作者aloness (aloness)
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标题Re: [请益] 大盘跟房地产的获利其实差不多？
时间Sat Oct 17 21:06:42 2020
买房跟买股，最大的差别
就是一个通常是正资产
一个通常是负资产
两者差别在於，拥有之後的债务问题
一般人最大的盲点就是
买不动产以本金设定头期款
以房贷承受能力之下所购入的产品
去跟股票比报酬率
然而这时的股票报酬率
一般却是以全额本金购入
(股票融资长期持有的利息，很恐怖的)
但买不动产者论点，最自相矛盾的
也就是借贷开杠杆这点
强调持有物件，持续开杠杆的人
代表最好房子本身是没有房贷的
如果物件本身未偿债务高
又如何能去谈及杠杆问题
(我们在这不提增贷这件事
因为最好的融资方式就是联名担保
名下资产累积到一定量
光是以远期支票就可以维持现金流了)
强调赚价差的
在投入资金之後，处份完成之前
谈论杠杆操作与您无缘
(朝这个方向操作
势必要做到投入资金最少
因此在交易出去前
用最少的还款金额才能做最大获利)
杠杆是拉高了购买能力
但同时无法提供其他方向的担保
常常都看到有人把两个观念混淆在一起谈
更别提拿炒作论点
来跟股票谈长期持有比拼报酬率
炒作房市拼的是连续短期交易
怎麽会去跟股票比拼长期持有的效益？
这样子比法，任谁都只会买房了
另外在谈及杠杆这件事
比起能借多少，能还多少更是重点
不论想把现金换成什麽样的资产
维持良好的信用以及稳定的现金流
能跟银行搬多少钱
远比去计算资产能换多少债务
更值得你去经营
聊归聊
赚了钱要会去享受也很重要
https://i.imgur.com/bgugxVf.jpg
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1F：推 Chrkamp : 取决你484营造商～ 10/17 21:09
2F：→ IBIZA : 不需要啊, 房地产如果是要强调投报的, 当然是选 10/17 21:29
3F：→ IBIZA : 收入能cover房贷本利之後还能创造净现金流的啊 10/17 21:30
4F：→ IBIZA : 其实就跟买股票一样, 存股跟飙股找的方向是不同的 10/17 21:30
5F：→ IBIZA : 房子要赚租金还是要赚价差, 方向也是不一样 10/17 21:31
6F：→ IBIZA : 以目前的利率条件, 大概3%的物件就能创造净现金流 10/17 21:32
7F：→ IBIZA : 这时候头期款的报酬率大概有10+% 10/17 21:33
8F：→ visda : 未偿债务高一样是开杠杆，只是杠杆本金不同的差别 10/17 21:34
9F：→ visda : ，对投报率又没有影响，你有三百万，付一间房的头 10/17 21:34
10F：→ visda : 期款，跟用三千万付十间房的头期款，报酬率是一样 10/17 21:34
11F：→ visda : 的，只是本金不同带来收益不同而已 10/17 21:34
12F：→ IBIZA : 股票跟房子最大的差别其实是，房子你只要现金流不出 10/17 21:45
13F：→ IBIZA : 问题，房价不管怎麽涨跌，银行基本上不太会管你，股 10/17 21:45
14F：→ IBIZA : 票不同 10/17 21:45
15F：→ IBIZA : 所以投报房其实期初房贷本利跟租金的现金流设定好 10/17 21:47
16F：→ IBIZA : 基本上不太需要担心中途被断头导致本金亏损 10/17 21:47
17F：推 kusomanfcu : 8F errr? 10/17 21:52
18F：推 Su22 : 这篇也有道理 10/17 22:09
19F：推 kusomanfcu : 10间房的利率和头期不同 10/17 22:18
20F：→ kusomanfcu : 杠杆最好的成本+时机就是今年过年前後加享受後面的 10/17 22:19
21F：→ kusomanfcu : 降息 10/17 22:19
22F：→ kusomanfcu : 所以我在那时候一直喊冲 10/17 22:19
23F：→ IBIZA : 杠杆最好的时机才刚开始啊 10/17 22:29
24F：→ IBIZA : 现在要问30年贷款的难度比年初低很多 10/17 22:29
25F：→ abyssa1 : 房子第一间有种种优惠 税赋利率都有优惠 10/17 22:30
26F：→ abyssa1 : 第二间以上状况又不一样了 10/17 22:30
27F：→ IBIZA : 我甚至都想问问看能不能贷40年了 10/17 22:30
28F：→ IBIZA : 过年那时候只是房价有可能比较好谈而已 10/17 22:31
29F：推 kusomanfcu : 那时後就是最好价格，贷款可以转 10/17 22:54
30F：→ IBIZA : 贷款谈不到也没办法成交.. 10/17 22:57
31F：→ IBIZA : 当时又无法预知半年後贷款会好谈 10/17 22:58
32F：推 kusomanfcu : 怎麽可能没办法成交，有钱就可以成交 10/17 23:03
33F：→ IBIZA : 现在一般房地产不贷款其实就不太用谈投报了 10/17 23:15
34F：→ IBIZA : 这种利率 有钱也不要拿去多付房价啊XD 10/17 23:16
35F：→ IBIZA : 贷不到三十年, 收租要达成正现金流的难度就高很多 10/17 23:19
36F：推 sora0115 : IB大近期有投资房地产吗？ 10/17 23:30
37F：→ IBIZA : 6月买了 10/17 23:31
38F：→ IBIZA : 正在改装 10/17 23:31
39F：→ IBIZA : 本来打算自住的, 但现在种种考量应该会租出去 10/17 23:33
40F：推 peace304 : 论本质 股市就是比房市波动大，股市半年就炒玩一波 10/17 23:53
41F：→ peace304 : ，房市你现金流还款没问题 大概就像投资台g 稳健成 10/17 23:53
42F：→ peace304 : 长或称保值 10/17 23:53
43F：→ peace304 : 以3-5年来看 10/17 23:53
44F：→ wadashi1 : 其实出租房比较像是当老板,买房是投资,出收租是工作 10/18 00:48
45F：推 Petrovsky : 会玩房地惨 有两种 10/18 22:37
46F：→ Petrovsky : 1. 黑心建商、投资客 10/18 22:38
47F：→ Petrovsky : 2. 脑袋不清楚的人 10/18 22:38