■ 蔡松棋、吕观文 大陆地区土地使用权的种类、所有权属及权利范围其实相当复杂，令人困扰的是相关税费 措施的复杂度也不遑多让，尤其目前诸多地区的主管机关均要求房产（地上建筑物）须随 同土地使用权移转，这也使持有及转让土地使用权的单位或个人，不得不同步了解与房产 相关的税制规范。 兹汇整常用的税种，俾利拥有大陆地区土地使用权及房产的单位及个人据以遵循。 税种的简介 针对表一所列税目，为便於理解引用，选择重要部分详细说明： （一）城镇土地使用税 城镇土地使用税是以徵收范围内的土地为徵税对象，以实际占用的土地面积为计税依据， 按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人徵收的一种税。国务院在1988年9月27日发布 「中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例」，并从当年11月1日起实施，对大陆内资企 业、单位、个人开徵土地使用税项；对外资企业及外籍个人则免徵收。 ●城镇土地使用税的徵收范围： 1、城市土地：经国务院批准设立，市级政府所在地的土地，包括市区及郊区的土地；2、 县城土地：县人民政府所在地的城镇土地；3、建制镇土地：经省、自治区、直辖市人民 政府批准设立，镇人民政府所在地的土地；4、工矿区土地：经省、自治区、直辖市人民 政府批准，工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立 建制镇的大中型工矿企业所在地的土地。 换言之，建立在城市、县城、建制镇、工矿区以外的工矿企业则毋须缴纳城镇土地使用税 。 ●城镇土地使用税的纳税义务人： 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税 义务人。 通常包括：1.拥有土地使用权的单位、个人。2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所 在地的，其土地的实际使用人和代管人。3.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实 际使用人。4.土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方按实际使用的土地面 积占总面积的比例，分别计算纳税。 ●城镇土地使用税的适用税额： 城镇土地使用税采用定额税率，即采有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制 镇、工矿区分别规定每平方公尺土地使用税年应纳税额。具体标准为：50万人以上的大城 市，每平方公尺税额人民币0.5元至10元；20万至50万人的中等城市，每平方公尺税额0.4 元至8元;20万人以下的小城市每平方公尺税额0.3元至6元；县城、建制镇和工区，每平方 公尺税额为0.2元至4元。 ●城镇土地使用税的计税依据： 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。1、人民政府确定的单位组织已测 定土地面积，以测定面积为基准依据；2、虽未经合法测量，但是持有有关政府部门核发 的土地使用证书，以证书确认的土地面积为基准依据；3、尚未核发土地使用证书、先依 纳税人申报的土地面积据以纳税待核发证书後再调整。 应纳税额的计算方法：应纳税额＝计税土地面积×适用税额 ●纳税申报及缴纳： 1.城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。 2.城镇土地使用税的纳税地点为土地所在地，由土地所在地的税务机关负责徵收。至於， 使用的土地不属於同一省、自治区、直辖市管辖的，由纳税人分别向土地所在地的税务机 关缴纳土地使用税；在同一省、自治区、直辖市地方税务局确定。 （二）城市维护建设税 城市维护建设税本身并没有特定的徵税对象，而是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税 、营业税的单位和个人徵收的一种税。1985年2月8日国务院正式颁布《中华人民共和国城 市维护建设税暂行条例》，於1985年1月1日在全国范围内施行。但，对外商投资企业和外 国企业并不予徵收。 ●城市维护建设税的特点： 1.税款专款专用；2.属於「三税」（增值税、消费税、营业税）的附加税；3.根据城镇规 模设计税率；4.徵收范围较广。 ●城市维护建设税的纳税义务人： 1.凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。2. 除外商投资企业、外国企业不徵收。 ●城市维护建设税的徵收范围： 城市维护建设税的徵收范围包括：城市、县城、建制镇、工矿区。应根据行政区划作为划 分标准。 ●城市维护建设税的适用税率： 纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在 地不在市区、县城或镇的，税率为1%。 ●城市维护建设税的计税依据： 以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，并同时徵收。 ●应纳税额的计算公式： 应纳税额＝（实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额）×适用税率 ●城市维护建设税的纳税地点： 1.纳税人直接缴纳「三税」的，在缴纳「三税」地缴纳城市维护建设税。2.代征、代扣代 缴增值税、消费税、营业税的企业单位，同时也要代征、代扣代缴城市维护建设税。 ●城市维护建设税主要的特殊规定： 1.海关对进口产品代徵增值税、消费税的，不徵收城市维护建设税；2.对进口产品退还增 值税、消费税的，不退还已缴纳的城市维护建设税；3.对金融业调增3%徵收的营业税，不 徵收城市维护建设税；4.对於因减免税而需要进行「三税」退库的，可同时退库城市维护 建设税；5.对於铁道部集中缴纳的营业税税额，统一规定按5%缴纳城市维护建设税。（上 ） （作者是安侯建业会计师事务所大陆台商服务中心负责人） 【2004/05/29 经济日报】 --

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