※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1NhO9qQi ] 作者: Dionysus (因信稱義) 看板: Gossiping 標題: Re: [新聞] 預售房價 新北蛋黃碎了 林口唯一不敗 時間: Fri Aug 12 16:01:53 2016 《關於台北市房價議題及其相關議題的一點個人看法》 (原文網址: http://blog.xuite.net/dionysus1101/wretch/305043150) (相關文章一《關於台灣政府行政單位與教育單位地理區域配置合理化與效率化的一點個人 看法》; 原文網址: http://blog.xuite.net/dionysus1101/wretch/304577450) (相關文章二《台灣都會區住宅政策總評：實價課稅是最佳選項嗎？》; 原文網址: http://blog.xuite.net/dionysus1101/wretch/116291628) 台北市房地產價格偏高而且其快速飆漲的速度完全脫離全台灣乃至於台北市國民所得成長 的速度的問題由來已久，有自台灣經濟起飛後卻因產業創新升級不足而使得經濟成長失去 能夠有效帶動成長的動力火車頭，大量游資因而轉向房地產投資，加上網路資訊泡沫後的 振興經濟方案與貨幣寬鬆政策一如同期美國等國的未經良善規劃的凱因斯式擴大公共投資 方案造成了房地產市場泡沫的進一步惡化，在美國房地產市場因為進一步的證券化以及引 進房地產相關衍生性金融商品而造成了2008年年底的次貸風暴與金融海嘯，而在台灣，由 於房地產證券化發展較晚較少以及台灣金融市場的國際資金投資不如美國龐大，加上幾近 於大陸產業在三十年改革開放累積大量資本並風光舉辦2008年北京奧運之後，在金融海嘯 爆發後大量購進美國等各國許多公司與資產而幾乎成為美國次貸風暴自華爾街震央向外震 撼造成全球金融海嘯以及連帶引爆長期因為歐元圈成立時的創意性會計所長期累積成員國 隱藏性公共債務與過度投資房地產市場而造成的歐債風暴雙重風暴之下的全球經濟救世主 ，台灣因為馬政府上台後北京當局出於穩定台海的政治目的以及類似北京當局及大陸產業 對全球金融海嘯下為了搶救大陸出口市場以及取得受金融海嘯重創的創新產業等尚有正殘 值資產時的近乎紓困政策的對台面板業等採購與大幅單向對台政治性讓利的兩岸ECFA協定 的簽署，使得台灣尤其是台北市的房地產市場不但沒有隨美國次貸風暴以及全球金融海嘯 與歐債風暴雙重風暴下的歐美各國房地產市場一般面臨崩盤壓力，卻反而有許多房地產開 發商在台北市轉向開發一般都會中產階級買不起的豪宅級住宅而期待有大量大陸富豪來台 收購以自住或者做為投資標的；而近一兩年來隨著兩岸服貿與貨貿談判的走向常態化正常 經貿談判加上大陸經濟成長率隨著經濟體的日益成熟而逐漸下降到僅為港台二倍速而非二 位數經濟成長率，台北市的房地產市場也面臨由於價格過高而使得有效需求過少的問題， 而對一般在台北市工作的台灣民眾而言，則面臨了房價過高居大不易的巨大民生壓力與民 怨沸騰問題，因而郝龍斌市府提出了最後未能真正落實推動的房地產交易實價課稅，而自 泛綠初選到市長大選到當選就任之後一直十分進擊的台北市長柯文哲則在日前提出了第二 棟房地產不得貸款的房地產投資性貸款資金管制政策的構想。 基本上，首先，一如房地產實價課稅政策永遠必須面對納稅義務人以各種方式壓低房地產 交易帳面實價以便壓低稅基來避稅的脫法行為，這個第二棟房不准貸款也必然助長諸多的 親屬與非親屬人頭戶等等問題，實效有限卻必然會擾亂市場秩序並扭曲正常的房地產開發 商經營策略；再者，增加房地產的投機性投資者的資金取得成本只會減少一些口袋不夠深 的投資者，但對於資金雄厚的投資者其實反而會有減少購入競爭對手以及以投資的資金取 得成本提高為由拉高房價的機會，固然此一成本增加會有在最終住戶買方與投資者之間進 行分配而不全然由住戶買方承擔，但最終住戶買方勢必會分擔到一些漲價的苦果；三者， 房地產市場一如所有的市場，其造成房價高漲的根本價格決定機制仍在於供需之間的失調 問題，奢侈稅或空屋稅等公平正義稅在於解決投機性投資者獲利極高但納稅甚少的題以及 社會對炒作房地產的暴發戶的社會不正義法感情，其對於房價合理化的效果其實往往遠不 如想像中那麼好。 台北市一則集中了台灣許多原本不一定要集中在狹小的台北市內的包括政府單位以及各種 各樣的中產階級工作機會，使得台北市有較好的工作機會造成年輕人與中產階級不得不忍 受佔可支配所得極高比例的高額房租或房價而在台北市工作與租屋或購屋；二則，透過包 括便利的捷運路網與教育娛樂公共設施，台北市透過獨占鰲頭的政府稅收挹注帶來的的高 生活品質使得許多民眾不由得選擇生活工作總體效用較高的台北市生活工作，就遑論許多 只有台北市才有的福利支出了；第三，過去捷運路網尚未開始建構時，在台北市工作勢必 得在台北市買房子，而今捷運路網雖已開始建設但距離合理的大台北生活圈路網尚有一段 距離而需要努力，何況，由於過度期待兩岸和平紅利，誤以為能和過去香港的投資移民一 樣帶來大陸新興富豪大量購買台北市豪宅，卻不了解香港乃因中華人民共和國僅香港一地 獨有入籍者得同時擁有中華人民共和國國籍以外國籍權利加上距離大陸本土極近且有高鐵 與鐵路與深圳珠海乃至於上海北京聯通才有那麼多的投資移民購買豪宅，台北市區房地產 開發因ECFA簽署後過度期待大陸富豪的自住或投資性採購而過度偏向豪宅開發，甚至據新 聞報導遠離市中心而僅有內湖科學園區等的內湖南港還出現一坪百萬的豪宅。 前述的第一點和第二點使得台北市房屋的購屋需求及連帶相關的租屋需求居高不下，而第 三點則使得台北市符合一般中產階級左右民眾經濟購買能力的合適房屋與住宅區的有效供 給明顯不足。供需的失調，才是台北市房價脫離一般民眾購買能力的成長快速飆狂居高不 下的真正原因。 因此，解決台北市房價問題的根本，恐怕仍然在於解決供需失調的問題，而不能單單依靠 現實上必然出現許多上有政策下有對策的實價課稅或者第二棟房屋不准貸款的貸款管制， 而必須增加有效供給與減少需求雙管齊下。 在增加供給方面，就是透過持續地建構包括新北市三環三線、機場捷運以及桃園捷運等相 連通的便利大台北地區捷運系統來減少在台北市市區外購屋民眾進入台北市工作或獲取教 育娛樂資源的交通時間以使得有前述第一點和第二點因素而必須在台北市購屋或租者需求 者的需求可以在房價相對低上許多而且又不容易受財團買地養地不開發以減少市場房地產 供應影響的新北市甚至桃園市購屋租屋；而在減少需求方面，就是透過政府行政單位與教 育單位的區域配置合理化與效率化，也就是沒有合理必要設置在台北市區內者儘可能地遷 出台北市並減少政府單位租金花費，加上透過在台北市周邊的新北市建設非社會住宅而有 完善經營管理並事先經過完善需求調查的政府自建或非大型公共建設得採BOT的原則共同 大學宿舍、勞工宿舍與外調軍警公教宿舍來使得可能僅需要數年租屋的北上就讀中南部出 身大學生、可能僅短期在大台北地區工作的勞工以及依特別權力關係下的政府命令必須調 動至台北市服勤工作數年的軍警公教人員得以有方便的非終生住宅的數年便宜方便且有相 當品質的租屋處，以及透過未來新產業開發如新科學園區或政府投資研究單位儘可能地設 置在台北市以外台灣各地以提供新興產業遠比台北市更廣大的用地並透過當地捷運與高鐵 台鐵與台北市等台灣各地便利連捷而使新產業能在台北市以外運用更低的地價租金物價等 成本而有更低的總體成本並促進資金壓力向來不小的創新型產業的發展。 總結而言，台北市過高的房價與租金問題基本上是供需失調問題，也就是有效供給不足而 需求卻又因為過去台灣各級產業與政府單位地理配置缺乏合理性與效率性的問題而造成需 求過高，其解決方法應該還是如上述透過捷運路網等基礎建設的合理擴張來降低台北市市 區內房地產的稀少性獨佔利益並藉以增加有效供給，此外也應該透過政府單位的全台地理 配置重部署以及未來新產業乃至於現有產業的全台地理分布合理配置以及包括大學生共同 宿舍、勞工宿舍與軍警公教等短期宿舍來減少有效需求，而此一全台政府行政與教育單位 依其行政性質儘可能移出台北市以節省政府機關的租金支出並減少相關政府雇員在台北市 購屋租屋的壓力與需求以及新興產業乃至既有產業的全台地理重配置，不但有助於改善台 北市的房價與租金過高問題，而在更廣泛也更重要的台灣產業總體經濟政策上，也可以藉 此壓低向來資金壓力如影隨形卻對台灣產業升級的重要性有如美國的小型生技或資訊公司 對美國產業創新貢獻卓著般的台灣創新性產業必然的地價租金物價薪資等各種成本與相應 的資金壓力，從而也就極度有益於輔助將來台灣總體經濟試圖脫離中等收入陷阱強大重力 井必須高度依賴的創新性產業的全台全面發展。 本文轉載整理自本人2015年2月21日回應超進擊的台北市長柯文哲所提出的第二棟房屋不 准貸款政策的本人臉書回應友人網路新聞貼文的文章以及本人PTT回應網友文章的本人網 路文章。 ※ 引述《BorrasH (生物資訊)》之銘言： : 1.媒體來源: : 經濟日報 : 2.完整新聞標題: : 預售房價 新北蛋黃碎了 林口唯一不敗 : 3.完整新聞內文: : 住展雜誌統計近一年雙北市29個主要行政區預售房價變化，僅林口沒有下跌，年跌幅逾一成的有五區，包括板橋、永和、五股、淡水及萬華區，以板橋跌12%最重。 : 統計並發現，過去一年雙北市蛋黃區命運大不同，北市表現抗跌，新北蛋黃區則跌勢都很重，跌幅甚至比新北外圍被稱為「鬼城」的區域還重，讓人跌破眼鏡。 : 根據住展統計，今年第二季和去年同期相比，北市12個行政區房價全數下跌，跌幅較大的行政區，分別是萬華（-10.1%）、大同（-7.2%）、北投（-5.8%），都是蛋白區。 : 住展雜誌企研室經理何世昌表示，這三區跌幅較重，主因是近一年來自市中心、購買力較高的區外客幾乎消失，只剩區域客撐盤，區域客價格認知低，建案只好降價搏青睞，所以房價跌較重。 : 蛋白區中，內湖區表現一支獨秀，在內科園區就業人口帶動住宅需求下，多數建案價格未鬆動，年跌幅不到1%，堪稱北市「保值一哥」。另外，中山、大安、信義等蛋黃區，年跌幅均不到3%。 : 新北市蛋黃區房價就守不住，板橋下跌12%、永和跌10.7%，分居一、二名，中和區跌幅也逾9%。 : 何世昌表示，新北市房價最穩的「抗跌三兄弟」，都由蛋白區拿下，分別是林口、樹林與三峽。其中，樹林與三峽房價年跌幅均不到2%，林口甚至微漲0.29%，是近一年來大台北房價唯一見紅的行政區。從近一年房價走勢來看，北市呈蛋黃溫熱、蛋白失溫市況，新北市況則是「蛋黃破碎、蛋白完整」。 : 4.完整新聞連結 (或短網址): : http://tinyurl.com/jynppdy -- 革命是歷史的狂幻 --

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