※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1Kw4A5aS ] 作者: Dionysus (因信稱義) 看板: Gossiping 標題: Re: [新聞] 柯P：買第2棟房不准貸款　北市房價就掉 時間: Sat Feb 21 16:32:01 2015 基本上，首先，一如房地產實價課稅政策永遠必須面對納稅義務人以各種方式壓低房地產 交易帳面實價以便壓低稅基來避稅的脫法行為，這個第二棟房不准貸款也必然助長諸多的 親屬與非親屬人頭戶等等問題，實效有限卻必然會擾亂市場秩序並扭曲正常的房地產開發 商經營策略；再者，增加房地產的投機性投資者的資金取得成本只會減少一些口袋不夠深 的投資者，但對於資金雄厚的投資者其實反而會有減少購入競爭對手以及以投資的資金取 得成本提高為由拉高房價的機會，固然此一成本增加會有在最終住戶買方與投資者之間進 行分配而不全然由住戶買方承擔，但最終住戶買方勢必會分擔到一些漲價的苦果；三者， 房地產市場一如所有的市場，其造成房價高漲的根本價格決定機制仍在於供需之間的失調 問題，奢侈稅或空屋稅等公平正義稅在於解決投機性投資者獲利極高但納稅甚少的問題以 及社會對炒作房地產的暴發戶的社會不正義法感情，其對於房價合理化的效果其實往往遠 不如想像中那麼好。 基本上，首先，一如房地產實價課稅政策永遠必須面對納稅義務人以各種方式壓低房地產 交易帳面實價以便壓低稅基來避稅的脫法行為，這個第二棟房不准貸款也必然助長諸多的 親屬與非親屬人頭戶等等問題，實效有限卻必然會擾亂市場秩序並扭曲正常的房地產開發 商經營策略；再者，增加房地產的投機性投資者的資金取得成本只會減少一些口袋不夠深 的投資者，但對於資金雄厚的投資者其實反而會有減少購入競爭對手以及以投資的資金取 得成本提高為由拉高房價的機會，固然此一成本增加會有在最終住戶買方與投資者之間進 行分配而不全然由住戶買方承擔，但最終住戶買方勢必會分擔到一些漲價的苦果；三者， 房地產市場一如所有的市場，其造成房價高漲的根本價格決定機制仍在於供需之間的失調 問題，奢侈稅或空屋稅等公平正義稅在於解決投機性投資者獲利極高但納稅甚少的問題以 及社會對炒作房地產的暴發戶的社會不正義法感情，其對於房價合理化的效果其實往往遠 不如想像中那麼好。 前述的第一點和第二點使得台北市房屋的購屋需求及連帶相關的租屋需求居高不下，而第 三點則使得台北市符合一般中產階級左右民眾經濟購買能力的合適房屋與住宅區的供給明 顯不足。供需的失調，才是台北市房價脫離一般民眾購買能力的成長快速飆狂居高不下的 真正原因。 因此，解決台北市房價問題的根本，恐怕仍然在於解決供需失調的問題，而不能單單依靠 現實上必然出現許多上有政策下有對策的實價課稅或者第二棟房屋不准貸款的貸款管制， 而必須增加有效供給與減少需求雙管齊下。 在增加供給方面，就是透過持續地建構包括新北市三環二線、機場捷運以及桃園捷運等相 連通的便利大台北地區捷運系統來減少在台北市市區外購屋民眾進入台北市工作或獲取教 育娛樂資源的交通時間以使得有前述第一點和第二點因素而必須在台北市購屋或租者需求 者的需求可以在房價相對低上許多而且又不容易受財團買地養地不開發以減少市場房地產 供應影響的新北市甚至桃園市購屋租屋；而在減少需求方面，就是透過政府行政單位與教 育單位的區域配置合理化與效率化，也就是沒有合理必要設置在台北市區內者儘可能地遷 出台北市並減少政府單位租金花費，以及透過未來新產業開發如新科學園區或政府投資研 究單位儘可能地設置在台北市以外台灣各地以提供新興產業遠比台北市更廣大的用地並透 過當地捷運與高鐵台鐵與台北市等台灣各地便利連捷而使新產業能在台北市以外運用更低 的地價租金物價等成本而有更低的總體成本並促進資金壓力向來不小的創新型產業的發展 。 一點淺見分享，順便分享一篇前年的相關舊文如下。 《台灣都會區住宅政策總評：實價課稅是最佳選項嗎？》 自從2000年的網路泡沫後，後冷戰十年的全球不理性繁榮終於走到了尾聲，包 括美國在內的各國政府開始一而再、再而三地採取凱恩斯式的擴張性財政與貨 幣政策試圖刺激經濟再度成長，然而，由於缺乏有報酬前景的創新性投資標的 ，充斥各國的游資與熱錢遂快速地流向經常被誤解為穩賺不賠的房地產市場， 加上房地產的證券化與金融業的解除管制，凡此種種均為2008年次貸風暴與金 融海嘯埋下了伏筆。 而在台灣，由於長期採取軍事獨裁統治的國民黨政府本身具有遷占者政權性質 ，在民主化之前，其注意力一直在於某種停格在1949年的早已回不去了的中國 懷鄉卻未能將注意力集中在建設台灣各地，此一統治性格一方面造成了長居台 灣的本省籍各族群對於國民黨政權反覆誦唸的「中國」與「中華文化」等名詞 與概念產生了一種對己並無利益可言卻被強迫灌輸的反感情緒，二則使得戰後 台灣經濟發展過程產生的巨大城鄉差距與都會區基礎建設等問題未能獲得及時 解決，甚至首善之都台北市的大眾捷運系統均是到了民主化啟動的1990年代才 開始發展而遠遠落後於日韓；此外，1998年凍省之後，原本能夠代表著台北中 心之外另一個非台北的政府政策與資源分配體系的另一個權力中心消失，但在 台北的中央政府與各地方政府之間的聯繫卻未能在凍省後相應地以其他方式重 建，政府資源分配於是更加地過度側重台北觀點而未能考慮全台灣的整體發展 ；凡此均使得台灣社會的許多較佳的就業機會與都會基礎建設過度集中於台北 ，也因而，使得人群為了尋找較佳工作與生活而不得不被迫向台北都會區遷徙 ，住屋需求也當然居高不下，加上華人觀念向來覺得有土斯有財而熱衷炒作房 地產，於是，就這麼不斷地推高了台灣都會區的房價與租金。 由於房價與租金等住屋問題佔了台灣都會區民眾可支配所得頗大比例，加上房 地產相關產業成為長期不景氣下缺乏投資標的的游資所投注的少數獲利較高產 業之一，很自然地，都會區住屋問題自然也就成為近年來的民怨焦點與社會爭 議核心，不論在台灣或歐美甚至大陸均然。而由於擔心游資大量流入房地產炒 作會形成新的經濟泡沫，各國政府也大多採取諸多政策試圖稍加壓抑，台灣近 年來也同樣地推出了奢侈稅並開始出現房地產交易實價課稅的主張。 然而，如上所述，台灣都會區住宅問題的根源在於需求大於供給，亦即在較佳 就業機會與基礎建設過於集中在都會區的情況下，尤其在台灣基本上是台北市 一市獨大獨享優厚資源，追尋較佳工作機會與生活品質的民眾尤其是年輕世代 往往不得不集中於台北工作生活並因而使得住屋需求增加。在此情況下，增加 課徵奢侈稅等房地產相關稅賦對於解決住屋需求問題的功能不大，最多只能說 ，由於交易雙方供需彈性的不同，房地產相關稅賦的稅賦歸屬將大多由賣方承 擔，因而此類稅賦的增加並不會造成房價與租金的大幅提高，並可以因為此一 對包括許多投資客的賣方為主的稅賦增加而可以減少經濟長期不景氣造成的相 對剝奪感與社會民情不穩定，卻難以說可以這麼簡單地就造成房價與租金下降 而有利解決住屋問題，而更何況，所謂的實價課稅雖然立意良好，但卻有可能 在房地產相關業者與金融業者聯手操作下進行移轉定價等各種手段而壓低名目 價格進行避稅動作，實質可能在房地產相關產業與有從事房地產信貸業務的金 融機構之間造成惡性競爭，亦即以代客從事上述脫法甚至非法避稅操作為其競 爭手段，而能夠這麼做的往往是較大的房地產或金融業者，因而甚至可能造成 守法或者較小的業者因惡性競爭消失卻不是因為價格與品質競爭而消失，而供 應商的減少勢必提高在惡性競爭之中存活下來的少數房地產業者與金融業者的 獨占力量，最終可能反而會因為獨占力量的提高而造成房價與租金等住屋產品 價格的進一步上升。 因此，若以租稅公平以追求公平正義與維持社會穩定的政策目標而言，或許不 宜採取徒法不足以自行的實價課稅，而是應該採取現行的依公告地價課稅但設 法讓公告地價的價格較為接近實質上的交易價格，然而再依此思考較為合理的 房地產交易相關稅率，一則不論大小房地產業者在同一地段面對的公告地價稅 基是相同的而不會造成因脫法違法避稅能力不同所造成的惡性競爭與獨占力量 提高問題，二則如此可以避免實價課稅必然造成的各種避稅動作而能夠真正地 增加稅收，藉此真正地稍微抑制房地產投機泡沫並緩解經濟長期不景氣下必然 發生的相對剝奪感與社會不穩定問題。 而就實質解決台灣都會住宅問題而言，仍然應該從供給和需求兩個層面解決。 就需求面而言，應該設法透過交通建設與政府產業政策以促進北中南各主要都 會區間的產業均衡發展，像是部份政府單位遷出台北市甚至直接遷往所管轄事 務所在的中南部縣市，像是未來新產業的挹注以中南部合適區域為首選，或者 像是優先協助中南部都會區發展如輕軌捷運的交通等基礎建設以提高其生活品 質吸引力。而在供給面而言，則應該提供包括學生、青年勞工與青年中產階級 等不見得會長期在台北工作者較為低廉的租屋選擇，像是在台北市選擇國有地 興建像是由教育部主管的各公私立大學共用宿舍以提供年輕學子尤其是中南部 北上的學生更方便的生活環境並減少其租屋需求，或者像是興建提供經濟弱勢 的勞工或年輕上班族方便的社會住宅，當然，透過台北大都會區捷運建設等交 通建設也可以藉著透過擴大離台北市工商活動區域合理通勤時程的住宅範圍而 減少台北市區房地產的稀少性 (scarcity) 而實質增加有效的都會區住屋選擇範圍 與產品數量。 都會區住宅問題是全世界共通的現象，而非只有台灣才獨有的現象，「有恆產 者有恆心」乃自古不變的為政之道，都會區住宅問題的解決向來是攸關社會穩 定的政治與政策問題。然而，都會區住宅問題的解決必須要從供給與需求的各 個層面方方面面地做仔細的政策規劃才能真正地解決問題並維持社會穩定，遠 非口號式的實價課稅政策所能夠解決的，尤有甚者，實價課稅更有可能會治絲 益棼而平添更多問題，擾亂房地產市場秩序卻無助於解決實際的房價與租金等 住屋問題。 以上轉載自原PO部落格舊文 《台灣都會區住宅政策總評：實價課稅是最佳選項嗎？》 原文網址: http://dionysus1101.blogspot.tw/2013/05/blog-post_9533.html ※ 引述《beaver (海狸先生)》之銘言： : 柯P：買第2棟房不准貸款　北市房價就掉 : http://goo.gl/9Kv4ad 水果 : 台北市長柯文哲上月16日接受北市建國中學校刊《建中青年》專訪，完整訪談內容在農曆 : 年前出刊。對要如何降低台北市房價，柯文哲說：「只要規定說第2棟房子不准貸款的話 : ，它就掉了。」此外，他還表示可從房屋稅下手，例如以人計坪，超過20坪以上就課重稅 : ，所以1家5口最多100坪，超過就課重稅。 : 但柯文哲也感嘆，國家並不敢去訂定這些規定，「我們這個國家沒有理智去治理，就是說 : ，明明很簡單的東西為什麼搞得這麼複雜？」 : 柯文哲還指出，台北市明明有8%的空屋率，年輕人卻沒房子住，因為很多人買一大堆房子 : 當成囤積商品，不是把房子拿來住，「房子變得跟鑽石一樣，它不是在用的！」柯還舉自 : 己在信義路買的房子為例，7層樓當中3樓、5樓空到現在，「我已經快進去住2年了，2年 : 那個空屋還空在那裡。」（黃揚明／台北報導） -- 革命是歷史的狂幻 --

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