作者neerk (Kreen)
看板CFP
標題[請益] 換房規劃
時間Sat Aug 31 23:38:09 2024
簡述背景
夫妻兩人 兩小孩，性別不同，雙薪無後援
現居台北市，工作單趟通勤都在半小時左右
這兩年有換房的打算，想請益如何規劃資金較適合
經濟狀況
夫妻年收約400（稅前）
股息一年約60-70萬
台股/美股現值各約2000萬，共4000
股票持續投資已超過七年
現住房2018年購入，市值約5000
補充說明：
股票目前有靠兩年前的房貸增貸再投入
也有做質押，所以累積到今年有不錯的報酬
股票淨資產金額是扣除質押後的數字。
開銷方面
平常固定的支出就是兩大兩小食衣住行
有一台車、基本保險、
小朋友學費、旅遊費用等等。
不用支付固定的孝親費用..感謝雙方父母
去年去兩趟日本，整年開銷記帳後是287萬
現因空間問題
加上考量工作地和學區，希望能在同區域換房
但預算恐怕要升到6000以上
考慮了幾個方式如下：
1. 現居地不賣改出租，租金用來補貼部分房貸。但第二房要準備的頭期款會更多，股票勢必要出清大半，同時背兩間房貸，現金流也會比較吃力。
2. 賣出現居地，舊換新，資金壓力較小
3. 再繼續存兩年錢再買，股票繼續放著增值
最希望可以保有現在的房子，同步購入新的
只是壓力山大
故來請益是否有其他方式，或是思慮不周全的地方
先感謝不吝給予指教的版友
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.71.10.41 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/CFP/M.1725118691.A.FEF.html
1F：→ pippen2002: 你以為大家買得起房嗎？貸款還有幾年？08/31 23:58
2018購入 30年房貸 2年前有重新轉增貸
2F：推 linfuon: 理財型房貸買入股票 賣出現股當頭期款 現有自住房出租09/01 01:05
3F：→ linfuon: 租金付理財型房貸的利息 算一下可保得住1房09/01 01:06
理財型房貸會去研究看看 謝謝
4F：推 dogalan: 現在銀行房貸都在限縮 全國貸款總額在高水位 不建議馬上09/01 03:23
5F：→ dogalan: 急著買 多存幾年錢 如果真的有需求再買第二間 這樣的好處09/01 03:24
6F：→ dogalan: 不僅是壓力比較小 資產配置也比較分散 現金流也較充足09/01 03:25
7F：→ dogalan: 隨時要考慮到經濟跟房市都是有可能轉向的 要注意風險09/01 03:32
謝謝提醒 所以有在考慮股票高點獲利了結轉入房市 或是房市收傘中 購屋不要急於一時
※ 編輯: neerk (111.71.10.41 臺灣), 09/01/2024 08:06:31
8F：→ max70937: 可能需要房貸的資訊才能給比較準確的建議？ 09/01 09:21
9F：推 D9722162: 建議你去房版問問，會得到你要的答案 09/01 09:34
10F：推 SakuraHana: 民進黨執政，房價已經飛天了 09/01 12:03
11F：→ ohyakmu: 上述的理財型房貸不可行，你第一房根本沒多少空間了，又 09/01 12:30
12F：→ ohyakmu: 不是已繳清的。 09/01 12:30
13F：→ ohyakmu: 你不賣股幾乎不可能，你等於要求年收稅前500，要買一億 09/01 12:32
14F：→ ohyakmu: 的房子 09/01 12:32
15F：推 tomap41017: 第一房用股票清償，剩餘金額買第二房房貸下來後，第 09/01 15:11
16F：→ tomap41017: 一房再做理財型/週轉金買回股票 09/01 15:11
17F：推 tomap41017: 標準房版操作。現在問題是：清償餘額是否夠頭期？另 09/01 15:14
18F：→ tomap41017: 外銀行貸款有沒有辦法辦下來？畢竟已有一房某些銀行 09/01 15:14
19F：→ tomap41017: 會自主限制放款額度，可能沒有八成 09/01 15:14
20F：推 ddey: 5000萬以上的房產 出租或是賺價差都不如股票 09/01 18:16
21F：推 angele: 同區域市值5000萬的房產要換房到6000萬實際居住可能沒有 09/01 19:03
22F：→ angele: 太大差異（除非屋齡差很多不然坪數不會大多少），而且舊 09/01 19:03
23F：→ angele: 屋不賣台北市市值5000萬的房子出租也不太划算。如果是我小 09/01 19:03
24F：→ angele: 孩大了有空間需求，會舊換新，多餘的錢也好投資。 09/01 19:03
25F：推 goldenbee: 文中沒說職業和年齡，不過人力資本可能也是一個風險 09/01 21:42
26F：推 Csir: 400萬台北太輕鬆了 09/01 22:27
27F：→ ashidaka: 銀行在緊縮房貸放款中，你第二房如果撥款出問題扛得住嗎 09/02 09:28
28F：推 dt978: 租金夠支付「利息」就可以，不要想能幫你出本金，本金是你 09/02 23:46
29F：→ dt978: 自己應該出的 09/02 23:46
30F：推 tony825011: 我支持舊換新，重購退稅省下來的稅金不知道要租房多 09/03 16:05
31F：→ tony825011: 久才能打平 09/03 16:05
32F：推 bearma0613: 舊房本金都沒還多少 還轉增貸 還想保留原房 真的想太 09/03 22:33
33F：→ bearma0613: 多 然後你的預算是超過豪宅線 貸款自備款建議先準備 09/03 22:33
34F：→ bearma0613: 3000萬 09/03 22:33
35F：推 sailinthesky: 舊換新+1 不然金流壓力不小 09/04 14:03