建商房屋首次出售 免课重税 2026-04-03 01:13 经济日报／ 记者胡顺惠 ／台北报导 https://pse.is/8wfbjr 房屋示意图。记者游智文／摄影 房地合一2.0上路後，企业改依持有期间适用差别税率，与其他营利事业所得额分开计税 ，税率最高45％。不过财政部高雄国税局指出，建商若以起造人身分兴建房屋并办理「首 次移转」，属市场供给的正常营业行为，可采合并计税、适用营所税单一税率20％。 高雄国税局表示，有一种情况是，建商向合建分售地主，买回兴建房屋坐落基地，再并同 房屋出售，虽然土地部分并非一开始即由建商持有，但因为土地是建案基地，仍可采分开 计税、适用20％，免课重税。 https://pse.is/8wfblp 国税局指出，营利事业若采合建分售或其他开发模式，後续再取得土地并出售房地时，应 留意是否符合「起造人」及「第一次移转」等要件。只要符合条件，即可适用较为单纯且 税负较低的营所税课税方式，若误判适用规定，可能导致税负计算错误，甚至遭补税。 举例来说，某建设公司与地主采合建分售方式合作开发建案，由建商担任起造人，建案完 工後，建设公司依契约向地主买回尚未出售房屋所坐落的土地，并於2022年8月将余屋与 土地一并出售。 由於该房屋是建商兴建完成後，第一次登记取得，且土地为该建案基地，符合相关规定， 出售房地所得可全数并入营利事业所得额，适用20%税率课税，不需依持有期间适用最高 45%税率。 国税局说明，房地合一2.0制度设计上，对短期买卖不动产课以较高税率，目的在抑制炒 作，因此持有期间愈短，适用税率愈高，最高达45%。考量建商兴建房屋并出售，属市场 供给，性质不同於一般投资买卖，法规特别订有例外规定。 国税局表示，所谓「第一次移转」，是指建商以起造人身分申请建物所有权第一次登记後 ，首次出售该房屋及其坐落土地。实务上，即使土地并非一开始即由建商持有，只要最终 出售的房屋属於其兴建完成後首次登记取得，且土地为该建案基地，仍有机会适用并入营 所税计算的规定。 国税局建议，企业在办理相关交易及申报前，应审慎检视交易性质与法规适用，必要时可 向税捐机关谘询，以确保申报正确并妥善规划税负。 https://udn.com/news/story/7243/9419716?from=udn-catelistnews_ch2 --

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