《「我是有钱人」迷思774》想要节税的聪明父母，千万别再送子女不动产了！ 2025-07-03 11:42 联合新闻网／李雪雯 https://reurl.cc/894MAb 房市示意图。记者朱曼宁／摄影 一直以来，国人不但喜欢用房地产来投资，也喜欢用「送子女房子」的方式，进行资产传 承。因为民众至今，仍有「不动产可以自住兼、保值与投资」的迷思。 不动产保值是迷思 为什麽笔者会说「不动产可以自住兼保值与投资」恐怕是个大迷思，主要是因为至今，没 有人真正用实际的数字计算「以昭公信」。例如前几天，笔者看到有媒体，引用内政部不 动产资讯平台的最新统计指出：「随着房市经过多次多头走势，双北市公寓越老越保值， 尤其是新北市老公寓买卖契约平均单价、总价，17年来更是翻涨一倍。 这则新闻，引起个人极大的比较兴趣，立刻上网去查有价证券（例如0050）的近十年涨幅 ，却是高达近5倍，而台积电近十年的涨幅，也有6倍左右，且以上涨幅，尚不包括配息的 部分。 犹记得笔者之前，在上某一堂有关「资产移转」的专业课程时，授课的老师在讲到两税合 一新制时，就曾提到：两税合一新制才实施没多久，民众还无法感受到它的「威力」。 有价证券投资效益更高 这位老师不只一次地再三强调：当时间拉的越长、不动产价格走的更高，那些投资不动产 的人，在日後卖出的不动产「大笔获利全都缴给国库」之际，才会「惊觉」：有价证券因 为资本利得不课税的关系，投资效益反而会更高、更好！ 老实说，笔者初听老师的说法，也一样心存怀疑、难以置信，总想实际透过试算、比较来 验证其正误。然而，由於不动产买卖相关税负的计算复杂，个人却一直也没开始认真思考 ，并动笔撰写文章。 为了彻底比较两者的长期投资绩效，以及税负上的差异（因为税後净利，才是投资人紮紮 实实赚到的钱，或是收到的资产），笔者分别请教了资深代书、大河不动产经纪整合行销 (有)公司执行长黄国霖、曾在南区国税局工作的税务专家，现任资诚企管顾问公司副总封 昌宏，还有熟悉税法的国际认证高级理财规划顾问CFP®骆润生，以「父母赠与子女1000 万元的不动产或有价证券（例如0050）」为例，计算出下表一（赠与税负）及表二（10年 後市值增加1倍後卖出净利）数字。 根据黄国霖的说法，假设在双北市市价1000万元的不动产，土地公告现值大约是在 500~600万元之间；若是20年以上的建物，房屋评定现值则会落在50~80万元之间。所以， 表一及表二所举的不动产课税税基，也是以此假设为基础。 https://reurl.cc/Nx1ddq https://reurl.cc/yA1NNq 注：以上不动产卖出成本，还未包括以下成本：1.每年持有税成本：房屋税按房屋评定现 值（自住1.2%、非自住2%~4.8%）、地价税按申报地价（未申报＝公告地价80%）0.2%计算 2.交屋前的水电瓦斯、管理费等3.代书费（每份约2000~3000元，通常由买、卖双方各半 支付）4.以上报酬率计算，暂不包括不动产租金，以及有价证券的股利收入 以上表一为例，读者可以很清楚地看到：以下两大重点： 重点一、单从节税效果来看，父母赠与不动产给子女，反而要比赠送同样市值的有价证券 ，还要多缴19.1万元的赠与税。 重点二、因为税负上的差异，在报酬率相同之下，投资有价证券（例如0050）的10年净利 ，还远比投资不动产来的高。更何况在同样比较基期之下，有价证券（例如0050）的报酬 率，远高於投资单一不动产。 房地合一新制2.0;税率高 为什麽会有以上两大差异？最简单的理由便是：政府对於各项金融商品及标的税负不同。 特别是在房地合一新制2.0实施之後，卖价已经不是按照原本旧制、价格远低於市价的「 房屋按房屋评定现值」来计算。 且以上两者差距，还是以「持有超过10年」为例，假设持有不动产期间低於10年，税率将 会更高，分别为则为45%（持有2年内）、35%（持有2~5年）及20%（持有5~10年）。 更值得喜爱投资不动产，或是想买不动产传承给子女的投资人注意的是：只要随着时间越 来越长、有价证券资产增值幅度更高，不动产售後的净利，也将与有价证券（例如0050） 「越拉越远」。 其中的原因之一，就在於「有价证券（例如0050）」的增幅，可能更高於不动产；甚至， 不动产还有可能产生「跌价损失」。就以6月23日的新闻为例，前总统陈水扁的女儿—陈 幸妤，挂售了12年的台中豪宅，居然是「赔售250万元」。 再以霖园集团「三太子」蔡镇宇近期连卖北市内湖五期两栋厂办为例，根据商仲的估算， 表面上看来，宝丰隆买进3栋、卖掉2栋，出售的两栋价金加上未出售A栋的租金收益，与 当初买进3栋合计价金相当，但若考虑买卖的资本利得税、养护费用与持有成本等，推估 10多年报酬率仅约3成、平均年报酬率仅3%。 反观投资人出售有价证券的资本利得，税率却是「0」，而房地合一税2.0的税率，至少是 10%起跳。除非持有人符合自住条件（包括户籍、未出租营业、前6年未曾适用同样优惠） ，才可享有400万元免税额、税率10%）。 https://reurl.cc/dazk4z 根据以上的数字计算，除非在万不得已（例如子女永远自住而不卖房）的情况下，所有天 下父母可能都要再三慎重考虑「别再送子女不动产」了。其理由便在於： 资本利得免税、0050收益高 首先，由於有价证券资本利得不课税，但房地合一新制2.0，却要课至少10%以上重税。所 以，想要长期累积资产或财富的人，最好的标的是有价证券（特别是投资标的最为分散的 市值型ETF，非单一股票或产业基金、ETF），而不是不动产。 其次，投资有价证券，请尽量选择「赚价差」，而不要「收股利」为主。这是因为投资人 持有有价证券的收入来源有二，一是资本利得（买卖价差），另一是股利收入（配息）。 但是，个人股利收入必须并入个人所得中课税（可采「合并计税（税率8%，最高可抵8万 元）」或「分开计税（税率28%）」，而资本利得目前则是「免税」。 且最重要的是：以国内成立最久，以配息为诉求的0050 ETF为例，其自成立已来的年化总 报酬率（含配息及资本利得），远高於另一档同样历史差不多悠久，但强调高配息的0056 。以上，更突显「赚价差」的收益，远高於「收取股利」。 房屋评定现值可能逐年提高 再者，尽管不动产还有「自住或出租」的额外优势。但是，随着各个地方政府财政日益短 缺，做为课税税基的房屋评定现值（房屋税；每年变动）与申报地价（地价税；每2年变 动），还更可能会逐年提高。 也就是说，尽管不动产因为能够自住，也许一方面，可以拉高投资不动产的报酬率（然而 ，以所举市值1000万元不动产为例，就算每月租金收入，最高可有2万元，10年下来的总 租金收入，也不过是240万元，持有有价证券的净利，依旧完胜持有不动产）；但相对的 在另一方面，也会在「持有成本（请见下表四）不断大幅垫高」之下，而压低了整体报酬 率。 https://reurl.cc/vL3ONe 资料来源： https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-manual/l ocal/house-tax/5qYVKWW (上列缩网址： https://reurl.cc/koNe5L ) 、 https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-manual/l ocal/land-value-tax/bD9Bk19 (上列缩网址： https://reurl.cc/LnjO3y ) 注：土地价值若未超过该县市累进起点地价计算时，税率是0.1% 更何况说到「出租」，在未来「少子化」，也就是人口越来越少之下，除非是极为特殊的 案件（例如地段好、屋况佳），否则，也极有可能面临「租金无法拉高」、「待租期拉长 」，或甚至是「很难出租」的「收益降低或中断」等问题。以上，真的值得有心当包租公 、婆的民众参考及思考。 《免责声明》本专栏所提供之资讯，均由作者自行蒐集并撰写完成，所有观点仅为个人对 市场的看法，并非任何投资劝诱或建议。若有引用数字及相关计算，均已力求精确，惟不 保证其正确性，也不作为任何投保或购买的建议，对此不负任何法律上的责任。另外，本 专栏版权所有，转载请注明出处。 ※延伸阅读》《李雪雯的健康财富百宝箱》https://www.facebook.com/wealthnotes（若 读者有相关投资理财问题，也欢迎在此专栏或以上粉丝团留言，个人将尽力、尽速回覆） ，在《联合新闻网》刊登超过1星期的文章，将会转贴在个人部落格中： http://swlee0630.blogspot.tw/ https://udn.com/news/story/121591/8847355?from=udn-catelistnews_ch2 --

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