■ 蔡松棋、吕观文 （四）房产税 房产税以房屋为徵税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人徵收 房产税的特点：1.房产税属於财产税中的个别财产税，其徵税对象为房屋；2.徵收范围仅 限於城镇的经营性房屋；3.以区别房屋的经营使用方式来规定徵税办法，对於自用的，按 房产计税余值徵收；对於出租、出典的房屋则按租金收入徵税。 房产税的徵税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区。 房产税的纳税义务人含下列各项：1.房产税的纳税义务人是房屋产权的所有人；2.房屋产 权属於国家所有的，由经营管理的单位缴纳；3.房屋产权属於集体和个人所有的，由集体 单位和个人缴纳；4.房屋产权出典的，由承典人缴纳；5.房屋产权所有人、承典人不在房 产所在地，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 房产税的计税依据：房产税采用从价计税。计税依据分为按计税余值计税和按租金收入计 税两种。 房产税的税率：1.依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；2.依照房产租金收入计算缴纳 的，税率为12%。 应纳税额的计算：依照房产余值计算缴纳的应纳税额＝房产计税余值×1.2%；依照房产租 金收入计算缴纳的应纳税额＝租金收入×12%。 房产税的纳税申报：纳税人应遵照税法的规定，将现有房屋的坐落地点、结构、面积、原 值、出租收入等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报。 房产税的纳税期限和纳税地点：1.房产税实行按年徵收，分期缴纳；2.纳税期限一般规定 按季或按半年徵收一次；3.房产税的纳税地点在房产所在地；4.房产不在同一地方的纳税 人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。 房产税的优惠：免徵房产税的房屋包括—1.国家机关、人民团体、军队自用的房产；2.由 国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；3.宗教寺庙、公园、名胜古蹟自用的房产 ；4.个人所有非营业用的房产，即居民住房；5.经财政部批准免税的其他房产。 （五）契税 契税是以所有权发生转移变动的不动产为徵税对象，向产权承受人徵收的一种财产税。 契税的特点：1.契税属於财产转移税；2.契税由财产承受人缴纳。 契税的徵收范围：1.国有土地使用权出让；2.土地使用权转让，包括出售、赠与和交换， 但是不包括农村集体土地承包经营权的转移；3.房屋买卖；4.房屋赠与；5.房屋交换。 契税的纳税义务人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契 税的纳税人。 契税的税率：1.契税税率为3%至5%；2.契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府 在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 契税的计税依据：1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；2. 土地使用权赠与、房屋赠与，由徵收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定 ；3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 契税应纳税额的计算：应纳税额＝计税依据×税率 契税的申报缴纳：1.契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的 当天，或为纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。2.纳税人应当 自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税徵收机关办理纳税申报，并在 契税徵收机关核定期限内缴纳税款。3.契税徵收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者 地方税务机关。具体徵收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。 (六）营业税 营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入 额徵收的一种税。营业税是一个稽徵范围较广的税种，本文仅补充说明销售不动产有关的 特殊规定，供投资人参照理解。 与销售不动产有关的规定：1.销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为，包括销售建 筑物和销售其他土地附着物。2.在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的 行为，比照销售不动产徵收营业税。3.以不动产投资入股，参与接受利润分配、共同承担 投资风险的行为，不徵营业税。4.单位将不动产无偿赠与，视同销售不动产徵收营业税， 个人无偿赠送不动产，不徵营业税。5.销售不动产执行5%的税率。 建筑业企业徵税问题的厘清：1.基本建设单位和从事建筑安装业务的企业附设工厂、车间 生产的水泥预制构件、其他构件或建筑材料，用於自身单位或自身企业的建筑工程的，移 送使用时徵收增值税。2. 但对其在建筑现场制造的预制构件，凡直接用於本单位或本企 业建筑工程的，徵收营业税，不徵收增值税。 （七）固定资产投资方向调节税 关於固定资产投资方向调节税，目前停徵。（中） (作者是安侯会计师事务所大陆台商事业部负责人) 【2004/06/05 经济日报】 --

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