作者Trybeer ((踹比尔))
看板Stock
标题Re: [请益] 大盘跟房地产的获利其实差不多？
时间Sun Oct 18 13:34:56 2020
1.前提2005Q2为基期（因为0050从2005开始配息）
2.租金报酬率用单利3%计算
https://i.imgur.com/xD4WtNV.jpg
https://i.imgur.com/QmwkabS.jpg
房产如果贷8成，报酬率可直接乘上4倍
0050若要开杠杆可用台指4倍做多替代，再无限转仓，即使在2008年应该也不至於低於维
持保证金。
有人说六都不等於全国房价，但0050也不等於大盘，事实上六都就像全国房产市值前六大
地区，0050就是市值前50大公司，我认为是说的过去。
结果自己看吧，有错误请指教
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 49.216.218.251 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/Stock/M.1602999298.A.AB1.html
1F：推 king3238 : 大盘脱手容易，房地产脱手困难。 10/18 13:42
2F：→ keepingtime : 六都还有地点租金差异，股票单纯 10/18 13:45
3F：→ Trybeer : 如果随时都想用主观意识脱手，你觉得抱的住16年吗 10/18 13:45
4F：推 kusomanfcu : 差不多，且租金因为持有税增，租金在 台北 4年捷运 10/18 13:46
5F：→ kusomanfcu : 附近涨了8%以上 10/18 13:46
6F：→ kusomanfcu : 自住房地产完全不需要脱手只有越换越大而已 10/18 13:46
7F：→ kusomanfcu : 然後还要算股息和租金的税金和健保补充费 10/18 13:47
8F：→ kusomanfcu : 最後的重点是谁的杠杆便宜 10/18 13:48
9F：→ Trybeer : 那个太复杂了简略算而已没那麽多时间 10/18 13:48
10F：推 F0r : 房地产租金比较难复利 10/18 13:49
11F：→ Trybeer : 如果用期货是不用利息，杠杆下去应该会赢 10/18 13:49
12F：→ F0r : 0050复利很简单 没什麽难 10/18 13:50
13F：→ F0r : 租金收到很难明年再买一间房 10/18 13:50
14F：→ Trybeer : 但0050融资利息贵 10/18 13:51
15F：推 kusomanfcu : 租金复利就是其他投资0050复利就是加码0050 10/18 13:52
16F：→ kusomanfcu : 长期持有自住，越换越大，本多终胜 10/18 13:52
17F：→ kusomanfcu : 期货有换月差价计算困扰 10/18 13:53
18F：→ kusomanfcu : 你要拿数据去跑 10/18 13:53
19F：推 F0r : 租金复利投资其他标的就没有意义了 10/18 13:53
20F：→ kusomanfcu : 找0050正2去看可能会比较容易去计算影响 10/18 13:54
21F：→ F0r : 万一投资到比特币 谁能够赢啊？ 10/18 13:54
22F：→ kusomanfcu : 没有人在欧in房地产的 10/18 13:54
23F：→ kusomanfcu : 房地产只有20-60%左右资产比例 10/18 13:54
24F：→ kusomanfcu : 所以才会变成长期向上 10/18 13:55
25F：推 kusomanfcu : 因为有赚钱就要花 10/18 13:57
26F：→ kusomanfcu : 不然股票纸上资产有意义吗？ 10/18 13:57
27F：推 F0r : 0050复利投入15年效果截然不同 10/18 13:57
28F：推 smarttb1 : 说的好像收到的租金就不能做投资一样 10/18 14:01
29F：推 F0r : 可以算一下一样2005 年300万买0050，股利再投入；30 10/18 14:04
30F：→ F0r : 0万买房出租3%，租金扣房贷剩余总和够头期款的时候 10/18 14:04
31F：→ F0r : 的时候买第二间房 看看2020年的资产变化 10/18 14:04
32F：→ F0r : 租金可以投资啊 投资房地产不好吗？ 10/18 14:05
33F：→ F0r : 不就是在讨论大盘跟房地产？ 10/18 14:05
34F：→ F0r : 台北房地产涨那麽多 租金扣掉房贷再投入 第二间房子 10/18 14:06
35F：→ F0r : 应该会赢大盘吧？ 10/18 14:06
36F：→ F0r : 我只是好奇赢多少而已 10/18 14:07
37F：→ Trybeer : 上述统计都是用没贷款计算喔，这样才会齐头，如果要 10/18 14:09
38F：→ Trybeer : 贷款，0050就要算融资，目前融资利息是6%，而且成 10/18 14:09
39F：→ Trybeer : 数是6成，肯定是输 10/18 14:09
40F：→ IBIZA : 但是你台指四倍做多无限转仓就没有股利了 10/18 14:09
41F：→ Trybeer : 所以唯一方法是用期货，融资成本0，但有转仓价差 10/18 14:09
42F：→ Trybeer : 台指会自动扣血其实就包含股利成分 10/18 14:10
43F：推 F0r : 没贷款更好算 房地产每年3% 大概33年之後可以再买 10/18 14:10
44F：→ F0r : 第二间开始复利 10/18 14:10
45F：→ IBIZA : 2005年Q2, 台股6241, 现在差不多翻倍 10/18 14:11
46F：→ Trybeer : 那不更惨-.- 10/18 14:12
47F：→ Trybeer : 比0050还惨 10/18 14:12
48F：→ Trybeer : 不过台指有好处啊50万可以做到200万价值，50万可买 10/18 14:13
49F：→ Trybeer : 不了什麽房 10/18 14:13
50F：→ IBIZA : 买台指期无限转仓, 如果足额保证的话, 应该比0050差 10/18 14:13
51F：→ IBIZA : 5000点买台指的足额保障是100万 四倍是25万 10/18 14:15
52F：→ IBIZA : 1万点是200万, 四倍50万 10/18 14:15
53F：→ IBIZA : 一口 10/18 14:15
54F：→ IBIZA : 四倍应该是有可能某个月份被扛出去? 10/18 14:16
55F：→ IBIZA : 无限转仓真的比较难估计 因为你要一直补钱加钱.. 10/18 14:18
56F：→ IBIZA : 12000点的时候, 四倍保证金60万, 维持保证金当时是 10/18 14:21
57F：→ IBIZA : 11万, 大盘跌2500点就扛出去了 10/18 14:22
58F：→ Trybeer : 好像是喔@@毕竟房产很少跌超过30% 10/18 14:26
59F：→ IBIZA : 房地产基本上只要付贷款 银行不太管跌价 10/18 14:28
60F：→ Trybeer : 期货还有被强制平仓风险 10/18 14:28
61F：→ IBIZA : 房地产脱手困难, 但转/增贷就可以拿回一部分钱 10/18 14:34
62F：→ IBIZA : 所以你要做复利其实是没问题的 10/18 14:35
63F：→ IBIZA : 其实很常见的是收租房在行情来的时候拿去抵押增贷 10/18 14:36
64F：→ IBIZA : 投入股市, 股市投资告一段落再拿去买一间XD 10/18 14:36
65F：→ IBIZA : 这也是我正在做的... 10/18 14:37
66F：→ Trybeer : IBIZA大感觉是房产和股市互相运用的个中好手 10/18 14:38
67F：→ IBIZA : 房市股市本来就没冲突 10/18 14:39
68F：→ Trybeer : 是没冲突啊，就统计一下，让大家知道房市投资没那 10/18 14:41
69F：→ Trybeer : 麽差而已 10/18 14:41
70F：→ Trybeer : 最近也想增贷再买第二间$-$ 10/18 14:41
71F：→ IBIZA : 出租房主要是事先要设定好, 之後自己跑, 很稳 10/18 14:42
72F：→ IBIZA : 价差的就比较难说 我没做 10/18 14:42
73F：→ wayne790614 : 单利3%有些乐观，应该考虑最低1.5%的情形 10/18 15:39
74F：→ wayne790614 : 房价指数不代表，你现在捧着钱就抢得到房子 10/18 15:40
75F：→ IBIZA : 租金1.5%干嘛买... 10/18 15:40
76F：→ IBIZA : 我上个月还有看到开价跟房租是6%左右的 不过一下就 10/18 15:41
77F：→ IBIZA : 卖掉了, 基本上现在3%还是很多 10/18 15:41
78F：→ wayne790614 : 涨幅受制於该区域薪资水准，不会无限制上涨 10/18 15:41
79F：→ IBIZA : 你要买房长期出租 就是期初报酬率要设定好 10/18 15:41
80F：→ wayne790614 : 那你叫改成五都，每个区域的情形本来就不一样 10/18 15:42
81F：→ IBIZA : 3%是台北市 出了台北市更高 10/18 15:43
82F：→ wayne790614 : 房地产就是你买的物件是否符合你设定的投报，某些 10/18 15:43
83F：→ wayne790614 : 区域就是不好取得 10/18 15:43
84F：→ IBIZA : 我刚买在大安森林公园跟东门站附近... 10/18 15:44
85F：→ IBIZA : 我讲的上个月看到的6%物件, 是内科联发科对面的 10/18 15:44
86F：→ wayne790614 : 所以你是说台北市2000w的房子一年可以收到60w 10/18 15:45
87F：→ IBIZA : 是喔 10/18 15:45
88F：→ IBIZA : 那科那间是开1500, 月租6.5万 10/18 15:46
89F：→ IBIZA : 内科那间是开1500, 月租6.5万 10/18 15:46
90F：→ wayne790614 : 6%就要收到120w 或是更高 10/18 15:47
91F：→ wayne790614 : 内科的房子只要1500喔 10/18 15:48
92F：→ wayne790614 : 如果是老房子是不是要考虑後续上涨的幅度 10/18 15:49
93F：→ IBIZA : 租金收入扣除利息每年就有十几趴了 我还考虑甚麽後 10/18 15:50
94F：→ IBIZA : 续上涨...有的话是多赚的 10/18 15:50
95F：→ IBIZA : 基本上老房子就是地价而已 房是不崩 也不会跌 10/18 15:50
96F：→ IBIZA : 基本上我买着出租 有遇到都更算我好运 没遇到就继 10/18 15:50
97F：→ IBIZA : 续出租啊.. 10/18 15:51
98F：→ Trybeer : 1500/月租6.5万 这在台北市蛮屌的 10/18 15:51
99F：→ IBIZA : 那间真的很屌 但是一下就没了 我有打电话问过 10/18 15:51
100F：→ IBIZA : 不过那间地是工业区的地 在联发科对面巷子的无尾 10/18 15:52
101F：→ IBIZA : 巷底 隔套出租的 10/18 15:53
103F：→ IBIZA : 我那时候因为是工业区土地迟疑了一下 就没了 10/18 15:56
104F：→ wayne790614 : 询问一下扣除利息是什麽东西，6.5/1500那间不是才 10/18 16:02
105F：→ wayne790614 : 5.2%, 10/18 16:02
106F：→ IBIZA : 价格还可以谈吧 10/18 16:03
107F：→ IBIZA : 就算买1500好了, 贷1200万30年1.5%利率 10/18 16:05
108F：→ IBIZA : 头期款300万 每月还款4.1万, 内含1.5万利息 10/18 16:05
109F：→ IBIZA : 6.5万房租, 每个月正现金流2.4万, 报酬5万 10/18 16:06
110F：→ IBIZA : 以实际付出的本金300万来算, 年化报酬5*12=60/300= 10/18 16:06
111F：→ IBIZA : 20% 10/18 16:06
112F：→ IBIZA : 买房出租你要考虑的就是现金流能不能是正的 10/18 16:07
113F：→ IBIZA : 还有报酬相对於头期款有多少 10/18 16:07
114F：→ IBIZA : 两项都设定好, 买下去之後就让他自己跑, 偶尔房客 10/18 16:07
115F：→ IBIZA : 出问题叫修去看一下 10/18 16:07
116F：→ IBIZA : 房价涨跌基本上不关你的事 房子能以预定金额租出去 10/18 16:08
117F：→ IBIZA : 就好 10/18 16:08
118F：→ Trybeer : 隔套出租是报酬比较高，但出事不敢想像 10/18 16:16
119F：→ IBIZA : 电好好弄 不要给开伙 保险保一保XD 10/18 16:18
120F：→ Trybeer : 上次新闻报大火烧死两个房客後续责任不知如何？ 10/18 16:18
121F：→ wayne790614 : 所以以四倍贷款下去操作 租金收入必须大於3.3%现金 10/18 16:27
122F：→ wayne790614 : 流才会是正的 10/18 16:27
123F：→ wayne790614 : 4.1*12/1500 = 0.0328 10/18 16:28
124F：→ IBIZA : 差不多 3%是基本 10/18 16:31
125F：→ Petrovsky : 591双北一堆卖5年以上 10/18 22:45
126F：→ willism : 在同一个购买时间点，六都面积那麽大，你先保证每 10/19 02:58
127F：→ willism : 个人买到的都是平均房价(合理价)。0050，全台湾买 10/19 02:58
128F：→ willism : 的都会是同一价位。 10/19 02:58
129F：嘘 willism : 那玛夏也在六都，你知道吗... 10/19 03:00
130F：→ willism : 你买的是六都里的房子，而非“六都房价指数ETF”， 10/19 03:05
131F：→ willism : 这点绝对要搞清楚！ 10/19 03:05
132F：→ Trybeer : 高雄市不买买那玛夏你知道自己在说什麽吗 10/19 07:58
133F：→ IBIZA : 讲的好像没人买股票买在高点一样... 10/19 09:33