【Yahoo论坛】来去越南买房子（一）：各种税率 读者投书：戴发奎（淡江大学土研所、交通大学土研所博士班。曾在2000~2010年陪同越籍 妻子在越南拍戏，台劳个体户近身肉搏赚越南人的钱。） 据CBRE数据显示2018年胡志明市豪华公寓平均上涨17％，来到每坪18,241美元（台币56.2 万元），符合我在去年投书时的估计每坪=45万×(1+平均增长率20％)=54万。 自从去年11月发表了一篇《越南房地产可以投资吗？》之後获得许多回响，有人甚至已经 按照我提供的资讯在胡志明市买了第一套房子，前天有一位银行业者透过脸书询问我越南 房地产的相关细节让我备受鼓舞。 我看越南房地产是一层纱，对於不了解的人会是座山，於是我整理出这几个月来询问最多 的几项重点逐篇说明：1.买在哪个地段最好，2.怎麽钱进越南，3.要缴哪些税，4.怎麽挑 好的房子，5.进退场的时机及难易。 依我个人买东西的习惯会先了解除了这件东西本身的卖价外还需负担哪些额外费用，总计 所有费用後再与东西本身的市面行情做比较来决定要不要买。以前我常从国外购买大型木 雕艺术品运回台湾，从外国运回台湾的船运费用、保险费、从海关领出後运到目的地的载 运费、吊装小搬运费都可掌握，唯一的变数也是攸关获利的就是海关自由心证决定这件物 品价值高低所要缴的税。 所以这一篇我就先跳到上述的第三项「要缴哪些税？」，向大家分析在越南买房所需要负 担除了房价之外的其它成本及可能的获利空间。 越南人天性怕麻烦，希望买了东西後就不要再为罗哩八嗦的事烦心，例如在越南买汽车不 要每年缴牌照税、燃料税（燃料税是附加在油里），买房子也是，无须每年缴纳房屋税和 地价税，这是投资越南房地产一大利多。 2015年之後只要你是个人而且到的了越南就可以买房地产。越南买房地产正确说法是买房 子和买地上使用权，房子跟着土地走，地上使用权一次是50年，外国人可以延展一次加总 就是100年，建议在这100年之前卖掉房子再买新的。100年之後的事谁也说不准，毕竟亚洲 也还没有任何一个国家安然度过一百年，去年越南政府计画推出经济特区如富国岛给中国 人100年的地上使用权，结果造成民怨沸腾不亚於抗议中国在南沙群岛填海造陆，这是头一 回越南政府因民怨撤回法案。 注明：越南政府自2015年7月开始实施《住房法》（修正案），只需要拥有越南签证的外国 人皆可购买房屋、公寓和包含土地产权的别墅。 买房就是为了出租或卖房，买卖房及出租所要缴的税需要通盘考虑。 买新房 买新房和买二手房所需要缴的税不一样。「买新房」买家要缴的税第一项是「10％增值税 」，这项增值税可以看做是平常买东西的营业税。在越南买东西时一般商家不会主动开发 票给客人，客人若是要商家开发票，此时客人的帐单上就会多出一笔10%的营业税，像超市 、百货公司这类行业在给客人的收据上就会有10%的营业税。买房子不比买杯咖啡神不知鬼 不觉，买新房要过户要缴纳的10％营业税自然是跑不掉。 「买新房」买家要缴的第二项税是「2%公寓维护基金」，这笔费用是付给大楼管委会，负 责大楼外表修缮维护之用，简单说是为维护整体市容。在台湾大楼的门面要不要花钱维护 是由整体住户开会决定，就算要花钱整理也是从每个月住户所缴的管理费中支出。 外国公司在越南同样可以买房子，所适用的税率与个人不同，下次再专篇深度探讨。 买二手房 越南从交屋後到办理权状（越南称过户的房屋权状为「红簿」或「红纸张」）至少需要两 年时间，这时买方要缴的税为「契税，0.5%房屋公告现值」，房屋公告现值由各地人委会 决议（相当於台湾的市议会），公告现值通常是市价的1/3。 我们台湾称的「中古屋」通常是已经盖好有一定年纪的房子，越南的中古屋不中古，称做 「二手房」会更恰当些。与二手车的概念相同，他们的二手房有的很新，才盖好没几个月 的二手房比比皆是，如果屋况与新房差不了多少，买二手房是非常好的选择。 举个例，同样总价1000万的房子，买新屋需要缴纳的税为12%（10％增值税＋2%公寓维护基 金）也就是120万，买二手屋却只需缴1.667万（契税，0.5%房屋公告现值），还比从台湾 到越南的飞机票便宜。 在越南买二手房的缺点就是要等待权状过户的「时间」，上有政策下有对策，於是就有所 谓短期买卖房子套利的「权证」出现（我在上一篇曾提到过），就算你今天买明天卖，越 南也没有短期出售税的问题。 出租 买了房子後出租要不要缴税的眉角就跟台湾一样，若是房客要报帐，这时房东就要缴「5% 增值税」、「5%个人所得税」及在年底报税时须再将租金收入纳入「个人综合所得税」计 算申报。要挑房客或是在租金上让一点利给房客，就看房东怎麽拿捏。 卖房子 卖房时就只要缴纳「2%房屋交易税」（以卖房总价计算），卖房的资本利得无须缴税，越 南政府不管你赚了多少钱，当然也不会有奢侈税。 综合上述，倘若今天以1000万进场投资越南新房，房价增长若延续前几年涨幅以豪华公寓 平均17％计算，年底出场的获利＝1000万×（17％－12％）－1000万×（1＋17％）×2%＝ 26.6万。 第二年的获利＝1000万×（1＋17％）×17％－1000万×12％－1000万×（1＋17％）×（ 1＋17％）×2%＝51.5万 若买的是二手房，没有12％税的问题，等於以上获利计算再加上120万元。 明白了各项税率，下回将和大家分析在胡志明市不同资金所适合购买的平价房、豪华房和 别墅及相对应的郡和地段。 https://yns.page.link/CKyYR 原来可以买中古屋？ 请问有板友在越南买房的吗？ 求分享一下经验 --

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