作者sodaice (苏打冰)
看板tax
标题[问题] 房屋分批赠与相关疑问
时间Thu Oct 5 10:15:52 2017
目前遇到的状况是父母有栋自住房 房龄约30年 最近想卖出换地点改购新屋
而後因考虑到未来遗产税的问题 新房想要买在我的名下
但因又会有赠与税的问题 想请教版友哪种方式税赋或其他费用才能降至最低?
1. 旧房先分年赠与我 每年父母两人可赠与440万额度 (父赠母220 再一起赠与我)
问题: 爬文後还是对税法不是很懂 不知道如此赠与後土增税如何算?
另外受赠取得成本似乎是用公告现值计算
那未来售屋时的土增税是否会比父母名下卖来的高?
另此方法除多次代书费外(每次赠与440就要一次代书费) 有其他额外费用吗?
2. 父母先卖旧房 後购买新房 再分批赠与我新房 一样每年440万额度
问题: 同上 若自行购新屋取得成本为时价 但若受赠取得成本为公告现值
若我的理解没有错 那这样未来新房若有要售出时 会需多缴大量的土增税?
若是如此 此方法似乎不是很好
3. 父母先卖旧房 并分年赠与我现金440万 而我则贷款买新房
问题: 此方法最简单没有什麽难度 但变成有额外的贷款利息费用需缴交
若以青年首购最高贷款额800万和2%利息做计算
每年将多16万的利息费用 似乎不是很划算
想请问版友建议何种方式会能节省最多的费用? 又或是有我没想到的地方可以帮忙补充?
感谢大家的帮忙!!
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 1.161.17.157
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/tax/M.1507169754.A.FA9.html
1F：推 sLsZ: 1.不管赠与新旧房给你，之後出售都会遇到房地合一的问题 10/05 10:47
2F：→ sLsZ: 2.你没有想到增值税重购退税 10/05 10:47
重购退税我有稍微爬过文 好像是说要 新屋价>旧屋价 才符合条件 (这边是指市价吗?)
因为新屋应该不会买超过旧屋卖价(没多余的钱买) 所以想说应该是不符合?
还请指教~
3F：→ sLsZ: 3.请教专业地政士，这些税务都会帮你分析建议 10/05 10:48
请问有可免费谘询的专业地政士吗? 还是都要收费? 另大概费用会要多少呢?
小弟对这方面都没经验 还请多帮帮忙 谢谢s大!
4F：推 sLsZ: 重购退税依土地公告现值计算，不是市价 10/05 16:40
5F：→ sLsZ: 想节税就要算才知道，与空泛的文字叙述，资料带着去找地政士 10/05 16:42
6F：→ sLsZ: 会比较快。只要指名合格地政士都会给予专业的建议，也请尊重 10/05 16:45
7F：→ sLsZ: 专业，切勿白嫖 10/05 16:45
想请问地政士谘询一般是怎样收费呢? 想要先有个心理准备 怕金额太高受不了 T_T
8F：→ taoist9999: 每件个案都不同，要最准确的话，就是把资料拿出来，还 10/05 22:05
9F：→ taoist9999: 有要了解一下市价大约多少，再实际去估算出数字来。 10/05 22:06
10F：推 saur176: 重购退税有分土增税或所得税，很多地政都不了解新制重购 10/05 23:47
11F：→ saur176: 退所得税的，甚至国税局自己都不清楚的... 10/05 23:47
12F：推 tainan16: 不要把问题复杂化，分两点回答：第一，旧房谁卖？第二， 10/06 00:03
13F：→ tainan16: 新房谁买？因旧房既登记在父名下，就用父名义卖，否则 10/06 00:03
14F：→ tainan16: 辗转赠与，父亲赠与一半给母亲，然後父母再各赠与你， 10/06 00:03
15F：→ tainan16: 光是移转登记就须办3次，且旧房若超过440万元，也无法 10/06 00:04
16F：→ tainan16: 完全避掉赠与税，故此一部分所考虑者，乃在方便迅速！ 10/06 00:04
17F：→ tainan16: 第二，新房谁买？若父母名义买有遗产税问题，而用你名义 10/06 00:04
18F：→ tainan16: 买，则有赠与税问题，那就简单，直接比较两种税额，选 10/06 00:04
19F：→ tainan16: 比较便宜的方式办。以上供参 10/06 00:04
不管旧房新房 价格都超过440万 所以才会考虑用分年分批赠与来节省赠与税
现在主要问题在於似乎方法二比较好 父先卖旧房 再买新房 然後分年赠与我440万产权
但问题在我爬文後(但还是不确定/不很懂)
发现若父买新房再赠与我 似乎(不确定)我的房屋取得成本会变成公告市价(因为是受赠)
但若我自己购买新房 房屋取得成本则会为购买时的买价
那将来若新屋有要出售时 土增税的成本计算就会有差别(公告市价通常低於买价)
担心的是这一来一回间可能就是数十万的额外税额?!
想请问若旧房的公告市价目前为1500万左右的话 会有此问题发生吗?
感谢大家的帮忙!! 真的查的一个头两个大 T_T~
20F：→ taoist9999: 你有想过旧房先赠与给你的房地合一税问题吗 10/06 11:35
21F：→ taoist9999: 以你还个个案，一般是先继承後再售出最能节税。 10/06 11:37
22F：→ taoist9999: 不然就是父母先售出，再把钱逐年赠与给你。 10/06 11:37
感谢t大帮忙
有想过 所以方案一目前应该是不考虑 主要在考虑二和三
至於先继承再售出 因为家父目前6x岁 短期内应还无继承的可能(也希望越久越好)
只是因为最近想换新屋 所以想说要不要一起做打算 所以若要用继承的方式也是新屋
旧屋不可能等到继承後再卖出
所以t大建议就是 父母售出後分年赠与现金给我 我则自己购买新屋并申请贷款付利息
这样最划算吗?
感谢帮忙!
※ 编辑: sodaice (1.161.17.157), 10/06/2017 11:43:17
23F：→ taoist9999: 要合法节税就是这样子。 10/06 12:58
24F：推 taoist9999: 新的洗钱防制法实施了，金融机构及地政士都会要求了 10/06 13:02
25F：→ taoist9999: 解购屋资金的来源。所以，建议父母赠与现金的方式最好 10/06 13:02
26F：→ taoist9999: 是汇款，并且申报赠与税，资金来源、流程及去向要清 10/06 13:02
27F：→ taoist9999: 楚，也要保留书面证据。 10/06 13:02
28F：→ sodaice: 了解了 感谢t大! 10/06 14:38
29F：推 zxc34: 小建议:先去申请房屋税籍证明或课税明细 了解目前房屋现值 10/07 21:59
30F：→ zxc34: 是多少 再来通盘考量 10/07 21:59
31F：→ zxc34: 没有县市.面积.构造别等资讯 屋龄约30年折旧也不少 说不定 10/07 22:06
32F：→ zxc34: 没超过440万赠与就没那麽麻烦了 10/07 22:06
33F：推 zxc34: 还有有没有考虑用土增自用住宅(一生一次.一生一屋)来出售?( 10/07 22:09
34F：→ zxc34: 赠与不适用) 10/07 22:09
35F：推 angelalababy: 土增契税可以寄信给我，我可能可以大概就税的部分 10/21 12:14
36F：→ angelalababy: 跟你说（现在的土增柜台路过） 10/21 12:14
37F：推 forelsket: 建议请教专业地政士 10/28 13:39