※ [本文转录自 Gossiping 看板 #1dAg6cwI ] 作者: qazsedcft (离开是) 看板: Gossiping 标题: [新闻] 小宅化如何影响租屋市场？小宅多、租金 时间: Wed Nov 6 06:52:12 2024 1.媒体来源:《报导者》 ｜ The Reporter 2.记者署名: 文字/简毅慧 摄影/陈晓威 设计/江世民 共同采访/方德琳、孔德廉 核稿/方德琳 责任编辑/黄钰婷 3.完整新闻标题: 小宅化如何影响租屋市场？小宅多、租金涨愈多？5年400万笔租屋数据全解析 4.完整新闻内文:https://imgur.com/O6J3YCw （摄影／陈晓威；设计／江世民） ▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁ 房价高涨、小宅化趋势不只影响购屋族的选择，也连带波及全台各地的租屋族。《报导者 》爬梳2019年至2023年全台最大租屋平台「591房屋交易网」近400万笔租屋数据，发现20 坪以下整层出租的小宅数量跟占比大幅提升，每坪租金也在短短5年间成长超过2成，而且 中南部地区的租金成长率远高於北部，甚至达数倍之多。 ▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁ 「年初不买房，整年都白忙；今年先买地，明年卖学弟」，这句网路流行语精准反映出台 湾近年来的房地产投资热潮。房价节节攀升，建商为了将总价维持在民众可接受的范围， 陆续推出更多小坪数商品，投资者纷纷涌入小宅市场，将其视为一种相对可负担、回报稳 定的投资标的，小宅也因此逐渐成为房产市场的主流趋势。 （延伸阅读：〈鸟笼小宅时代来临：新青安助攻高房价，小空间贴近基本居住水准底线〉 ） 然而，随着2021年「房地合一税2.0」上路，规定购屋未满5年出售者需缴纳35%至45%的重 税以抑制短期炒房现象，投资人无法再以「短进短出」的方式获利，只能等到5年期满後 再出售，「明年卖学弟」的策略也因此转变成「5年卖学弟」。 在这五年的闭锁期中，部分投资者将小宅释出到租屋市场，以租金回收成本。这种长期持 有限制下衍生的新策略，使租屋市场上新成屋小宅的供给快速增加，也垫高市场的租金行 情。 公民科技社群g0v专案「开放台湾民间租屋资料」自2018年以来持续监测全台最大租屋网 站「591房屋出租网」物件，《报导者》数据记者抓取2019至2023年5年间不重复的397万 笔租屋资料，尝试观察疫情前後的租屋市场变化（完整方法论详见文末）。 高房价、分割套房成本考量，小坪数、整层出租物件增加 摊开近五年的全台租屋供给数据，以「电梯大楼、整层出租」的物件占比成长最多，近两 年间成长至将近4成。但此类物件的坪数却下降最快，平均坪数从原本的31.6坪下滑至30 坪。 https://infogram.com/1pw237nngr11yyfv2lwqngrvkna9j1qzgrk https://infogram.com/1pk2dzyer6g0j2f9z1vgy17djlc3w97ddnx 「房价往上走後，租屋市场的供给端也出现很多质变。」住商机构企划研究室执行总监徐 佳馨说，建商近年主推小宅，加上投资人也认为相比大坪数、高总价的物件，小宅更容易 出租、转售，因此也更容易流入租屋市场。 从数据来看，屋主这几年不再像过去那样将房屋隔成数间分租，而是以「整层住家」的形 式挂上租屋平台。徐佳馨指出，这与近年来工安、消防灾害频传密切相关，由於各地方政 府加强对违建、消防和建筑安全的监管，隔间分租的成本显着上升，也让许多房东、投资 客改变策略，选择将整层房屋出租以减少法规风险与改建成本。 「591房屋交易网」新闻公关组主任毕务洁也有类似的观察：「我们之前讨论过，假如一 个30年的公寓要合法隔成5、6间套房，消防安全都要纳入考量，你光设计费、装潢费等等 可能就要8、900万，跟以往只要2、300万的价格差非常多，所以我觉得还是会有人做隔间 （分割套房、雅房），但不会像以前那麽常见。」 毕务洁说，职业房东在出租物件时，必定会计算收益比，现在隔套成本拉高，在预算差距 不大的前提下，部分人会更倾向於购买两间小宅整层出租，而不是一个大坪数物件隔套出 租。 此外，隔套出租的管理成本也比整层出租还高。不仅出入人员的复杂性增加，一旦发生意 外事件，例如房客自杀或死亡，还可能会大幅影响物件价值。相较之下，直接购买小坪数 物件并以整层形式出租，不仅简化管理，也能降低风险，因此愈来愈多投资者倾向选择这 类小宅整层出租的方式，确保资产的稳定性与增值潜力。 受科技业进驻、重划区影响，中南部小宅大量涌现租屋市场 为聚焦分析小宅的分布与占比变化，《报导者》自租屋数据中筛选室内坪数在20坪以下、 整层出租的41万笔物件。观察六都小宅的增长趋势，数量都显着上升，台中市从2019年的 1.5万户直线成长至2023年约2.9万户，近乎翻倍成长。近年中南部房价腾飞，也带动小宅 出租数量跟占比稳定上扬。 https://infogram.com/1p3mjlld1pgyg6t0mlwpj3eepjbd7w229d1 虽然以小宅总体出租数量来说，台中市扶摇直上成为六都之冠。但细观各个行政区，2023 年小宅出租最多的仍以双北行政区为主，台北市中山区位居榜首，共有超过6,000笔小宅 整层出租的物件。而台中市的西屯、北屯、北区紧随其後，位列第2至第4名，超越双北三 重、板桥、大安、信义等传统蛋黄区。这些小宅整层出租热区都是发展已久，生活机能完 善，人口密集且商业发达，是典型租屋需求旺盛的市场。 https://infogram.com/1px1w1vypddeg9iqmyy6q9mzyxhndgqmdlr 这样的分布结果虽在预料之内，但若深入分析过去5年各地的小宅出租量成长率，便会发 现蛋白区的小宅出租成长率有倍数、甚至10倍以上的成长。这显示，随着双北和台中蛋黄 区的小宅市场逐渐饱和，建商和投资人将目光投向蛋白区，也带动小宅出租供给扩展至中 南部次级地区，大量小宅如雨後春笋般林立。 「最近这几年中南部（房市）很发达。」徐佳馨表示，虽然台中的小宅主要集中在西屯、 北屯的七期一带，但近年科技厂进驻中科，使科技园区周边房地产蓬勃成长。以中部科学 园区为例，过去10年间就业人口翻倍，带动台中工业区、精密科学园区等地的发展，后里 、神冈、大雅也出现有庞大刚性需求的住宅区。 这几年台中港科技园区、离岸风电产业专区等重大投资建设落脚海线，也让清水、梧栖一 带成为近年投资型房产大爆发的蛋白区。徐佳馨说，「当年远雄在梧栖推（单坪）16万到 20万时，在地人看衰认为海线没有人会去，有个人笑说『谁要去住梧栖啊』，结果後来那 个人买26万。」 房价涨，租金就也跟着涨，近五年海线的租金涨幅突破3成，远高於台中市中心的精华地 段。但以小宅数、租金成长幅度来说，海线的涨幅仍不及乌日。 https://imgur.com/T2Coy0Z https://infogram.com/1px0655jp7r901cqxplzx6x9k3a7njk533 随着高铁、台铁等大众交通设施的完善，周边地段也成为投资客的首选。台中乌日、台南 归仁凭藉「三铁共构」的优势，让「高铁特区」新建案如雨後春笋般涌现，吸引大量外地 投资客进驻，周边小宅的供给量也随之飙升，乌日从2019年的113件增至2023年的1,844件 ；归仁则从4件升高至125件，增长十分显着。 科技业带动购屋、租屋市场结构改变的状况也发生在南部城市。2017年起台积电宣布挥军 南下，分别在南科台南园区和楠梓园区设厂，这些地段地价基期低，吸引大量建商进驻， 也连带让小宅的出租量大幅增长，房价跟租金一起水涨船高。 https://imgur.com/0Lxhbfx https://infogram.com/1pg2qxynqy93w1s9mdxxrj90e1twdl9m0qe 徐佳馨说，早期南科不是工程师的就业首选，周边建设寥寥无几，但是近年竹科与中科产 能渐趋饱和，南科成为科技业进驻的新桃花源。因此当科技大厂陆续宣布於南科设厂，工 程师、投资客也纷纷将目光投向当地的房地产，「房价涨上去後，很多人想起竹科、中科 学长们以前赚钱的经验。」 科技业资产丰厚，许多工程师将房地产视为投资首选，在听闻相关产业进驻科技园区的第 一时间购置物件，随後放着等待房价增值或转租给其他人。新一批工程师累积资本或对市 场有了足够的了解後，也会相继投入房产投资行列。 观察到这种现象的毕务洁说：「其实工程师买房还挺惊人的。他们会特地请假，一整组人 一起去看房、扫货。我们有中南部的同事提到，去年高雄的几个案子就是被一群工程师扫 完後他们才回去上班。」 至於安南一带，则是近年来台南市政府重点推动的重划区，区内的九份子重划区在过去5 年间房价显着上涨，单坪售价从19万飙升至34万，租金涨幅也不遑多让，从每坪750元成 长至1,211元。 桃园观音邻近重划区、高铁特区小宅林立，出租成长量居北北桃之冠 北北桃地区小宅出租量成长之冠也是因为位处重划区，桃园市政府近年积极推动位在观音 的草漯重划区，过去该区域以透天厝和别墅为主，随着高铁站和桃园航空城的建设逐渐成 形，建商纷纷进驻，房价和租金同步攀升，观音在北北桃租金涨幅中排名第二，仅次於科 学园区所在的龙潭。 https://imgur.com/L3FZOAc https://infogram.com/1pzm5610eg0y7zb2kr3jx3q2nyi1g7yjpv9 中国文化大学土地资源学系主任李家侬指出，台湾近年有非常多大型区段徵收跟市地重划 案，这些区域从原住户转手到建商时，地价往往就已上涨5～6倍，而建商进一步开发规划 後，就会以更高价格售出，同时带动周边老房子价格上涨。当房价上涨，租金也随之攀升 ，进一步推高当地租屋成本。 不过相比其他县市，双北租屋市场过去5年的小宅增长趋势没有特别显着，租金涨幅也多 集中在蛋白区。部分观点认为，双北小宅供应已经相当密集，且腹地发展趋於饱和，因此 成长空间有限。不过毕务洁从租屋平台方的角度观察指出，长期以来，双北租屋需求旺盛 ，因此出租状态相对稳定，即便在租约转换期，房东、房仲仍能轻易媒合到租屋需求者， 许多房源无需上架至591等平台就能迅速出租，因此也比较难如实反映小宅出租趋势。 只要小宅化趋势持续扩大，房价租金就会同步走高 过去5年，小宅在租屋市场中的比例快速攀升，从以前套、雅房为主的租屋市场，现今被 整层小宅物件逐渐取代，租客得花更多的预算来租稍微大一些、格局完善的小宅。但这样 的转变对租屋族来说，究竟是福是祸？ 投资客不隔套、整层出租的策略确实为租屋市场带来较多安全保障较高的物件，有助於市 场淘汰老旧危险建筑。然而，这样的趋势对租客的财务负担却带来挑战，尤其在租金上涨 的背景下，小宅并不见得能提供与租金相对应的价值。 受访的专家都不约而同地提到，台湾租屋市场一直缺乏完整的市场调查，导致租客在房东 主导的市场里，话语权相对有限。也有北漂族跟我们提到，她因为受不了台北的高昂租金 而决定回到台南，但却发现当地即便出现很多新房源，租金却也涨到无法理解的范围，甚 至与北部比肩。 房价与租金的预测上，央行在今年9月推出第七波信用管制政策，让购屋市场进入盘整期 ，投资需求暂时降温。然而，市场普遍认为当房市达到低点後，政府很可能再度祭出利率 优惠、放宽贷款条件等措施来刺激买气，整体房价的长期上升趋势依然强劲。 在此背景下，随着科技业的快速发展以及台积电等大型科技厂进驻中南部，加上各地重大 基建的开发，带动大量人口移入，推动中南部房价逐步上扬。毕务洁指出，中南部的房价 正逐渐向北部看齐，且房价和租金呈正相关，只要房价不跌，租金也不会有大幅下修的可 能性。 展望未来，房价有高机率会持续攀升，小宅这类产品在购屋和租屋市场中的版图也就会继 续扩大。对於单身族群、小家庭而言，无法负担高房价的情况下，选择在租屋市场中找到 小宅作为过渡，将成为更为普遍的趋势。 ▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁ 【附录】《报导者》如何分析租屋数据 本报导591租屋资料取自公民科技社群g0v专案「开放台湾民间租屋资料」，自网站蒐集 2019年至2023年历年年度资料，并参考相关文献，进行初步过滤： 保留特定建筑类型： 只保留公寓、华厦、透天厝和住宅大楼，排除店面、仓库、办公商 业大楼等。 保留特定物件类型： 只保留雅房、分租套房、独立套房和整层住家，排除厂房、办公等 。 保留住宅用途： 只保留纯住宅使用样本，删除商业用、工业用或零售业使用等资料。 排除包含车位的样本： 删除租金内含车位价格者。 排除特定楼层： 删除整栋出租的样本。 以下为资料抓取与初步过滤後，《报导者》执行的资料清洗过程： 1. 更新经纬度位置资讯： 若物件本身带有「常见约略地点_x」、「常见约略地点_y」，则以此为准。 若这两栏数据为空值，则自「约略位置范围」栏位中抓取有经纬度的数据，取范围取中间 值为经纬度。 删除无经纬度数据的物件。 将物件的经纬度数值与其对应的行政区进行比对，排除位置不相符的点位。 2. 移除租金、面积离群值： 移除租金单价离群值：依各行政区划分标准计算租金平均单价，再以2倍标准差删除各区 的离群值。 移除面积离群值：依各租屋类型计算平均面积，再以2倍标准差删除面积离群值。 资料清洗完毕，共获得373万5,287笔不重复房屋出租资料。 ▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁ 5.完整新闻连结:https://bit.ly/3YS5523 --

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