■ 记者陈美珍 买卖不动产若能注意有利的租税规定，将更能为自己创造可观的节税利益。 买卖不动产涉及的税负很多，但主要的税捐负担是土地增值税。长期以来政府为了鼓励民 众「住者有其屋」，在土增税上提供许多减税优惠。特别是最近三年，政府采取土地增值 税减半课税的政策，亦对房地产市场有加温作用，这项优惠将在明年1月31日施行届满， 如何善用土增税的减税措施，民众可要多费心注意。 土地增值税率目前分成二大部分，一是一般土地的增值税，税率为:40%、50%及60%。另一 部分是自用住宅用地的增值税，税率只有10%，但税法规定，每个人一生只能有一次机会 享受自用住宅的低增值税率优惠。 土地增值税还有另外一项有利的节税规定，就是买屋与卖屋的时间是在二年之内完成者， 买卖的不动产都是自用住宅时，还可以享有将已经缴纳的土增税申请退还的权利，也就是 税法所指的「重购退税」。 今年曾有买卖自用住宅不动产的民众，还要特别注意政府减半课徵土增税的利多政策，减 徵的范围除了一般土地的增值税之外，还包括一人一生一次的优惠增值税率。也就是，今 年买卖不动产的民众，增值税税率已降为20%、25%及30%，自用住宅一人一生一次的优惠 税率也只有5%。 举例来说，手上只有一笔房地产的民众，出售不动产的目的是为了换屋，而且衡量自己未 来不会再有买卖房地产的行为时，当然就要把握在今年申请适用最低税率的机会。 但如果未来还有换屋的可能，不想轻易失去优惠增值税的民众，利用今年一般土地增值税 率的减半课税特殊期间，再搭配「重购退税」的措施，同样可以省下可观的增值税负。申 请重购退税的前提是要把握能在二年内完成买屋、卖屋的连续动作，只要掌握这个诀窍， 即使没有申请适用优惠增值税率，但透过重购退税的管道，还是可以把先前已经缴纳的增 值税款全数退回。 土地增值税重购退税是有条件限制的，包括： 一、买进与卖出的土地所有权人必须是同一人，且买卖的土地必须做自用住宅使用，土地 的面积在都市地区不能超过3公亩（约90坪）、非都市地区的土地不能超过7公亩（约210 坪）。 二、出售自用住宅土地前一年，不可以有出租或供营业使用等情形。 三、不管先购後售，或先售後购都可以申请重购退税，但买卖行为必须是自完成移转登记 日起二年内完成。且新购土地地价需超过原出售土地地价或补偿地价，扣除缴纳土增税後 的余额，才可以就已纳土增税额内申请退还不足支付新购土地地价的数额。这项规定亦适 用於被徵收土地。 相较於拥有多笔（或多处）自用住宅土地的民众，该怎麽缴税才最节省税负呢？基於税法 规定一人一生一次的优惠增值税率，若能安排「同时」出售，也就是同一天订立契约、同 一天申报，就可以享受「一次」自用住宅用地优惠税率计课土地增值税的好处。 【2004/07/19 经济日报】 --

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