以下内容来自崔妈妈基金会网站 http://www.tmm.org.tw/pub/rentlaw-4.htm 租约内容应注意事项 -------------------------------------------------------------------------------- 　　原则上租赁契约之成立，并不以订立书面契约为必要，只须当事人对於租赁物之使用 收益与租金之支付等租赁要素之彼此间意思合致，即得成立生效，且不以租赁物之交付为 必要。 　　租屋时只要房东与房客对房屋之使用收益与租金之支付有所约定并互相表示同意，房 东就有义务要将符合双方事前所约定之屋况的房屋交付给房客使用（民法第四百二十三条 ），而房客亦有依约定支付租金之义务（民法第四百三十九条），所以口头上约定房屋租 赁契约是有效的，惟时下大多数的人都希望能在租屋时，和房东（或房客）「打契约」， 即签一份书面的租赁契约以求慎重。如此即能留下一个书面证据，而且白纸黑字亦可减少 法律关系上之纷争。 　　所以无论租赁契约是以口头或书面订立，只要符合要件即得有效成立，这是必须先予 了解的。其次，无论口头或书面订立契约时，由於租赁双方意思一经合致即生效力，即所 谓「一言九鼎」或「一字千金」，此时就必须注意到租约内容之约定是否符所需，否则契 约一经成立生效，房东与房客皆须同受拘束。所以在订约时，以下注意事项可供房东房客 做为参考： -------------------------------------------------------------------------------- 确认谁才是当事人 　　在房客方面，必须注意到房东是否确系屋主本人，如房东并非屋主，则要了解屋主是 否有请其亲友代为出租房屋；例如，请房东出示原屋主的委托书或授权书。这层关系要弄 清楚，才能避免事後真正的屋主出来表示并未要出租房屋，因而造成屋主要求房客搬家之 纷争发生。若房客是向二房东租屋，须注意大房东是否反对转租，如果大房东对二房东具 有反对转租之约定，则将来大房东可以终止与二房东之租约（民法第四百四十三条），并 要求「二房客」搬离，则房客的权益将受到损失。 　　在房东方面，要确定房客的真实身份（姓名），以便确认将来收取租金或主张契约上 权利时的对象，避免张冠李戴，徒生不必要之麻烦。 -------------------------------------------------------------------------------- 确认约定租赁房屋的使用、收益状态为何 　　大部份的人都有沿街找红色租屋广告的经验，通常广告中有所谓的「吉屋出租」、「 雅房出租」或「套房出租」，甚至详细一点的，尚会表明「家俱全」、「无炊」或「住家 、办公皆宜」等等，这些都表示房东希望以如何状态的房屋出租。想租房屋的人自然可以 选择自己所想要的，但是在真正订契约时，须就房屋是否仅供住家用或可供营业，房客可 否转租分租、或是否附家俱等等房屋出租之状态详予约定，因为这涉及到房东应交付房客 如何状态之房屋，以及房客於租赁关系消灭时应返还如何状态之房屋。 -------------------------------------------------------------------------------- 关於租金及押租金的约定 　　就租金而言，原则上租金之数额可由房东房客自由约定，但土地法第九十七条第一项 规定：「城市地方房屋之租金，以不超过土地及其建筑物申报总价额年息百分之十为限」 ；而对房屋租金加以限制，以便保护通常较为弱势的房屋承租人。而就押租金部份，在租 赁房屋时，除支付租金外，我国民间向有缴纳押租金（土地法称担保金）之习惯，但土地 法第九十九条规定：「租赁之担保金不得超过二个月房屋租金总额。已交付之担保金超过 前项限度者，承租人得以超过之部份抵付房租。」土地法就押租金（担保金）之数额作限 制，以保护房客，此在签订契约时房东房客都要特别注意。 　　此外，押租金依据我国最高法院的见解属於「要物契约」，亦即彼此押租金契约的成 立，除了双方表示同意外，尚须有「金钱」之交付。这点在房屋所有权易主时，更凸显其 重要性。因为若发生房屋所有权移转的情形而新、旧屋主和房客三方未做押租金转让事宜 时，我国法院倾向於请房客向原屋主要回其押租金，此时，若找不到原房东，而新房东又 向房客要求给付押租金时，房客将蒙受押租金的损失。所以，一定要记得三方共同协议押 租金归还的问题，以免遭受损失。 -------------------------------------------------------------------------------- 房屋之修缮由何人负责 　　依民法第四百二十九条第一项规定：「租赁物之修缮，除契约另订定有习惯外，由出 租人负担。」换言之，原则上就租出去的房屋有毁损时，例如屋顶漏水或水管不通等等， 房东有义务予以修复，以利房客的使用，但当事人双方亦得约定，由房客（即承租人）来 负责修缮义务，甚至亦可约定何种房屋之毁损由房东负责修缮，何种毁损由房客负责修缮 ，只要订约时明确约定，则房屋有毁损时不虞无人修理，房东不怕房屋未受良好保持，房 客也住的安心愉快。 -------------------------------------------------------------------------------- 租赁期限的约定 　　租赁房屋是否定有期限以及定多长的期限，端视房东房客的自由约定，惟应受民法第 四百四十九条不得逾二十年之限制。此外，依司法实务见解，在不定期限之租赁时，出租 人（即房东）如要终止租约，受到土地法第一百条之严格限制，亦即出租人须有以下情形 之一才得终止租约： 出租人欲收回自住或重新建筑时 承租人违反民法第四百四十三条第一项之规定转租於人时 承租人积欠租金额，除之担保金（押租金）抵偿外，达二个月以上时 承租人违以房屋供违反法令之使用时 承租人违反租赁契约时 承租人损坏出租人之房屋或附着财物而不为相当之赔偿时。 　　另依民法第四二二条之规定「不动产之租赁契约，其期限逾一年者，应以字据订立之 ，未以字据订立者，视为不定期限之租赁」，所以出租人（即房东）在订立契约时要特别 留心契约是否要约定期限，如果超过一年，一定要签订书面契约，并注意到土地法第一百 条之特别规定。又依民国八十八年修正的民法第四二五条第二项规定，未经公证之不动产 租赁契约，其期限未逾五年或未定期限者，不适用「买卖不破租赁」的规定，所以； 期限逾一年的租约未以字据订立者视为不定期租约，受土地法第一百条及民法第四百二十 五条第二项的限制。 逾五年之租赁契约以字据订立者，没有土地法第一百条的问题，但仍受民法第四二五条第 二项的限制。 　　以上仅就订立租屋契约时应注意之处举其较重要者提供参考，而在具体个案中房东、 房客可能有一些特别的约定，例如违约金、合意由某法院管辖，甚至纷争之解决方式等等 ，当然如钜细靡遗地订明於契约书中，可预先防止纷争之发生，所以在订约前可先参阅本 手册，如仍有疑问，可透过本中心之法律服务寻求协助。 ※ 引述《kawoods (kawoods)》之铭言： : 想请问大家有没有遇到这种状况 : 去年暑假 原本一起住的朋友三个毕业了所以不租 : 於是我跟我同学就当起了二房东 : 开始找新室友 (不过我们没抽成 纯粹只是找新室友) : 後来都找齐了 但其中一人 当初犹豫要住暑假还是住一年 : 因为我们急着找人 所以就答应他可以住暑假 : 或者如果九月找到学校宿舍 就搬走我们再找 : 後来 她没抽到宿舍就住了 : 照这种状况他应该是住一年 好 问题是我们没签约 : 只是口头承诺 : 前几天收2/3月房租 他也给我了 : 却在几天後 说他下学期不住了(只住到2月底) 意思是要退他3月房租与押金 : 我们觉得很错愕 毕竟照当时的协议是不能中途搬走~ : 请问这种状况要怎麽处理呢??? : 退钱合理吗?? 当二房东有什麽要注意的?? : 谢谢大家给我们意见~~ --

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