好吧 无聊来回一下这篇 懒得看过程 想得结论直接拉到後面吧XDDD 照你所说 宽限期利息10万/年 每月缴息大概8300左右 以正常利率回推贷款N=700万左右 但你头期只有100万 以正常成数来看N应该=400万 所以可能是北部物件 贷款成数比较高 但这样也表示 你的利率就也偏高 所以我觉得 N大概就落在 700~400之间 那就抓个平均550万 收租60万 每月收租5万 你又说是改套 大概就是公寓改套 你又有砸大钱装潢 所以我猜可能是顶楼4+2物件 所以是6间房 1间8000-8500 左右 就不给你的60万租金在打折了(你说60万就60万 哈哈) 不然正常还要扣掉(招租成本 管理成本 待租成本 税金成本 维护成本...) 房东不好当阿~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 小结: 100万头期款+450万(贷款)+250万(装修成本)+50万(待租损失)=850万 未来售价 -------------------以上就是我估算 物件大概的 基本资料------------------ 好那我们开始来算算投报率% 一、继续持有租金投报率 投入=100万+250万+50万=400万(你投入的成本 不讨论折现 机会成本只有算待租损失) 收入=60万租金-10万宽限期贷款利息=50万 50万/400万=12.5% 後面正常本息平均摊还 收入=60万租金-33万本息摊还=27万租金 27万/400万=6.7% 也符合你说的6-7%投报率 所以持有到第4年在开始卖 把12.5%赚好赚满 二、卖掉价差投报率 那你卖掉可以拿回400万现金 卖掉的话有400万，那你卖价大概是850万 扣掉银行贷款450万(尚未缴本) 得出所谓的400万 但这情况 实际没赚到价差 也赚不回那第一年的待租成本 1.房地合一税 以上述资讯来看 大概是50万的课税基准*20% =10万 2.仲介费 售屋的仲介费 850万*4%=34万 3.其他行政规费 手续费 加起来费用大概50万左右 所以其实你投入350万 但应该拿得回来的也是350万 (除非你有避税方式 仲介你自己人..那就另当别论) 所以如果你持有到第5年在卖会比较好!! 没赚到价差 但可以赚到租金=50万*4年=200万-扣掉上述买卖成本50万=150万 小结 如果你持有2年就卖 等於没赚钱(赚的租金被 上面说的成本吃掉) (还没算投入350万的机会成本) 但第三年起开始才每年赚50万 但最多到第五年 所以持有五年总共就150万 投报大概150万/350万(就不算年化报酬投了 累了XD 我也没收钱啊XD) 42%/5年=8.6% 这样应该算是效益最大化了 後面就开始本息摊还 每年就赚27万而已 整体投报会逐年下滑 第6年就在8.4% 第7年8.3%.... --------------------不想看那麽多直接看这里------------------------ 所以建议持有4-5年之间在开始转手 要卖的前两年的时间你可以好好想想 要拿这500万元做什麽 (150万租金收入+350万你的现金) 喔不!! 应该是前两年就开始"做"一些你想做的生意 而不是想 想是找不到答案 做才有答案 另外 创业原比改套当投资客 难上一百倍 没有找到热情的事业 单纯想赚钱的千万别来创业.... 这一篇文章值 868 Ptt币XDDDD ※ 引述《rabinson (何时无事一身轻?)》之铭言： : 这可能不算创业范围吧? : 但想来这里问 : 因为这版的各位 应该思考比较有开创性 : 希望得到一些不同想法 : *** : 就是呢 这几年一直在努力被动收入 : 特别是收租房产 : 现在有完成一个 年收五十万的物件(已扣贷款) : 面临两难抉择 : 1. 卖掉，可拿回400万现金(但就损失被动收入) : 2.不卖 继续被动收入，但资金就不灵活， : 手边剩一百多，无法做大计画。 : 各位怎麽看呢? : 请多指教，谢谢 : -- :

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 1.200.225.238 (台湾) : ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/toberich/M.1599475189.A.80C.html : 推 cccon1ine: 贷款 09/07 18:54 : 推 itsjustagame: 年收50卖掉只有400太少了吧 去增贷＋信贷吧 09/07 20:45 : → rabinson: 那区没啥涨 增贷问过顶多多50 09/07 21:05 : 推 grotwpig645: 扣贷款还有年收50？卖掉只能拿回400？你卖我好了 我4 09/07 23:41 : → grotwpig645: 50跟你买 09/07 23:41 : 推 kissbin: 扣掉贷款年收50？！我460跟你买，拜托卖我～ 09/08 00:26 : 可能误会了啦解释一下 : 例如我当初买N : 现在可以卖N +400 : (但是我投入的成本大概300 : 所以就是净利100) : 年收租-贷款利息=50 : (因为宽限期可以五年) : 以卖价大约是6~7%的投报 : 推 victor74269: 可以找财务顾问 之前有谘询这类议题 蛮看重个人价 09/08 00:55 : → victor74269: 值观的 09/08 00:55 : → victor74269: 我是找安睿宏观的 09/08 00:55 : ※ 编辑: rabinson (1.200.225.238 台湾), 09/08/2020 00:57:26 : ※ 编辑: rabinson (1.200.225.238 台湾), 09/08/2020 01:01:52 : 推 roy0710: 400应该是已经贷到满的头款。所以逼不得已要卖掉 不能增 09/08 11:44 : → roy0710: 贷 09/08 11:44 : 推 carolgilbert: 这是什麽物件这麽厉害，只花300万成本就可以年收50 09/08 18:09 : 头期一百 : 装修250 : 扣掉收租第一年50 : 年收60 : 扣掉利息一年10万 : ※ 编辑: rabinson (1.200.225.238 台湾), 09/08/2020 18:55:01 : 推 xhs: 你是搞分租套房? 09/08 20:27 : → rabinson: Yes 09/08 21:59 : 推 chouvincent: 买儿童贴纸的厂商 一个月营收约200 成本不用100去做 09/08 23:17 : → chouvincent: 100可以做的事情挺多的 09/08 23:17 : → chouvincent: *卖 09/08 23:17 : → chair209: 你才刚弄完收了一年租，怎麽会想卖掉，当然是继续啊 09/09 10:34 : → chair209: 50/400=0.125，你拿四百万出去能获得超过12.5%的年报酬 09/09 10:37 : → chair209: 再考虑卖掉，尤其你这房价也没涨，要是涨你报酬要更多 09/09 10:38 -- Google 菲肠爱旅行|██████████████████▕搜寻▏进阶搜寻 | 使用偏好 ▇▇ ￣￣￣￣ ￣￣￣￣ 搜寻： ⊙所有网页 ○中文网页○繁体中文网页 ○台湾的网页 所有网页 约有1项符合菲肠爱旅行的查询结果，以下是第 1项。 共费28年。 https://veryitrip.com/ --

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