作者calvin77 ( 諾亞方舟)
看板CFP
標題[請益] 轉增貸投資
時間Thu Apr 18 19:30:24 2024
各位好
近期看了很多理財型youtuber的影片,
內心有一個想法想請教大家是否可行?
我是公務人員,年收入約95w,月薪實領65k,
目前有一自住房產(屋齡2年多的新大樓)之前買1000初w,
貸款800w,還了兩年多,現尚餘750w。
目前初步問到一家銀行最新房屋估價為1600w,
如果我要轉增貸可以讓我貸8成,寬限期3年,
也就是可以拿到1280w-750w=530w
這530w扣掉一些支出需求,大概還剩350w可以投資。
投資標的跟規劃:
目前規劃在美國大選後投入美股ETF VTI 約200w,
另外台灣富邦50也投入150w,大致地分配是如此。
可能各分為3批入場,不會單筆all in
(雖然清流君說要歐硬),但可能還是想分散風險。
還款能力評估:
1.如果貸款金額為1280w,以目前大概2.1%房貸利率,
寬限期大概是每個月還23k,
正常還款期就要51k,
我還在努力爭取看看能不能延長寬限期到5年,
若能撐到5年,屆時家人就可以投入就業市場,
每個月就可以歸還我一些錢,多了一筆現金流約15k,
我的薪水也可以到達70k,總計月領85k,
應可勉強負擔51k的還款。
2.因為我是公務人員,正常情況下,
基本上沒有中年失業的問題。
緊急預備金:
目前在高利活存網銀已存有30w,
以應付不時之需。
思維:
1.因為我的房屋是自住,
如果要享受這2-3年來的增值紅利,
確實轉增貸是個途徑。
2.想要利用寬限期的時間,
來累積我市值型ETF的複利成長,
但其實還是有點怕買在高點,
不過打算放長期(15年以上),
所以應該還好。
預計報酬試算:
1.美股ETF200w
假設年化報酬率算5.5%
9年複利成長後是約323w。
2.台股富邦台50
假設年化報酬率算5.5%
9年複利成長後是約242w。
9年
200+150累積獲利是215w
利息支出
轉增貸後:
貸1280w
假設寬限期3年
貸款年數30年
利息要486w
轉增貸前:
30年利息279w
實施這個方案
9年後約可獲利215w
轉增貸的部分需要多付出利息486-279=207w
所以大概存滿9年多,就可以打平利息支出,
之後複利累積將越可觀,
我目前41歲,
如果持有到60歲或65歲再賣出,
應該可以累積一筆小錢才是。
風險:
1.房貸利率大幅升息(比如說升到5%)
2.美台經濟不振,買點為歷史高點,買後持續向下
我的理財觀念沒有很充足,
希望能得到一些指導,或觀念上的修正,
用力鞭都沒關係,
留言或來信都可以,謝謝大家
更:
大家的留言我都有認真看,正反兩方觀點都有,
我也還在思考,非常感謝
祝各位好人一生平安^^
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.98.50 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/CFP/M.1713439826.A.A00.html
1F:推 Answerme: 如果你要閒置到美國大選結果幾乎是11月10日後,大概9月 04/18 20:47
2F:→ Answerme: 送轉增貸即可 04/18 20:47
好的,現在只是詢問比較有往來的銀行,確定要再送
3F:→ ohyakmu: 若沒爭取到五年寬限,你就是月領65K,月繳51K.這蠻拮据的 04/18 20:48
4F:→ ohyakmu: 家人還款跟加薪 都帶有不確定性喔04/18 20:49
家人之後是醫療業,應該不會失業而且會還我錢吧XD,加薪的部分我是以公務員正常每年
的
升一個俸級來計算,當然您說的沒錯,這中間任何一個出現問題,我麻煩就大了,可能不
管持有的股票
當下是賺是賠都要先賣一批,謝謝,我會再仔細評估
5F:推 Answerme: 目前抵押貸款單筆投野村中小D檔投資法,單筆投cspx,看 04/18 20:49
6F:→ Answerme: 了清流君單筆回測+1,不想閒置資金04/18 20:49
可以確定的是你比我專業,謝謝分享,我再研究看看,但畢竟是借錢投資,我心臟較小
7F:推 pk0943: 現在寬限期3年都不太容易了 何況5年04/18 20:50
確實欸,我想得太過美好,頂多3年沒錯,很多還不給寬限期,目前問到真的最多3年,
有5年的銀行推薦嗎?
8F:→ pk0943: 銀行評估你還款能力 是本利攤還 不是只還利息喔 04/18 20:50
9F:推 pk0943: 月薪70k 每月還款51k 這種負債比是有問題的 04/18 20:56
10F:推 pk0943: 如果你都要用槓桿投資了 年化只有5.5% 這樣不太划算喔 04/18 20:58
11F:→ pk0943: 因為你槓桿等於先輸2%多 建議還是找年化10%以上的成長股來 04/18 20:58
12F:→ pk0943: 投資較好 04/18 20:58
13F:→ pk0943: 房貸地板利率原本為2.06% 升息半碼後 地板利率變2.18% 04/18 20:59
14F:→ pk0943: 要有心理準備6月有可能再升息半碼04/18 21:00
非常感謝,您的意見很專業也直接,年化5.5%我是以很保守的情況去算,市值型正常情況
下應該沒那麼差,不過我會再好好評估,或許只貸到7成之類的,另外跪求pk大大您的投
資標的借我參考,跪求站內信^^
※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 21:40:12
15F:推 breakmoon111: 也想了解pk大的投資標的 10%以上的成長股是否風險也 04/18 22:11
16F:→ breakmoon111: 不低? 抑或是買房開5倍槓桿? 04/18 22:11
17F:推 Beanoodle: 理想很豐滿 04/18 22:46
沒錯,畢竟過去績效不代表未來績效,開槓桿畢竟就是有點賭注的意味,
所以我就來問看看還有沒有我沒注意到的風險,願聞其詳
※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 23:12:44
18F:→ max70937: 我並不覺的你估算的年化報酬有什麼問題 04/18 23:11
19F:→ endlessmiss: 用50%資金買正2曝險一樣100%,留一半現金或買短年期 04/18 23:13
20F:→ endlessmiss: 債,真的需要用錢債券也可以質押。 04/18 23:13
正2我也有考慮,您說的分配策略感覺也是很不錯的選擇,進攻跟防守都有考量到,感謝
,我會再好好思考跟做功課
※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 23:20:17
21F:→ DSI: 有沒有想過不是單純失業問題但你或家人無法工作的可能性 04/18 23:24
22F:→ DSI: 你的現金流可以撐過去嗎 04/18 23:25
23F:→ DSI: 正常的情形其實都很好估算,就像工程一樣,很大部分時間是在 04/18 23:27
24F:→ DSI: 考慮分析意外的風險 04/18 23:27
意外的風險往往是壓倒駱駝的最後一根稻草,只希望我盡量不要遇到
25F:→ meya: 借錢買股不推薦,更不推借錢買正2(槓上加槓) 04/18 23:29
正2確實等同開了更大的槓桿,需要再評估,但低利率長時間還款的房貸來買市值型ETF
也是不推薦嗎?
※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 23:38:21
26F:→ endlessmiss: 除非認為房地產會崩跌,增貸100%買0050比50%買正2危 04/19 00:04
27F:→ endlessmiss: 險多了,50%現金如果真的收入無法支持利息還可以支 04/19 00:04
28F:→ endlessmiss: 持很久,100%買0050才是完全沒空間。 04/19 00:04
29F:→ endlessmiss: 開槓桿持有資產最怕是現金流過不去 04/19 00:05
完全認同這句話,現金流過不去就QQ
30F:→ futureq: 自住增貸不是這樣玩的 04/19 00:48
31F:→ futureq: 請增貸出來存美元定存5% 然後賺台美利差3% 04/19 00:49
32F:→ futureq: 風險只有匯損而已 04/19 00:50
謝謝留言,但我比較想要的是長期複利
33F:→ duriel3313: 利差也是風險阿 匯損是風險阿,利差才2%又不穩定= = 04/19 09:48
34F:→ endlessmiss: 樓上真的是在講笑話…匯差就算了,美金定存是短期利 04/19 09:57
35F:→ endlessmiss: 率 04/19 09:57
36F:推 acclkk: 風險一定有,但你要從準富裕跳上富裕人生,這投資值得賭,控 04/19 10:27
37F:→ acclkk: 制的風險與你的心裡準備都足夠了,上吧! 04/19 10:27
38F:推 NicholasTse3: 我建議不能做滿 你的狀況 大概貸個兩百出來做股票差 04/19 12:40
39F:→ NicholasTse3: 不多 你貸太滿壓力太大了 04/19 12:40
40F:→ NicholasTse3: 而且你自己都說投資經驗不足 代表你實戰能力不夠 而 04/19 12:42
41F:→ NicholasTse3: 且你是增貸 一次拿一筆 又不是理財貸 彈性大 隨借隨 04/19 12:42
42F:→ NicholasTse3: 還 你單筆在手 操作一個失誤 多少年都回不來 這中間 04/19 12:42
43F:→ NicholasTse3: 壓力多大 不是開玩笑的 你現在就是每個月閒錢先練個 04/19 12:42
44F:→ NicholasTse3: 幾年 下次金融風暴約在四年後 再增貸比較好 你現在 04/19 12:42
45F:→ NicholasTse3: 技術進場 會是災難 04/19 12:42
46F:→ NicholasTse3: 先練習抓大波段高低點 然後練習存股 等實戰經驗漲跌 04/19 12:43
47F:→ NicholasTse3: 有把握再去貸比較好 04/19 12:43
確實貸太滿,認同,但我是要放市值型ETF長期投資,不做個股。之前做個股績效很普通
,已經不做個股了,謝謝留言
※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/19/2024 12:57:53
48F:→ endlessmiss: 不是理財型哦?怎不用理財型的 04/19 13:35
49F:推 hellogym: 用理財型繳利息不就好 04/19 14:21
50F:→ hellogym: 不要聽那些借錢買股不推薦的 只有不會賺錢的才會叫你不 04/19 14:21
51F:→ hellogym: 要借錢買股 04/19 14:21
52F:→ hellogym: 我4年前開始信貸投資 已經從200滾到1500了 有低利能借 04/19 14:23
53F:→ hellogym: 更要借錢投資 想辦法快速把本撐大 後續只要小獲利就很 04/19 14:23
54F:→ hellogym: 夠用了 04/19 14:23
55F:→ hellogym: 你現在要做的是 先用信貸200來訓練自己的投資能力與抗 04/19 14:24
56F:→ hellogym: 壓能力 訓練個幾年再來投入房子轉增貸的資金 04/19 14:24
57F:→ endlessmiss: Hello大不是都在房版 04/19 14:36
58F:→ meya: 請問如何於4年內翻7.5倍?再過4年是否可達到1億? 04/19 20:28
※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/19/2024 22:24:05
60F:推 pk0943: 我是贊成槓桿投資的 只是縱使你公務員 還是得注意現金流 04/20 21:29
61F:→ pk0943: 因為你的加薪幅度沒辦法和私人相比 04/20 21:30
62F:→ pk0943: 至於什麼個股 當然不可能跟你說阿 你要投資個股請自己花 04/20 21:30
63F:→ pk0943: 時間做功課 04/20 21:30
64F:→ pk0943: 然後專心存股 別去玩波段 除非空頭時你也會做空 04/20 21:31
65F:推 pk0943: 股市低點時 要敢質押進攻 才能擴大你存股的本 04/20 21:34
謝謝pk大大
※ 編輯: calvin77 (180.217.42.57 臺灣), 04/22/2024 21:43:00
66F:推 tony825011: 公務員槓桿可以開更大,不要買個股的話支持你的做法 04/23 09:32
67F:→ tony825011: 。另外建議買原型別買正二 04/23 09:32
68F:→ KooA: 貸款一半買槓桿ETF另一半買債是什麼神奇操作... 04/24 01:11
69F:→ endlessmiss: 去看完槓桿ETF這本書你就知道是什麼操作了 04/24 16:54
70F:推 southpeace: 回測是過去,風險是未來。建議以睡的著為指標 04/25 12:16
71F:→ KooA: 風險承受不起,你需要的是調整資產配置跟定時再平衡,花了一 04/25 21:32
72F:→ KooA: 堆費用拿槓桿又自己去槓桿,這是天才吧 04/25 21:32
73F:推 seenbox: 這樣投資滿穩的,另外美股推薦你可以用Firstrade,可以 04/28 23:00
74F:→ seenbox: 省下不少手續費 04/28 23:00