作者Leepofeng (螢火蟲)
看板CFP
標題Re: [心得] 分享我的房地產經驗~
時間Wed Apr 21 15:20:17 2010
※ 引述《rox2 (擠進千萬身價!)》之銘言：
: ※ 引述《open100 (ma)》之銘言：
: : 嗯，沒有人會為了賠錢而投資，長期等的到漲價，還是短期等的到，才能印證
: : 所以還有很多不是你們可以掌控的部份
: 是的~所以我們僅可能掌控所有可掌控的
: 透過團隊的力量資訊更新~
: 來降低不可掌控的風險比例~
如果團隊的力量是成功的主要原因，那團隊應該透過分享，越大越好
但是為什麼這個團隊並不採取這個策略，而是以收費課程限制團隊的成長？
所以我好奇的是：
1. 加入團隊的必要條件是？似乎是一定要買課程
2. 透過團隊合作進行投資，團隊有無任何資金的收取？
: : 不要只講一定賺錢，如果賠錢，你怎麼處理，反正你們會講不可能賠，沒有輸的可能
: : 賺錢都好講話，賠錢誰理你
: 你的問題問的很好~~我也有同樣的疑問
: 如果賠錢怎麼辦~
: 但我學習至今還真的沒賠過~
從這一點來看，我會覺得這個團隊很怪：為什麼會有投資團隊從來不教導風險處理？
雖然我不想以此類比，但是跟龐氏騙局有很多相似之處
: : 和氣生財阿~~^^
: : 我們在賺小錢，建商在賺大錢
: : 1.請問以前上課【債清法一千億的商機】，債務最低降至兩成了沒？
: : 從債清法中獲利多少了，收入增加一倍了沒？
: 這部分我還真的不懂耶~
: 我不懂什麼叫做債清法~
: 我只知道操作銀行槓桿~付3%5%的利息~
: 在一個物件上獲利15%30%是可行的~
: 那我目前的收入~我看到的是
: 月租金收益扣掉貸款是7萬6~
: 跟原本收入5萬比起來的確是沒有增加一倍
: : 2.請問你們老大有十四億身價，是指資產還是淨值，負債呢？
: 我認為是資產
: 負債部份則要看個人認定的負債為何
: 是只要有貸款就叫做負債~
: 還是月現金流是負的叫做負債~
資產、負債都有明確定義，沒有什麼認為不認為的
會有上面這種顧左右而言他的說法，恐怕幾億都只是宣稱
團隊內其實並沒有人知道實際情況為何，畢竟這沒公佈也很合理
: : 3.你們需要不少人頭，來學習，來賺錢，來借款嗎？
: 所謂人頭什麼的我不懂~
: 這我無法給你答案~
: 我學習至今則是了解到
: 聚沙成塔~積少成多~團結力量大
: 然後幫助更多人能夠了解房地產~
假設今天市場上有一萬間房子，出租收益1%-10%各1000間
如果有一個人要賺大錢，當然就是先把10%的1000間買下，然後買9%的，再買8%的
然而這樣的好康當然越少人知道越好，最好讓我有機會買完10%、9%、8%....
然後我就變成首富了 XD
更何況之前有討論到團隊是以撿便宜的方式買進物件，但市場上便宜貨很少
我不瞭解的是，這種市場上徵招越多人進團隊到底有什麼好處？
1. 團隊其實不是靠市場投資賺錢，而是靠開課賺錢，所以人越多越好
2. 團隊本錢不夠，所以徵招很多人來提供資金，團員貸款買房，團隊對收益抽成
通常，在商業上談到幫助別人，都是建築於利益上，團隊的利益建築在哪裡？
當然，無論什麼情況下，團隊一定是賺錢的（不然成立作啥？）
而隊員如果有學習到一些知識，也不是什麼壞事
: 能夠省下一筆不小數目的錢
: 套一句廣告台詞「省~就是賺」
: 少花不該花的錢
: 廣義來看也是獲利的一種~
我今天早餐吃太飽，中午不想吃，省了一個便當錢，就可以宣稱我賺到了？
我想如果是一個獲利良好的投資團隊，應該不會連獲利都要用「廣義」的定義來討論吧？
: : 4.據說兩年來，指導超過上千名的學員，讓大家真正學會獨立操作，並且獲利！
: : 不知獲利的人數比例有多少？？
: 承上題看起來~
: 我相信獲利的人數比例可以到100%
: 因為你本來會白花掉的辛苦錢
: 可以免去白白花掉的可能
如果加入這個團隊只是在房地產投資的成本上可以減少
那應該宣稱的是省錢，而非獲利
如果加入這個團隊可以100%獲利，那我想某人要獲得諾貝爾獎提名應該不遠了
: : 投資是為了賺錢，誰管你長短期，看自住or投資用，為了賺現金流or買賣價差or兩者都要
: 我們的操作方式是期望在賣出賺價差之前
: 借由月租金收益蓋過月房貸本利
: 使得操作期間不需多增加額外的負擔
: (用一句我們的話叫做無本投資)
: 當賣出之後之價格也足以清償所有貸款
: 找到這樣的物件始得出手
: 而創造出租金投報率之後就可以找尋買主~
這樣的方式可以宣稱無本投資，但是無本投資不代表沒有風險
因為這些都是風險：
1. 買了卻租不出去，或是預期出租收益過高，降價出租結果卻無法蓋過房貸
2. 賺不到價差，反而在房市反轉後慘賠
所以假設一間房子一百萬，月租3000，年收益3.6%，房貸利率2.5%
這種情況下會有1.1%的獲利，每年賺11000元
但是房子只要超過一季沒出租，把稅算進去後，反而還要拿錢出來補
而如果房價跌兩成剩下80萬，那就馬上套牢，如果賣掉就馬上有20萬負債
如果不賣那信用和資金就卡在那邊動彈不得
所以可能這種情況下的確不必有本金或只需要很少本金就能買房子
但是風險卻很大（假設沒有任何本金，換來20萬負債，那可是無限大耶！）
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◆ From: 58.115.18.174
1F：推 falseshelter:推！ 04/21 15:29
2F：→ frog1:推 台北優質投資客 04/21 17:39
3F：→ Leepofeng:樓上是說誰？ 04/21 17:49
4F：→ frog1:徵求有 年收益3.6%，房貸利率2.5% 的投資客來分享 04/21 17:50
5F：→ sugoichai:樓樓上，叫優客李林吧U.Ua...... 04/21 17:53
6F：推 rox2:換算下來300萬的房子月租僅9千~20坪改個3間就就過去了~~ 04/21 20:35
7F：→ rox2:買了租不出去~應該是想~我該怎麼租出去，而不是~我租不出去^^ 04/21 20:37
8F：→ Leepofeng:改三間要花多少？不是無本嗎？ 04/21 20:48
9F：→ Leepofeng:而租不出去要租出去通常就只能降價，無本收益變無本支出 04/21 20:50
10F：→ Leepofeng:知道Know-How當然會讓許多事情簡單化，但風險還是存在的 04/21 20:52
11F：→ Leepofeng:例如我提的例子，租金因房價而下跌，利率又漲，這怎解 04/21 20:55
12F：推 rox2:目前改建套房成本我們一間抓15-20萬~~逢甲旁我們一間可租7000 04/21 20:56
13F：→ rox2:租不出去不見得是房子的問題~也可能是曝光度不夠~~ 04/21 20:57
14F：→ rox2:話說我真的不希望變引戰文~有些板友已經開始運用反諷了~ 04/21 21:00
15F：→ rox2:我只是想表達透過掌握參數可以有效降低風險~如果不妥~ 04/21 21:01
16F：→ rox2:小弟也不願見到此種結果~屆時小弟還是環給CFP一個乾淨的版面 04/21 21:03
17F：→ Leepofeng:如果你有覺得任何不舒服的，違反版規部份都可以檢舉 04/21 21:04
18F：→ Leepofeng:包括檢舉我，不過我想投資獲利和風險本來就是應該釐清 04/21 21:05
19F：→ rox2:請板主明鑑~~ 04/21 21:06
20F：推 rox2:XDDD理性探討的話當然不需要檢舉~風險的確應該釐清~一定要的 04/21 21:59
21F：推 VictorTom:推L大.... 04/22 12:54
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