作者lversonYA (Q不到的真相)
看板CFP
標題[請益] 40歲大叔請益
時間Mon Jun 10 21:00:08 2024
各位好 大叔我今年40歲 中部地區工作
購入一預售屋預計2029年交屋 考量現金流等因素下
想請問各位我能否不出售起家厝下 順利交屋
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先敘述一下大叔背景 目前已婚育有一子
家庭年收約280萬上下(含股利等) 年收應無太大增減幅空間
先生持有員林一老舊透天厝 估值應剩土地價值 約700-800萬(父母親居住在此 無法出售)
太太持有員林一新透天厝 估值約1800萬/房貸約一千萬(目前夫妻居住在此 )
目前夫妻資產約略估計如下
活存約150萬(含定存)
基金約700萬(含美股基金/台股/ETF)
支出年計算方面:
生活費約72萬
出國旅遊約18萬
孝親約12萬
保險/稅金約25萬
房貸約70萬
收入扣除後結餘約80萬 為每年結餘
如上所述
先生透天厝已無貸款 考量老人家在 無法出售
太太名下尚有貸款 未來增值空間大且較舒適 想盡量保留下來
預收屋預計2029年交屋 貸款約2400萬
先生目前名下一房產無貸款 能順利貸到8成 30年嗎?
若可以 以每月估計 每月約10萬貸款(含管理費)
不出售現持有之透天厝 每月金流吃緊
想請問版上大大有什麼方式可以調節現金流
目前考慮的方向
1.舊透天厝增貸700-800萬投入ETF等現金流標的/年份15年 每月貸款增加五萬計
年支出約60萬 以投報率保守5-6%計算
2.較新的員林厝出租 每月約2萬(尚無市調附近行情)
目前試想 金流仍偏向吃緊且出租或投報率等變動因素影響
怕有遺漏還是思慮不周之處 請各位幫忙診斷一下
謝謝各位
端午佳節平安 愉快
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1F：→ elven: 舊透天厝不容易辦貸款 06/10 21:08
2F：推 elven: 單純以家庭年收280萬的60%，每月還款最多14萬。 06/10 21:12
3F：推 elven: 總貸款用1000+2400的30年計算，每月大約繳13萬。 06/10 21:14
4F：→ elven: 看起來是可以，但還是要看銀行的評估。 06/10 21:15
5F：→ max70937: 多的房貸超過每年結餘， 其實不太健康，先多存點錢吧 06/10 22:04
6F：→ max70937: 畢竟目前政策風險也不小 06/10 22:05
7F：推 transistor: 新房一年需要120萬，但你目前結餘80萬，還有40萬的空 06/11 00:13
8F：→ transistor: 缺，第二方案一年入帳24萬顯然不可行，第一方案勉強 06/11 00:13
9F：→ transistor: 剛剛好，但會非常緊 06/11 00:13
10F：推 tomap41017: 太太房轉增40+30，先生房找30年增貸 06/11 00:26
11F：→ tomap41017: 兩者投入股市增值 06/11 00:26
12F：→ lversonYA: 謝謝各位大大建議 會思考什麼方式最適合我們 感恩 06/11 19:25
13F：→ pippen2002: 為何大家都要買房還轉貸?? 幫銀行賺錢? 06/11 20:33
14F：→ pippen2002: 這個例子˙可以給我參考!不然只好繼續單身 06/11 20:40
15F：推 krux: 建議順便考慮一下最差狀況-貸款成數下降要怎麼處理，目前都 06/11 23:43
16F：→ krux: 是以可以貸到八成30年去計算，成數一不夠就很麻煩 06/11 23:44
17F：推 ooxxooxx: 我怎麼覺得爸媽在住的房子怎樣也不能當自己的來考量 06/12 00:28
18F：→ ooxxooxx: 一有風險怎麼辦? 06/12 00:29
19F：推 tumusi: 爸媽之後生病請看護的錢之後也要算進去，大約各一千萬 06/12 08:27
20F：推 vanjoey: 把太太新房轉增貸到上限相對更好 06/12 10:20
21F：推 raphael1994: 爸媽的房我都視為他們自己醫療費用的老本 06/12 12:24
22F：→ lversonYA: 謝謝大大們 會謹慎思考各項建議 尤其對老人家 06/12 17:33
23F：推 NicholasTse3: 貸款貸不吧 06/13 19:17
24F：→ NicholasTse3: 真心覺得太緊 壓縮到生活品質 不然就是這五年要趕快 06/13 19:19
25F：→ NicholasTse3: 存現金 不要做任何有風險的投資 06/13 19:19
26F：推 qpqp1: 現金流這麼緊還是買下去真的猛，更不要說到時候能不能貸到8 06/14 08:26
27F：→ qpqp1: 成還是個問題 06/14 08:26
28F：→ lversonYA: 謝謝大大指教 06/14 22:49
29F：→ lversonYA: 其實有備案 比方到期儲蓄險有300萬、兒子的股票也有1 06/14 22:49
30F：→ lversonYA: 50萬 06/14 22:49
31F：→ lversonYA: 沒提到這些是希望盡量不要動到 06/14 22:49
32F：→ pippen2002: 感覺這也快躺平了啊! 06/20 18:24
33F：→ pippen2002: 房貸約一千萬 支出70萬? 想提前還完準備? 06/20 18:24
34F：→ lversonYA: 我是用本息均攤，前面繳款會快一點 06/21 15:57