以下僅就租賃關係於土地法第104條之適用作成一點簡易整理,請大家參考囉! 如有錯誤之部分,亦請大家幫忙指正啦!! 一、土地法第104條 （基地之優先購買權） (一)立法理由 民國 64 年 07 月 24 日 第 104 條 立法理由 一 本條規定之承租人優先承購權僅為租賃雙方之權利義務關係，如出租人違反此項義 務，將其基地之所有權賣與他人，並已為土地權利變更登記時，承租人僅能請求賠 償損害，不得遽指該項買賣契約為無效，但如買受人尚未取得該不動產所有權時， 承租人之優先承購權即不受其影響，前經最高法院四十七年臺上字第一五三號著成 判例。 二 惟查耕地三七五減租條例第十五條第三項既已依照憲法第一百四十二條之立法精神 規定「出租人如違反前二項規定而與第三人訂立契約，其契約不得對抗承租人」， 則最高法院所為土地法第一百零四條之判例，似不應以准許請求賠償損害為已足， 而應宣判其契約為無效。 三 為配合憲法第一百四十二條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所 有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益，爰參照司法院之建 議，將土地法第一百零四條修正如上。 (二)性質 由立法理由可以得知，土地法第104條規定之優先承買權具有相對之物權效力，不同 於同法第34條之1規定之優先承買權僅具債權效力(參照土地法第34條之1執行要點第11點 第5款規定)，故土地法第104條所規定之權利主體於行使優先承買權時，且若出賣人未通 知優先承買權人而為買賣者，此出賣人與第三人訂立之買賣契約對於優先承買權人應為 無效，優先承買權人之法律地位優先於第三人，具有相對之物權效力。 (三)相關實務判例見解 1、 裁判字號：68年台上字第 3141 號 裁判案由：確認買賣關係不存在 裁判日期：民國 68 年 10 月 17 日 裁判要旨：共有人出賣其應有部分時，依土地法第三十四條之一第四項規定，他共 有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力。非如承租土地建築 房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之 效力。 2、 裁判字號：65年台上字第 2701 號 裁判案由：所有權移轉登記 裁判日期：民國 65 年 11 月 11 日 裁判要旨：土地法第一百零四條第二項已於六十四年七月二十四日修訂為出賣人未 通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購 買權人。上訴人間之買賣，既在土地法修訂以後，則有上開優先購買權 之被上訴人請求確認其就系爭土地有優先購買權，命上訴人甲塗銷已為 之所有權移轉登記，由上訴人乙與被上訴人補訂書面契約，並協同辦理 所有權移轉登記，委無不合。 3、 裁判字號：44年台上字第 76 號 裁判案由：訂立買賣契約並為所有權移轉登記 裁判日期：民國 44 年 01 月 29 日 裁判要旨：土地法第一百零四條第一項後段所謂房屋優先購買權，係指買賣契約訂 立請求權而言，兩造別一訴訟事件確定判決，既經確認系爭房屋被上訴 人有優先購買權存在，則上訴人即應受其既判力之拘束，負有就系爭房 屋與被上訴人訂立買賣契約之義務。 4、 裁判字號：62年台上字第 2962 號 裁判案由：確認優先承買權不存在事件 裁判日期：民國 62 年 12 月 13 日 裁判要旨：土地法第一百零四條規定﹕「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購 買之權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權」，立法 意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有 人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至 於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法 第一百零四條之適用。 二、附論：民法第426條之2 (一)立法理由 民國 88 年 04 月 21 日 第 426-2 條 立法理由 一 本條新增。 二 建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用 與所有仍不能合一。承租人在承租基地上設置之建築物出賣於第三人時，亦然。為 達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，爰參照土地法第一百零四 條，增訂本條。 (二)性質 與土地法第104條規定相同，具有相對之物權效力，惟本條明文規定出賣人未以書面 通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，此係土地法第104 條第2項規定之明確化，且基於新法優先於舊法之原則，關於基地承租人之優先承買權應 回歸民法租賃之適用。 --

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