作者nakabin (日落)
看板Japan_Living
標題[請益] 談購屋尚未簽約 取消違約金問題
時間Mon Feb 22 18:14:07 2016
不知道在這邊問合不合適，
文略長，麻煩好心版友解惑，謝謝！
認識的長輩想去日本購屋生活，
從一月開始跟仲介透過email及line談一間老房子，
之前也已經付10%房價以及50%的仲介佣金當訂金，
甚至跟仲介約好簽約日了
問題是這過程中長輩都還沒親眼看過房子……！！
上週五第一次看屋之後也請人幫忙匯尾款了，
本來以為一切塵埃落定，
沒想到長輩昨晚突然跟仲介說：
房子比想像中偏遠又不便，決定不買了！
仲介當然很生氣震驚，
說除了訂金當違約金之外，
賣家有可能要求“損害賠償”，這部分要跟賣家討論才知道，
因為這段期間本來有機會賣給其他人
「最好的辦法是先買下等轉手賣人」，
剛剛又說：「還沒跟賣家聯絡到，
一旦說要取消恐怕就是損害賠償之類情況」
今天長輩已經跟台灣這邊銀行要求止付了，
因此尾款不會匯出，還沒跟仲介說
現在長輩夫妻還在猶豫到底要不要買這間房子
如果要買=>
得回台灣重新匯款再去日本簽約，
而且房子他們不滿意自己不想住，
又太偏僻老舊不便，長輩認為很難脫手
如果不買=>
損失訂金（這部分還好，已有心裡準備）
+損害賠償違約金
（不曉得會被開價多少，
而且長輩無法理解，還沒簽約怎麼會有損害賠償？
我有解釋對方是以機會成本的概念要求，
但是他們似乎無法接受）
其實我聽起來要求賠償有點合理，
但是長輩一直強調他們“尚未簽約”，
認為不該有訂金以外的違約金
這部分我也不是很瞭解，
因此想請教有經驗或是有相關法規知識的版友，
損害賠償這合理嗎？
如果不接受的話，我擔心會導致走向法律途徑嗎，
請問在日本的法律上這真的成立損害賠償嗎？
謝謝各位
-----
Sent from JPTT on my Sony C6902.
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.249.104.149
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/Japan_Living/M.1456136052.A.7DA.html
※ 編輯: nakabin (111.249.104.149), 02/22/2016 18:16:30
※ 編輯: nakabin (111.249.104.149), 02/22/2016 18:20:15
※ 編輯: nakabin (111.249.104.149), 02/22/2016 18:31:25
※ 編輯: nakabin (111.249.104.149), 02/22/2016 18:51:48
1F：推 peiwoo222: 最近也因為購屋去和仲介簽約、付訂金的時候仲介是說如02/22 20:37
2F：→ peiwoo222: 果反悔訂金會損失、沒有特別提到損害賠償。付訂的時候02/22 20:37
3F：→ peiwoo222: 仲介沒有一條一條解釋關於違約的條文嗎？當時是怎麼說02/22 20:37
4F：→ peiwoo222: 明的呢？在日本這是一定要進行的步驟喔！02/22 20:37
他們都是網路聯絡 我也不清楚當初付訂的情況…
但我想應該是沒有一條一條說
因為其實也還沒簽任何合約 會有什麼條款嗎@@”？
長輩是跟我說當初仲介說要買要先付訂金 他們就付了…0.0
當初也沒提過損害賠償的問題，只說反悔會損失訂金
但是仲介昨天是說賣家“有可能”會就損害賠償請求損失
不曉得到底是不是真的會演變成這樣
5F：→ jinjinlan: 都會用line了……用個google地圖看一下環境不難吧02/22 20:38
唉長輩說比他想像更偏僻 而且是用水井跟旱廁……囧
此外剛剛得知本來是因為賣家答應傢具都能留下
長輩認為之後無需張羅才決定買，
但看屋那天發現有些傢具被拿走了所以才說不買，
如果剩餘傢具都能留下可能還是會買0.0
（我也搞不清楚他現在打算怎麼做…）
請問如果當初真的承諾全部留著現在卻拿走，
是不是反而是賣家有過失呢？
6F：→ peiwoo222: 另外日本為了防止炒房，購屋後五年內轉賣的話，稅金非02/22 20:39
7F：→ peiwoo222: 常高喔！最好注意這一點～02/22 20:39
天啊沒想到有這個問題 感謝p大提醒！！
8F：推 mocloud: 你要先問長輩有沒授權仲介代理簽約了 通常付訂金10%和仲02/22 21:40
9F：→ mocloud: 介50%時當天就是簽約日 拖到要匯尾款時已經是要交屋了02/22 21:43
10F：→ mocloud: 反悔要放棄訂金 另外被求償損害賠償 這時要反悔已經晚了02/22 21:45
11F：→ mocloud: 授權代理簽約 通常是簽署委任狀給仲介 基本上不在日本的02/22 21:46
12F：→ mocloud: 外國買家都會簽 不然簽約跑一次日本交屋又跑一次很不便02/22 21:47
13F：→ mocloud: 五年內賣OK阿 不要賺 成本價賣就免稅金02/22 21:49
※ 編輯: nakabin (111.249.104.149), 02/22/2016 22:17:15
謝謝m大 剛剛忙著幫忙溝通比較晚回您 抱歉
請問您說的流程是台灣還是日本的呢？
如果是日本，我想應該是因為他們之前人在台灣，
所以程序跟別人不一樣…
似乎變成簽約跟交屋同一天，
仲介也說尾款要在簽約日前繳清
不過之前我也有另一個長輩人在日本，
但購屋也是這樣，簽約交屋同一天
（有沒有付訂金我倒是不曉得）
請問一般來說會先付訂金嗎？
請問您的意思是如果有簽授權委任狀，
會變成契約已經成立，因而導致必須損害賠償嗎？
謝謝！
※ 編輯: nakabin (111.249.104.149), 02/22/2016 23:09:44
14F：推 puranaria: 樓上m大所說的應該就是台灣買家要買日本房子吧?02/22 23:17
15F：→ puranaria: 應該就是說因為是國外買家，所以簽約交屋分兩次跑不方02/22 23:18
16F：→ puranaria: 便，因此授權代理了，當初匯訂金時就是簽約日這樣?02/22 23:19
您好，
但是仲介說過必須付清尾款之後才能簽約
他一直是用“簽約日”來講的，
不知道是不是用詞差異或是真的是流程不同
※ 編輯: nakabin (111.249.104.149), 02/23/2016 00:39:46
17F：推 peiwoo222: 我是付訂金的時候簽的約、合約內容除了物件本身各種說02/23 15:43
18F：→ peiwoo222: 明、也包含悔約會損失的費用和附帶的家俱和家電清單，02/23 15:43
19F：→ peiwoo222: 付尾款那天代書正式過戶。02/23 15:43
20F：推 candy9456: 我當初購買時先填一張類似台灣斡旋書，然後賣方有回覆02/24 07:44
21F：→ candy9456: 價金後，我又到仲介簽一張約定簽約日及如何付款和交屋02/24 07:44
22F：→ candy9456: （當時已先把護照影本交出去），雖然簽約日前沒付半毛02/24 07:44
23F：→ candy9456: 錢，但仲介有說如果不買造成違約的話必需賠償。02/24 07:44
謝謝兩位！
後來查了發現日本應該是要在簽約時才付訂金，
付尾款則是更晚的事
也就是說長輩遇到的仲介是違法的？！
而且也沒簽過任何其他的契約，
所以就算不買應該也不會違約才對？…
不曉得這樣長輩還有沒有締約過失的責任，
感覺已經變成是對方有錯在先…
長輩說想要求退訂金，不退的話可能會報警…0.0”
沒想到會演變到這個地步
※ 編輯: nakabin (101.8.119.169), 02/25/2016 04:05:41
※ 編輯: nakabin (101.8.119.169), 02/25/2016 04:08:40
24F：推 peiwoo222: 樓上寫的流程不是說簽約前悔約也要賠償？重要的還是仲 02/25 04:33
25F：→ peiwoo222: 介和買方的說明和買賣進行到哪一個步驟、而不是你覺得 02/25 04:33
26F：→ peiwoo222: 仲介應該沒有說明、你認為仲介可能違法...ect，畢竟長 02/25 04:34
27F：推 peiwoo222: 輩很可能只挑對自己有利的說法、還是請教法律專業人士 02/25 04:35
28F：→ peiwoo222: 吧！ 02/25 04:35
29F：推 candy9456: 我交護照影本那次是和仲介簽署何時簽約的合約、正式簽 02/25 09:02
30F：→ candy9456: 約那天，雖然明義上為簽約，但整個流程就是交屋點交。 02/25 09:02
31F：→ candy9456: 只差沒拿到房屋權狀（因為連管理費，都市計畫稅等買賣 02/25 09:02
32F：→ candy9456: 方要付多少仲介都已經做好了。連司法書士要給買方的文 02/25 09:02
33F：→ candy9456: 件，都寫上我的名字，只欠我簽名而已。我還記得簽約前 02/25 09:02
34F：→ candy9456: ，因為我中文名字有一個字在日本無漢字，司法書士還特 02/25 09:02
35F：→ candy9456: 別問是不是這樣寫。在日本買賣屋都透過仲介所以我是對 02/25 09:02
36F：→ candy9456: 仲介簽約（賣方也是對仲介）請先確認長輩是否有和仲介 02/25 09:02
37F：→ candy9456: 簽什麼約定書。 02/25 09:02
38F：推 candy9456: 雖說買賣雙方正式簽約前我沒付半毛錢，也沒和賣方簽署 02/25 11:33
39F：→ candy9456: 任何文件，但是我已經和仲介有簽署合約且有交護照影本 02/25 11:33
40F：→ candy9456: ，如果之後不想買，我就是要賠仲介費（當初約定價金的 02/25 11:33
41F：→ candy9456: 仲介費）和賣方損失（金額仲介沒說）等，這點我和仲介 02/25 11:33
42F：→ candy9456: 簽約時他們有告知。所以還是請長輩想想是否有和仲介簽 02/25 11:33
43F：→ candy9456: 署什麼文件。而不是一直繞著雙方還沒正式簽約，以上是 02/25 11:33
44F：→ candy9456: 我的買屋經驗，希望有幫你解惑。 02/25 11:33
45F：推 masterkey: 用想像的方式就要購屋了 = =... 02/25 23:41
46F：→ yingiove: 日本買屋前一定會要你簽署一份合約上面都會詳細說明你現 02/27 07:10
47F：→ yingiove: 在發生的問題，問長輩是否無意間已簽署不自知 02/27 07:10