再欠兩個月，所以若是押金收兩個 月，一共要積欠四個月才可以發存證信函限期搬遷。而其中的流程是 A.(租約沒有公証的狀況) 寄存證信函限期繳清否則終止租約→仍未出面處理→向法院提出遷讓房屋之訴 訟→開庭之後勝訴取得遷讓房屋權→拿勝訴證明去申請強制執行→確定執行日 期→執行當天聯絡警察和法院執行人員陪同當場驅趕房客 註：存證信函要寄到租屋地&戶籍地，若對方沒收，會退件給房東，房東再拿著 退件的存證信函去法院作公示送達的動作，代表有達到通知的效力，不過時間會 拖很久。 B. (租約有公証並載明願意逕行接受強制執行的狀況) 申請強制執行→確定執行日期→執行當天聯絡警察和法院執行人員陪同當場 驅趕房客(也就是省去了訴訟的步驟) 問題2：租約到期，房客賴著不走該怎麼辦? 答：首先要注意的是，租約到期前要通知房客表明不再續約，最好是寄存證信 函，如果沒有繼續簽約又繼續跟他收錢，會變成不定期租約，很麻煩。而剩下的 步驟就如同問題1的流程去跑。 問題3：租約到期房客未搬，房東可以換鎖、鎖門、開門、自行清理物品等等嗎? 答：答案是統統不可以，這些行為都是犯了刑法的強制罪，能作的事就是照著前 面的步驟去跑，網路上很多人都說什麼可以換鎖阿，上鐵鍊阿，這些都是犯刑法 的，這是親自跑法院諮詢處與警局得到的結論。而另外也不能以房東的名義停水 停電，不過若水電是跟房客收錢去繳的，房客不繳錢，你也不用幫他繳了，可以 讓他自然被斷水電。 問題4：那積欠的房租怎麼辦? 答：申請強制執行時要順便申請支付命令，不過要去國稅局查他名下財產，最後 判決確定會從他薪水裡扣除1/3還錢，不過若對方名下無財產又沒固定工作，就 要考慮看看要怎麼做了，畢竟跑法院與繳規費到最後也許也不划算。 問題5：有其他的好方法嗎? 答：若是租約有公證過的話，房客違約(積欠租金，租約到期不搬)，房東可以直 接申請強制執行，是比較有法律效果的，不過大部分房東租約都沒有公證，訴訟 程序又曠日費時，我們自己的作法是，房客違約後，邊跑法院程序，並且每天去 敲門要他搬離，最好是連同當地警員一起過去勸說，房客也會受不了的，不過 切記勿口出惡言或是暴力行為，滑頭的房客可以藉此大做文章。 最後提醒大家還是慎選房客，最好是有工作證明或是正當職業無不良嗜好，跟對 方要證件影本並且找連帶保證人，租約最好去公證，以免到時為了惡房客搞得每 天都睡不好…… Welcome to the SUCK!!!!!!!!!!!!! --

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