作者ritud (小风)
看板rent-exp
标题Re: [房东] 社会住宅包租代管方案
时间Mon Sep 28 08:08:36 2020
※ 引述《higoodbye (哈罗!)》之铭言：
: （代po）近日有间房子要出租，
: 兆基物业公司打来介绍
: 政府现在有社会住宅包租代管方案，
: https://youtu.be/4d_ZcW0IoXY
: 看起来是还不错…
: 但是不知道有什麽缺点呢？
: 有没有已经有参加此方案的房东们可以分享心得呢？谢谢！
制度上没有什麽缺点，房东的税率比照自住，但是当然，这样
就要报所得税，不过有优惠的免税额，租金15000 以下的话实
际上要缴的税不多，影响最大的应该是之後卖房的房地合一，
因为公益出租人只是房屋税跟地价税比照自住税率徵收，但本
质上仍然是出租，不是自住。
缺点是在实际运作上，代管公司雷不雷，我之前遇到很雷的，
叫做信基不动产，这个模式是房客把租金给代管公司，代管公
司再给房东，那间代管公司租金常态性迟交（迟交20几天），
问题是房客并没有迟交租金。
然後还有一个重点，租客必须符合政府规定的条件，那就不是
每个人都能租，房东的客群就少，但是这些条件跟房东心中所
谓「好租客」的条件是背道而驰的，就是所得在XX以下，还有
一些弱势族群之类的。
那理论上房东不能禁止出租给弱势租客，但实际上我不知道。
至於租金，是不需要降低，如果是代租代管，表定9 折租金出
租，但绝大多数都是以房东自己要实拿的租金x1.1报出去，你
不要太离谱，通常是审得过。
另外有一个比较实际的好处是每年有政府补助10000 元修缮费
用，这个不错用。
所以依照以上，我个人觉得这个政策有点微妙，出来的物件其
实不会让租客有划算的感觉。
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 117.56.12.123 (台湾)
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1F：推 rig2121: 其实就是政府的让利不够多，好租的物件也不会找，而且政 09/28 12:00
2F：→ rig2121: 策让利能持续多久也让人迟疑 09/28 12:00
3F：→ mimily0504: 税金的优惠, 是在住宅法里规定的. 但是现在新闻常报的 09/28 16:18
4F：→ mimily0504: 电费规定之类的, 是在改起来很方便的应记载和不得记载 09/28 16:19
5F：→ mimily0504: 还有定型化契约里, 片面改掉很容易. 包租代管算是社会 09/28 16:20
6F：→ mimily0504: 的过度政策, 所以不会太想跟这种没几年的政策. 09/28 16:21
7F：→ mimily0504: 包租代管有分一般户和弱势户, 一般户就是一般的身分即 09/28 16:22
8F：→ mimily0504: 承租, 租金不会有太大的优惠. 09/28 16:22
9F：→ mimily0504: 包租的意思是, 业者为二房东, 换句话说, 他有没有租出 09/28 16:23
10F：→ mimily0504: 去, 有没有收到租金, 租什麽房客, 都是业者的事, 时间 09/28 16:23
11F：→ mimily0504: 到了他就必须要把钱给大房东(屋主), 然後他们如果迟交 09/28 16:24
12F：→ mimily0504: 看契约上怎麽写, 也可以申诉当地的主管机关. 09/28 16:24
13F：→ mimily0504: 包租代管摆烂最大的新闻是永胜, 大概被解约了. 09/28 16:25
14F：推 higoodbye: 感谢各位大大的详细解说 09/28 20:34
他有分「包租代管」及「代租代管」，包租代管就是上面说的
，但这个房东要折的租金太多，除非你屋况真的太烂不然应该
没房东想签，但屋况真的太烂包租公司会想包吗？这我也是存
疑，通常这种情况是签长约给二房东处理。
然後这个方案租约是要公证的，因此应该不会片面去改掉租约
，换言之想参加的房东一切都要合法，房客想入籍就可以入籍
。
当然，法律上，就算不参加这个方案，本来房客也是想入籍就
可以入籍，想申请补助就可以申请补助，但房东通常会用口头
约定来处理，可是这个方案有第三方介入，他们要对政府负责
，所以要用口头约定规避法律责任，是不太容易。
※ 编辑: ritud (112.105.55.165 台湾), 09/28/2020 23:31:59
15F：→ mimily0504: 应记载和不得记载还有"定型化契约"里, 片面改掉很容易 09/29 02:12
16F：→ mimily0504: 我说的是行政院公布的定型化契约, 不是公证的契约 09/29 02:12
17F：→ mimily0504: 定型化契约是范本, 但是因为有"应约定"和"不得约定" 09/29 02:13
18F：→ mimily0504: 很多仲介和包租代管都会拿类似的版本来用 09/29 02:13
19F：→ mimily0504: 然後租税优惠, 在住宅法第15和16条, ".....免纳综合 09/29 02:19
20F：→ mimily0504: 所得税规定，实施年限为五年，其年限届期前半年，行政 09/29 02:20
21F：→ mimily0504: 院得视情况延长之，并以一次为限。 09/29 02:20
22F：→ mimily0504: 这意思应该是税务优惠政策"最多"10年 09/29 02:21
23F：→ mimily0504: 所以说包租代管就是社会住宅的过度政策, 政府要调税率 09/29 02:21
24F：→ mimily0504: 就是可以调, 不要把一时的优惠当成经常性的优惠了 09/29 02:22
26F：→ mimily0504: 包租代管业者就不一定会跟屋主讲清楚了 09/29 02:30
27F：推 rig2121: 感谢m大讲解，很清楚！ 09/29 12:43
28F：推 higoodbye: 感谢各位大大解惑！ 09/29 18:56
29F：→ spmark: 重点：不要把一时的优惠当成经常性的优惠了 09/30 21:41
30F：推 rig2121: 真的，从公保劳保就知道政府的优惠随时可收回 10/01 10:28