※ [本文转录自 Gossiping 看板 #1Kw4A5aS ] 作者: Dionysus (因信称义) 看板: Gossiping 标题: Re: [新闻] 柯P：买第2栋房不准贷款　北市房价就掉 时间: Sat Feb 21 16:32:01 2015 基本上，首先，一如房地产实价课税政策永远必须面对纳税义务人以各种方式压低房地产 交易帐面实价以便压低税基来避税的脱法行为，这个第二栋房不准贷款也必然助长诸多的 亲属与非亲属人头户等等问题，实效有限却必然会扰乱市场秩序并扭曲正常的房地产开发 商经营策略；再者，增加房地产的投机性投资者的资金取得成本只会减少一些口袋不够深 的投资者，但对於资金雄厚的投资者其实反而会有减少购入竞争对手以及以投资的资金取 得成本提高为由拉高房价的机会，固然此一成本增加会有在最终住户买方与投资者之间进 行分配而不全然由住户买方承担，但最终住户买方势必会分担到一些涨价的苦果；三者， 房地产市场一如所有的市场，其造成房价高涨的根本价格决定机制仍在於供需之间的失调 问题，奢侈税或空屋税等公平正义税在於解决投机性投资者获利极高但纳税甚少的问题以 及社会对炒作房地产的暴发户的社会不正义法感情，其对於房价合理化的效果其实往往远 不如想像中那麽好。 基本上，首先，一如房地产实价课税政策永远必须面对纳税义务人以各种方式压低房地产 交易帐面实价以便压低税基来避税的脱法行为，这个第二栋房不准贷款也必然助长诸多的 亲属与非亲属人头户等等问题，实效有限却必然会扰乱市场秩序并扭曲正常的房地产开发 商经营策略；再者，增加房地产的投机性投资者的资金取得成本只会减少一些口袋不够深 的投资者，但对於资金雄厚的投资者其实反而会有减少购入竞争对手以及以投资的资金取 得成本提高为由拉高房价的机会，固然此一成本增加会有在最终住户买方与投资者之间进 行分配而不全然由住户买方承担，但最终住户买方势必会分担到一些涨价的苦果；三者， 房地产市场一如所有的市场，其造成房价高涨的根本价格决定机制仍在於供需之间的失调 问题，奢侈税或空屋税等公平正义税在於解决投机性投资者获利极高但纳税甚少的问题以 及社会对炒作房地产的暴发户的社会不正义法感情，其对於房价合理化的效果其实往往远 不如想像中那麽好。 前述的第一点和第二点使得台北市房屋的购屋需求及连带相关的租屋需求居高不下，而第 三点则使得台北市符合一般中产阶级左右民众经济购买能力的合适房屋与住宅区的供给明 显不足。供需的失调，才是台北市房价脱离一般民众购买能力的成长快速飙狂居高不下的 真正原因。 因此，解决台北市房价问题的根本，恐怕仍然在於解决供需失调的问题，而不能单单依靠 现实上必然出现许多上有政策下有对策的实价课税或者第二栋房屋不准贷款的贷款管制， 而必须增加有效供给与减少需求双管齐下。 在增加供给方面，就是透过持续地建构包括新北市三环二线、机场捷运以及桃园捷运等相 连通的便利大台北地区捷运系统来减少在台北市市区外购屋民众进入台北市工作或获取教 育娱乐资源的交通时间以使得有前述第一点和第二点因素而必须在台北市购屋或租者需求 者的需求可以在房价相对低上许多而且又不容易受财团买地养地不开发以减少市场房地产 供应影响的新北市甚至桃园市购屋租屋；而在减少需求方面，就是透过政府行政单位与教 育单位的区域配置合理化与效率化，也就是没有合理必要设置在台北市区内者尽可能地迁 出台北市并减少政府单位租金花费，以及透过未来新产业开发如新科学园区或政府投资研 究单位尽可能地设置在台北市以外台湾各地以提供新兴产业远比台北市更广大的用地并透 过当地捷运与高铁台铁与台北市等台湾各地便利连捷而使新产业能在台北市以外运用更低 的地价租金物价等成本而有更低的总体成本并促进资金压力向来不小的创新型产业的发展 。 一点浅见分享，顺便分享一篇前年的相关旧文如下。 《台湾都会区住宅政策总评：实价课税是最佳选项吗？》 自从2000年的网路泡沫後，後冷战十年的全球不理性繁荣终於走到了尾声，包 括美国在内的各国政府开始一而再、再而三地采取凯恩斯式的扩张性财政与货 币政策试图刺激经济再度成长，然而，由於缺乏有报酬前景的创新性投资标的 ，充斥各国的游资与热钱遂快速地流向经常被误解为稳赚不赔的房地产市场， 加上房地产的证券化与金融业的解除管制，凡此种种均为2008年次贷风暴与金 融海啸埋下了伏笔。 而在台湾，由於长期采取军事独裁统治的国民党政府本身具有迁占者政权性质 ，在民主化之前，其注意力一直在於某种停格在1949年的早已回不去了的中国 怀乡却未能将注意力集中在建设台湾各地，此一统治性格一方面造成了长居台 湾的本省籍各族群对於国民党政权反覆诵念的「中国」与「中华文化」等名词 与概念产生了一种对己并无利益可言却被强迫灌输的反感情绪，二则使得战後 台湾经济发展过程产生的巨大城乡差距与都会区基础建设等问题未能获得及时 解决，甚至首善之都台北市的大众捷运系统均是到了民主化启动的1990年代才 开始发展而远远落後於日韩；此外，1998年冻省之後，原本能够代表着台北中 心之外另一个非台北的政府政策与资源分配体系的另一个权力中心消失，但在 台北的中央政府与各地方政府之间的联系却未能在冻省後相应地以其他方式重 建，政府资源分配於是更加地过度侧重台北观点而未能考虑全台湾的整体发展 ；凡此均使得台湾社会的许多较佳的就业机会与都会基础建设过度集中於台北 ，也因而，使得人群为了寻找较佳工作与生活而不得不被迫向台北都会区迁徙 ，住屋需求也当然居高不下，加上华人观念向来觉得有土斯有财而热衷炒作房 地产，於是，就这麽不断地推高了台湾都会区的房价与租金。 由於房价与租金等住屋问题占了台湾都会区民众可支配所得颇大比例，加上房 地产相关产业成为长期不景气下缺乏投资标的的游资所投注的少数获利较高产 业之一，很自然地，都会区住屋问题自然也就成为近年来的民怨焦点与社会争 议核心，不论在台湾或欧美甚至大陆均然。而由於担心游资大量流入房地产炒 作会形成新的经济泡沫，各国政府也大多采取诸多政策试图稍加压抑，台湾近 年来也同样地推出了奢侈税并开始出现房地产交易实价课税的主张。 然而，如上所述，台湾都会区住宅问题的根源在於需求大於供给，亦即在较佳 就业机会与基础建设过於集中在都会区的情况下，尤其在台湾基本上是台北市 一市独大独享优厚资源，追寻较佳工作机会与生活品质的民众尤其是年轻世代 往往不得不集中於台北工作生活并因而使得住屋需求增加。在此情况下，增加 课徵奢侈税等房地产相关税赋对於解决住屋需求问题的功能不大，最多只能说 ，由於交易双方供需弹性的不同，房地产相关税赋的税赋归属将大多由卖方承 担，因而此类税赋的增加并不会造成房价与租金的大幅提高，并可以因为此一 对包括许多投资客的卖方为主的税赋增加而可以减少经济长期不景气造成的相 对剥夺感与社会民情不稳定，却难以说可以这麽简单地就造成房价与租金下降 而有利解决住屋问题，而更何况，所谓的实价课税虽然立意良好，但却有可能 在房地产相关业者与金融业者联手操作下进行移转定价等各种手段而压低名目 价格进行避税动作，实质可能在房地产相关产业与有从事房地产信贷业务的金 融机构之间造成恶性竞争，亦即以代客从事上述脱法甚至非法避税操作为其竞 争手段，而能够这麽做的往往是较大的房地产或金融业者，因而甚至可能造成 守法或者较小的业者因恶性竞争消失却不是因为价格与品质竞争而消失，而供 应商的减少势必提高在恶性竞争之中存活下来的少数房地产业者与金融业者的 独占力量，最终可能反而会因为独占力量的提高而造成房价与租金等住屋产品 价格的进一步上升。 因此，若以租税公平以追求公平正义与维持社会稳定的政策目标而言，或许不 宜采取徒法不足以自行的实价课税，而是应该采取现行的依公告地价课税但设 法让公告地价的价格较为接近实质上的交易价格，然而再依此思考较为合理的 房地产交易相关税率，一则不论大小房地产业者在同一地段面对的公告地价税 基是相同的而不会造成因脱法违法避税能力不同所造成的恶性竞争与独占力量 提高问题，二则如此可以避免实价课税必然造成的各种避税动作而能够真正地 增加税收，藉此真正地稍微抑制房地产投机泡沫并缓解经济长期不景气下必然 发生的相对剥夺感与社会不稳定问题。 而就实质解决台湾都会住宅问题而言，仍然应该从供给和需求两个层面解决。 就需求面而言，应该设法透过交通建设与政府产业政策以促进北中南各主要都 会区间的产业均衡发展，像是部份政府单位迁出台北市甚至直接迁往所管辖事 务所在的中南部县市，像是未来新产业的挹注以中南部合适区域为首选，或者 像是优先协助中南部都会区发展如轻轨捷运的交通等基础建设以提高其生活品 质吸引力。而在供给面而言，则应该提供包括学生、青年劳工与青年中产阶级 等不见得会长期在台北工作者较为低廉的租屋选择，像是在台北市选择国有地 兴建像是由教育部主管的各公私立大学共用宿舍以提供年轻学子尤其是中南部 北上的学生更方便的生活环境并减少其租屋需求，或者像是兴建提供经济弱势 的劳工或年轻上班族方便的社会住宅，当然，透过台北大都会区捷运建设等交 通建设也可以藉着透过扩大离台北市工商活动区域合理通勤时程的住宅范围而 减少台北市区房地产的稀少性 (scarcity) 而实质增加有效的都会区住屋选择范围 与产品数量。 都会区住宅问题是全世界共通的现象，而非只有台湾才独有的现象，「有恒产 者有恒心」乃自古不变的为政之道，都会区住宅问题的解决向来是攸关社会稳 定的政治与政策问题。然而，都会区住宅问题的解决必须要从供给与需求的各 个层面方方面面地做仔细的政策规划才能真正地解决问题并维持社会稳定，远 非口号式的实价课税政策所能够解决的，尤有甚者，实价课税更有可能会治丝 益棼而平添更多问题，扰乱房地产市场秩序却无助於解决实际的房价与租金等 住屋问题。 以上转载自原PO部落格旧文 《台湾都会区住宅政策总评：实价课税是最佳选项吗？》 原文网址: http://dionysus1101.blogspot.tw/2013/05/blog-post_9533.html ※ 引述《beaver (海狸先生)》之铭言： : 柯P：买第2栋房不准贷款　北市房价就掉 : http://goo.gl/9Kv4ad 水果 : 台北市长柯文哲上月16日接受北市建国中学校刊《建中青年》专访，完整访谈内容在农历 : 年前出刊。对要如何降低台北市房价，柯文哲说：「只要规定说第2栋房子不准贷款的话 : ，它就掉了。」此外，他还表示可从房屋税下手，例如以人计坪，超过20坪以上就课重税 : ，所以1家5口最多100坪，超过就课重税。 : 但柯文哲也感叹，国家并不敢去订定这些规定，「我们这个国家没有理智去治理，就是说 : ，明明很简单的东西为什麽搞得这麽复杂？」 : 柯文哲还指出，台北市明明有8%的空屋率，年轻人却没房子住，因为很多人买一大堆房子 : 当成囤积商品，不是把房子拿来住，「房子变得跟钻石一样，它不是在用的！」柯还举自 : 己在信义路买的房子为例，7层楼当中3楼、5楼空到现在，「我已经快进去住2年了，2年 : 那个空屋还空在那里。」（黄扬明／台北报导） -- 革命是历史的狂幻 --

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