房价涨800万 离婚时如何计算资产？一次搞懂共同登记、借名登记、预告登记 2026-07-23 11:53 联合新闻网／今周刊 https://pse.is/9d8z5v 许多情侣或准夫妻论及婚嫁时，常因「先买房还是先结婚」、「房屋登记在谁名下」伤透 脑筋。示意图／ingimage 撰文：周靖璞 许多情侣或准夫妻论及婚嫁时，常因「先买房还是先结婚」、「房屋登记在谁名下」伤透 脑筋。多数人直觉认为「共同登记」一人一半最公平，或将房产登记在女方名下作为保障 ； 宸星法律事务所所长施宇宸提醒，共同登记可能白白浪费土地增值税「一生一次」优 惠税率，而缺乏书面约定的「借名登记」更常被法院认定为「情爱赠与」而血本无归。 以法律与务实面来看，婚前购屋与婚後财产清算涉及多项地雷。情侣与夫妻在进行房产处 分与财产分配时，应先理解登记差异、清算机制与婚前协议的重要性。 共同持有浪费税务优惠 预告登记防私自处分 许多情侣为展现对感情的信任，选择将房屋登记为两人「共同持有（一人一半）」。施宇 宸指出，共同登记虽对个人产权最具直接保障，但在务实操作上存在两大缺点：第一，未 来若感情生变且对处分房屋无共识，恐需透过法院诉讼进行裁判分割；第二，按《土地税 法》第34条规定，土地增值税享一生一次10%优惠税率，若两人共同持有，该次交易会同 时消耗掉两人「一生一次」权益。若采登记在其中一人名下，日後若有需求，可善用夫妻 间赠与免徵土地增值税与赠与税的规定进行产权调整。 针对婚前买房保障机制，施宇宸厘清常见三种操作模式： 共同登记：两人皆为土地与建物共有人，权利明确，但未来出售或处分需双方同意。 借名登记：实际出资者将房产挂在他人名下。此模式本质上为私法契约，不会记载於地政 机关的土地登记簿上。若未来发生争执，仅凭转帐金流单据往往不足以证明借名关系，容 易被法院解读为「情爱赠与」，必须签署书面借名登记契约才具完整保障。 预告登记：依《土地法》第79条之1规定，预告登记会直接载明於地政机关的登记簿中。 一旦设立预告登记，未经预告登记请求权人之同意，登记名义人不得任意处分或转让该不 动产，能有效防范私自卖房。预告登记无法对抗法院强制执行或政府欠税追缴。 买房登记看似只是名义问题，实质上关乎税务规划与处分权力。若有出资事实，务必透过 白纸黑字的契约载明成本分担与价金分配，才能避免日後谈判撕破脸。 https://pse.is/9d8zcx 三种婚前买房登记形式比较。图／今周刊 婚姻结束三大财产清算制度 房产增值以「起诉时点」监价为准 若婚姻不幸无法走到最後，财产该如何公平分配？施宇宸表示，若夫妻未特别向法院登记 改用「分别财产制」或「共同财产制」，依法一律适用「法定财产制」。 法定财产制：当婚姻关系因离婚或配偶一方死亡而消灭时，即触发「剩余财产分配请求权 」。计算方式为：将双方「婚後取得」且现存财产（扣除婚後负担债务，且不含继承或无 偿赠与所得）进行计算，由财产较多一方，将双方婚後财产差额的平均半数给予财产较少 一方。例如：离婚时丈夫婚後净财产为500万元，妻子为100万元，差额为400万元，妻子 可向丈夫请求差额的一半200万元。 分别财产制：夫妻各自保有婚前与婚後财产所有权、管理权与处分权。若未来离婚，双方 各自清理财产，完全不适用剩余财产分配请求权。此制度常被身价悬殊者或高资产族群采 用。 共同财产制：夫妻婚後财产合并为共有，处分资产或支付家庭费用时绑得极紧，清算过程 极为复杂，目前实务上已极少人采用。 对於房产增值争议，施宇宸特别厘清，实务上认定价值时间点，原则上以「提起离婚诉讼 起诉时」不动产市场现值为准，而非当初购买时价格。若双方无法就价格达成共识，法院 将交由专业不动产估价师进行监价。此外，若第三方（如：岳父岳母或婆婆）曾出资头期 款，在法律上容易被争执为「赠与」、「借款」或「合资」。若无明确借据或转帐备注， 金流常被视为对子女的赠与，增值红利仍属夫妻婚後财产分配范畴。 为避免日後因财产或家庭琐事产生纷争，现代人逐渐将「婚前协议书」当作走入婚姻前的 标配。施宇宸指出，一份好的婚前协议书应聚焦「财产分配」与「子女监护/扶养」两大 核心。透过合法契约内容，为夫妻双方权利义务建立清楚且理性防护网。同时了解法规认 定基准，才能在谈判或诉讼中确保应有权益。 本文授权自今周刊，原文见此。 ↓ https://www.businesstoday.com.tw/article/category/192008/post/202607220081/ 【尊重智慧财产权，如需转载请注明资料来源《今周刊》，谢谢】 https://pse.is/9d8zrh https://udn.com/news/story/6839/9645878 --

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