作者dreams702 (冏冏)
看板CFP
標題[討論] 房貸報酬率討論
時間Sat Aug 3 22:51:52 2024
假設我這次買290萬的房子，出租1.2萬
貸款120萬，每個月房貸+本金是還6300
結論我出的錢現金是290-120=170萬
每個月的現金流是12000-6300=5700(一年68400)等於花170萬，每年有68400的現金流。
投報率是4%
剩下170萬，假設房子價值不變
20年就會完完全全變我的
170萬除20=8.5
等於每年還會多8.5萬淨收入
結論我買這間房每年增加8.5萬收入
加上每個月5700現金流
這樣算有甚麼BUG嗎??請前輩提醒
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.46.211 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/CFP/M.1722696714.A.F56.html
1F：→ labbat: 錢進口袋才是真的，假如10年無通膨忽然繳清貸款賣了房子 08/03 23:41
2F：→ labbat: 能拿到手的現金才200萬，投報率不到百分之二 08/03 23:42
3F：推 banque: 170萬是初始投資成本，不該視為收入 08/04 00:01
4F：→ banque: 而且只有最後出售房產時才會視為一次性收入，因此不能像房 08/04 00:01
5F：→ banque: 租5700的現金流一樣除以20計入 08/04 00:01
6F：推 daze: 你非要這樣算，也是120萬除以20年等於6萬，怎麼會是拿170萬 08/04 00:05
7F：→ daze: 除以20? 08/04 00:06
謝謝，對是120算錯~~找到一個bug~
※ 編輯: dreams702 (49.216.46.211 臺灣), 08/04/2024 07:49:16
8F：→ clork: 社區管理費，裝潢費，出租期間房屋維修維護支出都攤入計算 08/04 08:31
9F：→ clork: 之後，每年現金流應該會是負的 08/04 08:31
10F：→ opm: 夢想很豐滿，現實很骨感。 08/04 09:45
11F：→ opm: 假設約定以290萬買房，貸款下不來，硬買了租客找不到，或找 08/04 09:48
12F：→ opm: 到超爛租客，房子被整爛或搞成凶宅，啥事不做，房子會老會爛 08/04 09:48
13F：→ opm: 要維修，附近學校倒閉、商業去專業變荒村… 08/04 09:48
14F：→ opm: 人口紅利時代跟少子化時代的預想 08/04 09:50
15F：推 krf08: 直接 excel 算irr,不需要你去假設一堆課本沒有的定義 08/04 10:07
16F：→ krf08: 房仲教的投報率 真的用irr 算都可能算到負值 08/04 10:08
17F：→ opm: Excel也是要假設些啥才能開始算的。 08/04 10:53
18F：推 krf08: 我指的是irr 本身是教科書定義，其他的現金流長怎樣這個有 08/04 11:01
19F：→ krf08: 些是只有你對稅法熟悉基本上都可以正確計算，未來金流不管 08/04 11:01
20F：→ krf08: 如何一定都有假設，但過去不應該有 08/04 11:01
21F：→ krf08: 計算假設本來就是越少越好 不然乾脆自己假設房價一年10倍 08/04 11:02
22F：→ krf08: 然後都不用討論 08/04 11:03
23F：推 roy0710: 是12000-利息 不是 12000-本金-利息 08/06 23:17
24F：→ licklabium: 光假設二十年後房價不變，就很奇怪了 08/11 10:23