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卖房没赚钱还是要报税?搞懂「房地合一税」5大误解 不怕补税遭罚! 许雅绵 2019-10-02 11:38 房地合一新制实施至今,已经迈入第3年,只要2016年1月1日以後取得,或是2014年1月2 日以後取得,且持有期间在2年以内的房屋、土地,在2016年1月1日後出售者,都必须申 报课徵房地合一税。 不过,房地合一新制上路後,有不少民众因不了解新制的规定,没有依法申报房地合一税 ,导致补税遭罚。 以下就整理民众最常见的「房地合一税〈房屋土地交易所得税〉」5大误解,提醒民众在 出售房地时,应仔细厘清房地合一相关申报规定,以免发生补缴应缴税额、遭国税局处以 新台币3,000元以上、3万元以下罚锾或是所漏税额处3倍以下罚锾等窘境。 第一个误解:卖房子和土地的所得,明年5月报税时一同申报就好? 所谓的房地合一税,指的是房屋及土地,以合并後的实价总额,扣除实际取得成本後,按 实际获利课徵所得税。 在2016年1月1日实施房地合一税制前的「旧制」,出售土地是免纳所得税的〈另行申报土 地增值税〉,房屋则是采核实认定,即按照出售时房屋评定现值去计算交易所得课税,计 税方式是采并入综合所得税按5%到45%累进税率课税,即获利部分和每年5月综合所得税一 同申报。 但2016年1月1日实施「房地合一税」之後,房屋和土地出售所得都要课税,必须计算房屋 、土地全部实际获利,并减除已课徵土地增值税的土地涨价总数额,针对余额部分来课徵 所得税,其中的房屋和土地都必须依实价课税。 相较於旧制出售房屋的获利,并入综合所得税课税,房地合一税是采分离课税,也就是房 地完成过户的30日内,就必须要完成申报。 而房地合一税率计算上,也和旧制有所差异。根据规定,居住在中华民国境内者,持有不 到一年出售,要课45%的最高税率〈详下图〉;超过1年,未逾2年课35%;超过2年、未逾 10年课20%;持有超过10年则课10%。 房地合一税税率认定。 若是自住者,自住时间超过6年〈详备注〉,则有400万元的免税额,超过400万元部分则 采10%的减免税率。 备注:自用住宅税率减免,须符合以下3大要件,包括:第一、个人或其配偶、未成年子 女设有户籍;第二、持有并居住连续满6年且无出租、供营业或执行业务使用;第三、个 人与配偶、未成年子女在交易前六年内,未曾适用这项租税优惠。 第二个误解:出售个人房地,亏损就不用申报? 很多民众都认为,个人房地出售,如果亏损没有额外所得是可以免申报,其实这观念是错 的! 财政部北区国税局表示,个人交易房地如果是属房地合一新制课税范围,即2016年1月1日 以後取得,或是2014年1月2日以後取得,且持有期间在2年以内的房地,在2016年1月1日 後出售者,即使亏损,也要在所有权移转登记次日起算30日内申报。 过去,国税局就曾发生过,有民众在2018年10月1日出售自己在2016年4月20日买卖取得的 房屋,但未在所得权移转登记日之次日起算的30天内,办理个人房屋土地交易所得税〈房 地合一税〉,结果遭国税局处以处罚锾3,000元。 该位民众不服遭罚,主张不知道卖房亏损也要申报,但国税局复查後表示,不论有无应纳 税额,都应该自行填具申报书,检附契约书影本及其他有关文件,向管辖的国税局办理申 报。 第三个误解:交换来的房屋、土地不用申报? 民众也常误认「交换」无须申报,其实房屋或土地与他人交换,还是属於房地交易,都应 该要办理申报。 举例来说,黄小姐和邻居交换2017年1月间买进的车位所有权,因2016年1月1日後交换车 位、房屋或土地,都要依照公告现值计算交易所得或损失,所以依规定黄小姐是要办理申 报的。 第四个误解:只有出售农地,才能免缴房地合一税? 一般而言,买卖房地产和土地,基本上都需要主动申报房地合一税,只有3类土地例外, 可免申报房地合一税,包括:出售符合不课徵课土地增值税的农地、出售被政府徵收或先 行协议价购的土地,以及出售公共设施保留地等。 值得留意的是,财政部北区国税局表示,在农业用地部分,接获不少民众电话询问,是不 是取得「农业用地作农业使用证明书」的农地,在出售时就一律免予课徵房地合一税? 对此,北区国税局指出,符合农业发展条例规定「得申请」不课徵土地增值税的土地,确 实可免纳房地合一税,不过,民众除了应取得「农业用地作农业使用证明书」之外,还需 要有经地方税稽徵机关核发「土地增值税不课徵证明书」,才符合免纳房地合一税的规定 。 北区国税局强调,土地增值税缴款书上金额为0元(免税),不代表该农地就是属於经地方 税稽徵机关核发「土地增值税不课徵证明书」情形,民众千万不要以为只要拿到农用证明 ,土地增值税又免税,就误认一定不用课徵房地合一税。 第五个误解:已申报赠与税,就不用申报房地合一税? 二亲等以内亲买卖新制课税范围的房地,许多纳税人误以为,已经课徵赠与税,就无须再 课房地合一税,这是大错特错的观念。赠与税和房地合一税两者分属不同税目,课徵意义 也不同,国税局强调,仍需在期限内完成申报。 举例来说,陈先生在2018年时,买千万元的房产赠与给女儿,当时按照赠与税的税率计算 应缴税额,已经缴交过赠与税,但之後持有该房产的女儿,若想将该房产再出售,依照规 定还是得申报、缴纳房地合一税。 https://tinyurl.com/yxoc5mw6 -- 语言如何影响我们的思维 How language shapes the way we think (可调成中文字幕) https://tinyurl.com/ybelw4g9 语言影响我们思维方式 双姓vs单姓 思考模式 当然不一样 小孩《双姓》! 女人有〈安全感〉! 男人"没凹"女人! 女人也不会"特别"想凹/管男人的钱 [新闻] 双姓制: 更开放、更现代,自由度更高 2014/06/27 http://tinyurl.com/onnnl5r [新闻] 性平祭祀》女儿回娘家扫墓 家族照兴旺 http://tinyurl.com/lpbpvot 2009/04/04 《双姓名字》龙应台 施颜祥 高金素梅 柳林玮医师 陶子女儿:李陶陶 蔡黄汝 孔刘 --
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