當銀行的放款成長緩慢，為何房貸卻一枝獨秀？ 從今年以來，各國已不斷發出「房地產泡沫」的警訊 過去銀行為了衝雙卡業務而闖出大禍的例子 是否會在房貸再度上演？ 【文／楊淑娟　圖／邱劍英】 　 今年夏天，一名上班族想在台北市買個房子。 他告訴房屋仲介，希望看要價一千四百萬以內的案子，但是不少仲介帶他看的， 盡是一千五、六百萬以上的個案。 　 「價錢可以談啊，而且可以貸款嘛！」 不少仲介回答︰「我們公司都可以貸九成以上」、 「每貸六百萬，只要繳一萬而已，先繳利息就好，大家都這樣。」 　 他覺得這樣實在太冒險。可是，事後卻聽說，身邊真的有上班族貸款一二○○萬、 甚至一八○○萬，因為台北市一間像樣的房子都要一五○○萬～二○○○萬以上， 一個月的房貸支出是六萬多、九萬多。 　 「台北有這麼多人繳得起這麼高的房貸嗎？是不是要泡沫了？」 　 他不是唯一如此質疑的人。 「金管會應該查一查銀行做房貸時有沒有查清楚，」一名銀行高階主管也擔心， 銀行衝雙卡業務時疏忽而釀成大禍的例子會再重演。 銀行搶攻房貸業務 今年上半年，許多銀行因為雙卡呆帳而虧損，但銀行堆滿的資金還是要有地方去， 所以就趁著房地產榮景拚命搶房貸業務。 今年以來，金融機構對民間的放款成長緩慢，甚至時有衰退， 但是對房地產的放款卻一路上升。 　 令人擔心的是，現在的房貸市場，跟過去很不一樣。 　 以前，買房子的人多半要有三成左右的自備款。但是現在，貸款八成五是家常便飯， 很多銀行也都有一○○％、甚至一一○％房貸，連裝潢、保險都可以貸款。 　 另外，麥格理證券的報告指出，由於游資氾濫，銀行的價格戰已經延燒到房貸。 目前多數銀行前半年或第一年的利率都在二％以下，比一年期定存利率還低。 　 最近勞委會公布勞工住宅貸款利率，也由於銀行搶生意， 一口氣從二．七四％降為二．二四％。 　 「很多客戶都多貸一點錢，存成美元定存，利率有五％，」一名土地代書發現。 　 雖然房價與貸款成數高，卻沒有加重房貸戶的負擔。 因為銀行都提供只還利息、不還本金的寬限期二～七年， 在寬限期內，每貸六百萬元，每個月只要付一萬元左右。 　 更不用說銀行為了挖競爭者的客戶，祭出許多轉貸優惠。 有的銀行主張第一年利息全免，有的銀行送代償金，最高可達五十萬元。 全球買房熱　警報響起 放眼全球，這些現象可能不只在台灣上演。因為二○○○年網路、科技泡沫後， 各國央行接棒降息，全球資金流入房地產，買房幾乎成了全球運動。 　 「只要你有脈搏，就可以貸到錢，」美國桑保恩房貸公司總裁梅納田形容的景象， 幾乎全球適用。 　 但是各國已經不斷提出警語。 　 因為美國就曾因此演成危機。在一九八○年代末與一九九○年代初， 房地產崩盤導致兩千多家銀行與地方儲貸機構倒閉或需金援，最後由納稅人買單。 　 因此，近來包括前央行總裁葛林斯班與現任的柏南克均已放話， 將對銀行發布指導方針，也會主動查核銀行有沒有浮濫放貸， 尤其是只繳利息不還本金的房貸。銀行如果要繼續承接新房貸， 必須增加資本或進一步提出風險控管證明。 　 在韓國，金融監督管理局也已經在查核主要銀行的抵押貸款，風險會不會太高。 另外，韓國還提高擁有較多房屋的屋主的稅率，也緊縮住宅重新開發的規定。 　 在中國大陸，政府則發布貨幣信貸指導原則，要求嚴審房貸， 降低商業銀行對房貸的依存，避免銀行的放款因房地產放款而波動。 台灣呢？ 　 「寬限期的結構性風險」已經浮現。 一名銀行從業員指出，許多人在寬限期後，該開始還本金時， 馬上繳不出幾乎是原本三倍的房貸。 在超低利率下，銀行的房貸早就不賺錢了，只要有呆帳都會虧損。 政府該如何管制？ 　 金管會副主委張秀蓮曾提及，如果政府特別撥款成立的優惠房貸已經達成振興房地產、 協助民眾買房的目標，優惠房貸可以不用再辦。 　 然而消息一見報，馬上有工商團體反對，認為這將導致房地產崩盤，而使金管會澄清， 並未建議停辦優惠房貸。 　 另外，根據《銀行法》，銀行承做房貸金額不可以超過存款與金融債券總額的三成。 「銀行會自己調整，」張秀蓮指出。 房貸餘額已達雙卡的四倍 只是，房貸餘額是雙卡等消費信用貸款的四倍，如果雙卡可以令銀行虧損， 房貸何嘗不會？ 因此，銀行內部控管愈發重要。例如， 復華銀行推出首年利率只要一．六八％的房貸方案時， 就要求客戶要同時投保歐美行之多年的房貸壽險，客戶一旦不幸身故， 可由保險理賠清償房貸。 　 這項方案開辦迄今一年半，已有客戶申請理賠。 「當客戶接過保險公司的支票，眼眶都含著淚，」復華銀行副理王國維說， 不管客戶或銀行，都免了財務壓力。 　 另外，銀行也規定貸款戶不能在某一段時間內清償所有的本金， 以免少了利息收入，使得第一年流血祭出的低利率成了淨損。 　 「房貸早就不賺錢了，」多名高階銀行主管都感慨不已。 　 如果銀行繼續用低價與低風險管理的模式搶房貸業務， 真的難保房貸會不會是下一波消費金融風暴。 --

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