《「我是有钱人」迷思787》父母帮子女买房的风险 赠与税、土增税及契税要怎麽缴？ 2025-11-20 11:47 联合新闻网／李雪雯 https://pse.is/8sr446 示意图／ingimage 前几天在某一有机商店里购物，笔者无意间听到两位店员间的对话，就衍生出撰写此篇专 栏的想法。 「有壳蜗牛」之梦难圆 其中一位表示，因为有两个儿子，房子不能只有一间，必须一人一间才公平。所以，就问 儿子：「如果买中和或桃园，你想选在哪里」。结果那位儿子立刻回说：「当然是买在中 和，因为中和的生活机能太好了」。 事实上，在这个全球高房价的世代，年轻人如果没有父母的帮忙，真的很难一圆「有壳蜗 牛」之梦。例如之前，笔者曾看到一篇脸书的贴文指出：「根据一份来自英国研究机构 Institute for Fiscal Studies（财政研究所IFS）的近期报告（Boileau & Sturrock, 2023），至少在英国，父母给钱帮子女买房不仅非常普遍，而且很大程度上地决定了这个 时代的年轻人的生活品质和财富水平」。 而其原因，就在於房价上涨的速度，远远高於收入上涨的幅度。因为根据统计显示，「从 2009到2019这十年间，英国25-39岁世代拥有房产的比例显着降低（55%到43%，那些家里 父母本来就没房的孩子能拥有房的机率只有22%）。房价的快速攀升也意味着是否能尽早 买房很大程度上影响了一个年轻人後续的财富累积」。 半数英国年轻人买房 靠父母赞助 且根据IFS的研究指出：「接近一半英国第一次买房的年轻人（20-29）都从父母那里拿过 钱，全英国平均数大约是￡25000英镑（约台币100万），那些父母本身有房，受过高等教 育，来自英国南部富裕地区的父母对子女是最慷慨的，会一次至少给子女超过￡35000的 补助。但是那些家里比较穷的，来自不富裕的英国北方地区的家长，对孩子的支持就显着 地少了」。 这篇文章也做了一个结论：「透过父母的帮助，不但本来买不起房的人可以买房了，买房 时候首付还能付更多，能买更好地区的房子或者後续每个月还更少的房贷，由於钱可以从 各种地方投资获得复利，随着时间的变化，富裕家庭的孩子将靠着房产不可避免地变的愈 富，与其他阶级的英国人拉开距离」。 赠与移转栋数稳定成长 不但是英国如此，新一代年轻人准备接收父母不动产赠与或继承的「躺平族」，同样也变 成为台湾的一大显学。有媒体根据内政部的资料显示，全台前3季赠与移转栋数达4万527 栋，与去年同期相比，涨幅达3.3%，也是历年同期最高。 然而，不只2013年如此，根据侨馥建经公司，比较全台建物买卖/继承移转栋数的折线图 统计，可以明显发现，相对於建物买卖移转栋数，受到政策及环境影响大，成长率变化幅 度大，建物继承移转栋数，则呈现出稳定成长的趋势。在2022年时，成长率更突破个位数 （来到12%），且2023年的涨幅，也达到9.4%。 以2023年为例，全国累积建物继承移转栋数为64,521栋，增幅为61.7%，全台各县市涨幅 皆超过35%，大部分县市涨幅落在50~70%。在全台县市排除外岛後，增幅最多前三名依序 是：新北市73.1%，台中市68.8%，台北市68.5%；而增幅最少前三名，则是台东县38.3%， 嘉义县40.5%，新竹市 43.9%。 过去，也曾有一些同龄的朋友，询问笔者关於不动产移转给子女的意见。个人向来的想法 是：由於手中握有不动产的所有权，所以，父母绝对有非常充足的理由，自由决定要不要 给？以及何时给？但是，由於资产移转时，会衍生出很多的风险，值得天下父母仔细思考 。以下，则是几个比较重要的项目。 风险一、移转方式不同，所缴税目及税负不同。事实上，不论是走赠与或继承，都得要缴 税。只是要缴的税名及金额会有不同。以赠与来看，主要的税是赠与税、土增税及契税； 而如果是采「继承」方式，主要只剩下遗产税要缴，土增税及契约都可以免缴（请见下表 一）。 https://pse.is/8sr47t 事实上，透过赠与或继承方式移转不动产时，还各有以下的风险（请见下表二）。 https://pse.is/8sr48q 子女们易争夺不动产 风险二、让子女陷於争产纠纷中。之所以会有这个风险，主要是与遗产在被继承人（父母 ）死亡之後，都是由所有继承人所「公同共有」。其中的不动产，更因为「分割」不易， 而更容易产生「分割」上的纠纷。举例来说，两个子女共同继承一间房子，不论产权是「 一人一半」，或是将不动产「出租或出售」，都会面临不同的问题。 过去以来一直存在的可能纠纷像是：其中一人要出租，另一人要卖掉；或是其中一人要自 住，另一想要处分不动产；亦或是其中一人，想要买另外一半产权，而自己的手足却开始 「拿翘」、「狮子大开口地开价」。 事实上，就算是生前赠与不动产，也并非全然可以避免子女们争夺不动产的纠纷。理由很 简单，就算能做到「房子一人一间」，但是，只要不是同一地点、同一楼层、同一坪数， 子女还是会有「父母大小眼」的「心里不平衡」。 风险三、子女不孝。有关这方面的风险（子女在拿到钱财之後，就现出真面目，进而弃养 父母），相信不用笔者特别提醒，读者们已经可以从过往的许多新闻报导中得知。 正由於以上不动产移转上的3大可能风险，笔者在遇到类似问题时，通常会倾向以下的建 议： 首先，不动产采「继承」方式，而非「赠与」。这样做的好处是：「单从税负来看，可以 节省更多的税」，而且，拥有不动产的父母，也可以不丧失不动产的所有权。 留意房地合一2.0被课高税负 当然，也许读者会说：采继承的方式，假设子女在继承後没多久，就马上转卖，那不是要 被课很多的房地合一新制的税吗？对此，笔者的想法很简单，不动产既然交给子女了，子 女就具有完全的决定权。 就算子女未来继承之後，在短期之内就卖出，有可能会被课徵高额的税负，那也该是由继 承的子女们自行考量。更何况，房地合一2.0新制中，还特别排除了5种「非自愿售屋」的 情况。 且再说了，父母为了减轻子女负担，而协助其购屋，这已经算是非常了不得的「仁尽义至 」了，哪有「还要赠房父母再考虑之後，房屋拥有者税负问题」的道理？ 其次，假设因为遗产总额太高，或是因为其他「不得不」的原因，让父母不得不提早赠与 。那麽，请记得一定要做到以下两大重点： 重点一、假设父母想要买房送子女，一定记得不要直接送现金，再给子女去买房，而是直 接将不动产，登记为子女的名字。这是因为赠与税计算资产价格时，不动产是按照「土地 的公告现值」，与「房屋的评定现值」来计算。而以上两个「现值」，都远远低於一般市 价水准甚多。 重点二、以「信托」方式，确保不动产的控制权。为了确保父母，对赠送後的不动产，仍 旧享有控制权。赠与後的不动产，一定要用「信托」的方式，由父母来当受托人，以便继 续管理及处分此一不动产。 《免责声明》本专栏所提供之资讯，均由作者自行蒐集并撰写完成，所有观点仅为个人对 市场的看法，并非任何投资劝诱或建议。若有引用数字及相关计算，均已力求精确，惟不 保证其正确性，也不作为任何投保或购买的建议，对此不负任何法律上的责任。另外，本 专栏版权所有，转载请注明出处。 ※延伸阅读》《李雪雯的健康财富百宝箱》https://www.facebook.com/wealthnotes（若 读者有相关投资理财问题，也欢迎在此专栏或以上粉丝团留言，个人将尽力、尽速回覆） ，在《联合新闻网》刊登超过1星期的文章，将会转贴在个人部落格中： http://swlee0630.blogspot.tw/ https://udn.com/news/story/121591/9149838?from=udn-catelistnews_ch2 --

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