我其实完全不懂房地产 我完全从商品跟交易的角度来看这个东西 但我觉得房地产这种东西根本就没有利基 也就是你根本就不会生钱 精准预测这本书里面统计了美国一百年来的房价涨幅 基本上就只等於通膨而已 所以其实房地产这东西会涨根本就只是炒作 金融交易的基本很简单 完全来自於人的贪念 一个东西一直涨一直涨就会有傻子一直追一直追 黄金如此 最近很红的bitcoin也是如此 房地产在我眼里也是这样 真的会赚到钱的只会是建商跟房仲 其他多的是在洗碗而已 ※ 引述《ceca (生活艺术大师 ￾ N)》之铭言： : 您去惩奸除恶,我都很支持你. : 但...房地产,你有点搞错很多东西了..XD : ※ 引述《bluejade123 (蓝玉)》之铭言： : : 2013/11/4，很多人都误以为房市只涨不跌、不会反转 : : 。 : : 其实很多人虽然房地产赚了几千万，也不代表他们了解房地产 : : 最主要的原因就是他们年纪太小了，他们不到40岁 : : 一个不到40岁的人，年纪这麽小，他根本没看过「高利时代」「房价下跌时代」 : 我还没40,但我看过大崩盘. : 因为我10岁就被父母压着去看重大建设. : 20年前中南部大崩盘,我家台中和高雄的房子也有受波及. : 只是後来又涨回来了. : : 他只是在这十几年之中作房地产，刚好搭上了「低利时代」「房价上涨时代」的景气顺风 : : 车而已 : : 就算他作房地产赚了几千万，也不代表他对房地产了解 : : 。 : : 如题 : : 抱持这种错误想法的人很多，不说别人，就说说最近出书的「80万~3200万」的里欧娜好 : : 了 : 我同意房地产书不要看,只会写废话和一些没啥意义的东西. : 重要的他不敢写,好赚的他不能写,有价值的他会故意引导别人走向其他地方. : 不然...他没东西写. : 当你写"这栋房子只要低於行情,有重大建设,状况越烂杀越低越赚". : 之後书就不需要其他内容. : 不需要啥风水,格局,那样会漏水,那样会被隔壁炒到OOXX.. : 然後变成薄薄的一本很难卖.或是会让别人看的很生气. : 因此,仿间的买房书,我看了几本,基本上都是讲一些无病呻吟的东西. : 因为她写真实或有价值的的东西只会有两个下场. : 1.被一堆买不起房的骂到臭头. : 2.没人买. : so...我建议,你宁愿花时间去看100间房子,和100个仲介聊天. : (都不要买喔,把他们当免洗的聊天工具) : 也不要花100块去买书 : 你会了解到最真实的世界. : : 我们先假设她真的从80万~3200万 : : 虽然最近以月风为首的骗子愈来愈多，总爱说自己赚多少又多赚少，但根本都是假的 : : 假设她真的从80万~3200万好了 : : 。 : : 她在她的书中写到「朋友问我房价会不会跌呢??? 我只回答他们【你觉得捷运盖好之後的 : : 房价会比盖好之前低吗???】」 : : ↑这真的是个天真到了极点的讲法 : : 捷运盖好之後的房价就会比盖好之前贵??? : : 那你为什麽不乾脆说「2013年的笔电作得比2003年的笔电好，所以2013的笔电就会比较贵 : : 」 : : 一个东西变好不代表他就会变贵，两者是无关的 : 其实这边你错了,完全有关. : 高雄捷运还不明显,因为只有两条线. : 我套用帅过头的例子比较快(这是帅过头的版权,我偷来用..XD) : 一条捷运价值10%... : 当年台北完成第一条南北的,我已经忘记叫啥线了,反正就是往淡水那条. : 我还记得一开通没多久,就被父母压去坐(因为是重大建设) : 一盖好,还亏损,喔喔..这个先不讲,不然等下又战高雄捷运..XD : 捷运站四周房子和非捷运战四周房子价值差不了多少..就抓10%. : 後来第二条完工,捷运开始转亏为盈,搭的人变多了,价值就变20%. : 第三条30%,第四条35%(边际效应),第五条40%.. : 一直到现在,捷运站旁的房子明显比非捷运旁的房子贵50%~80%. : 高雄目前就是只有两条线,所以捷运站旁的房子只比非捷运站旁的房子贵20%左右. : 一边一坪13万,另一边11万...差不多是这个差距. : 等到铁路捷运化,轻轨这两个出来後,价值我估就差到30%. : 等到BRT,新捷运黄线以後,高雄捷运宅就会变成用抢的. : so....捷运旁的房子价值,是一种相对增值. : 捷运站一盖,你的房子就是比非捷运站多50%.. : 而总价值则要加上大环境,例如现在大崩盘一年跌3%跌了10年我算30%(复利不算了很累) : 这样你的房子旁边有新捷运站. : 结果就是,所有房子跌30%,你家房子涨20%.. 我有疑问 为什麽一定要住高雄? 一堆人抢台北的原因在於金融服务业全部都在台北 这些行业是完全被绑死在台北 但高雄利基点跟吸引人的点在哪边呢? 如果吸引不了人自然不会有买房的需求 : so...捷运盖好,基本上有99%的机率是比原本的价值高的,包含大崩盘. : 剩下1%的机率是因为台湾抽持有税1%. : 抽持有税1%大崩盘就不是3%缓跌,而是一次跌10%~15%真正的"崩" : 不过基本上政府不会干这种事情. : 因为持有税一课,穷人更买不起房子..XD.. : 就像欧米,买房子是一种负债,一堆人会养不起房子被迫法拍. : 持有税真正用意是要大家把祖产交出来,不要占着茅坑不拉屎. : 另外让市场剧烈竞争化. : 最後...国库增加大量收入. : so...抽持有税後的世界. : 房地产会变成包租公和少数有钱人在玩的买卖游戏. : 大多数人养不起房子用租的,并且租金会变贵. : : 。 : : 我随便举例好了，现在利率是1.x%左右麽，如果彭怀南升息到了3%，那房价就会暴跌了 : : 1、现在房子租出去一年的殖利率也差不多2%而已，如果你买一间房子租出去一年只能赚 : : 2%，但是你放银行可以赚3%，那你干麽买房子呢??? : 基本上买卖骨董,名画也没投报率阿..XD : 那位啥有钱人会买卖呢?? : 甚至,菜虫屯菜,菜也不会生小菜. : 可是菜价一样可以炒做阿...XD : : 2、利率3%，那很多人都背不起房贷了 : 3%不会,要缓跌要7%....5%会紧绷. : 因为现在利率2%...本利和大约等於5%. : 利率变3%,你贷款100万每年只会比原本的5000块还要多付一点 = 6000块. : 贷款1000万月多付1万. : 基本上不是一个撑不起来的状况. : 会贷款1000万,家庭年收入大约会有100~150万以上的财力才敢,银行也才敢贷给你. : 这样月多一万块,少开车省下的油钱和停车费就有了. : so...3%不会造成很明显的影响. : : 所以房价要被打挂是非常容易的，只要「升息」就好了 : 升息是非常买卖房地产的人常搞错的一个议题. 房价绝对不是那群买房子还要贷款的人决定价格的 这就像股票价格不是那群使用融资的人决定的一样 一切都是决定於资金 当升息的时候 如果你手上有十亿 你买房子出租只会有1% 你去买债券可以有3% 为什麽你不去买债券? 租房子还会遇到奥客还有折旧 买债券轻松稳定无风险获利 : 要打挂就是要抽持有税... : 只是这个打挂,会让所有人都买不起房子. : 并不会让财富重新分配,让穷人买得起房子.. : 持有税下,穷人更养不起房子. : so....政府基本上不太考虑持有税. : 除非今天土地被企业垄断太严重,或是大量外资近台湾来炒房地产. : 大量外资近来确实有可能抽持有税. : 因为怕土地被垄断不开发影响国家发展. : 但是目前台湾房地产都自家人在吵的,外资还没进来. : 至於实价课税那是另一个东西,很多人都会把他搞错. : : 西班牙疯狂炒作房地产，一年涨10~30%之前，他们的房价都很低，很大的一个原因就是「 : : 他们定存利率一年就10%了」，放银行定存一年有10%，那你干麽拿钱去买房子呢??? : : 後来西班牙加入欧盟、使用欧元、使用欧盟利率，利率大降，资金全跑出来炒作房地产， : : 造成西班牙房产前所未有的荣景 : : 。 : 所以有没有看到..10%....XD : 以彭半码的风格,现在2%喔不,光要稳定全面房贷2%大概就要在好几个月. : 涨到2.5%看要多久.. : 另外西班牙问题在突然升息. : 突然升息问题在欧盟的制度,强迫升息. : 好像强迫生了3%以上,瞬间. : 所以一堆人周转不过来倒掉. : 当然西班牙崩盘後的下一件事情. : 中国蝗虫大量入侵,捡便宜. : 所以後来又爆涨..XD : 所以到头来升息3%一跌一涨後,只是小跌一点. : 问题当然发生在...屋主换了一票人,从白面孔变成黄面孔. : 利率缓升和爆升不太一样. : 台湾当年也是利率爆升,8%变13%...死了一堆人. : 可是今天的国际局势,欧洲还降息勒..XD : 世界并没有那个体质去爆升利息 : 台湾我不否认会缓缓升息. : 因为旁边中国是5%,房贷7%. : 所以台湾应该会缓缓升到3~4%. : 但这个缓缓和这个1~2%的升息. : 我个人认为对房地产影响并不明显. : 因为真正换算成房贷,并没有高的可怕. : : 当然彭怀南他不会随便把利率调到3%是没错 : : 不过我只是想跟你们讲，其实「房价上涨的基础」是非常脆弱的，非但不是牢不可破，而 : : 且是非常的脆弱 : : 就像你的爱情一样 : : 你在你16岁的时候，以为你跟你女朋友的感情很坚定，会一生一世在一起，但你没有想到 : : 她这麽容易变心，你们的感情竟然这麽脆弱 : : 。 : 房地产有风险阿. : 没看到三黄一刘都撤离台北. : 越贵的地方,越不合理的地方越危险. : 乡下地方很多人说新屋一坪18万不合理. : 你要想建筑成本就11万了.他开18有啥不合理,盖房子都不用赚钱养家的喔..XD : 透天也是,土地+建筑成本就600万,所以他开1000是合理的. : 台北大安区50年中古屋,那种地震看起来就会倒的半危楼,一坪1xx万才是不合理. : 用个一般人最爱用的新资比. : 台北的收入有其他地方的5倍吗?人家人均30K,台北友人均150K吗? : 那...不合理的地方先跌.大安区先跌无误. : (当然房价和新水关系是假议题,破千万的房子不是给薪水阶级买的) : so...其实现在明眼人都在观察大安区,那边一开始跌,就会开始拖手. : 当年大崩盘,也是台北最先跌. : 台北跌了两年,高雄还在缓涨..XD : 看过大崩盘就知道,先涨先跌,不合理先跌. : 最贵的蛋黄区+新市政像淡海和青埔和高雄大学...会最先跌. : 人多的市区+比较低价区向万华,三重反而很晚才跌. : : 为什麽写「80万~3200万」的作者欧里娜会这样觉得呢??? : : 我先澄清一下，我不知道她有没有80万~3200万，不过讲真的80万~3200万并没有很难，我 : : 就认识一个也是3x的作到了 : : 里欧娜她作房地产的时间，刚好是2008金融海啸最低点!!! : : 而且那个时候全世界的央行都把利率调到最低，所以里欧娜她开始作房地产的时候利率就 : : 非常低了，她大概也认为利率永远会这麽低吧??? : : 这就是一种「井蛙不可语海、夏虫不可语冰」，她根本没看过你懂吗??? 就像一只虫永远 : : 活在夏天，他根本不知道冬天是怎样、他根本没看过 : : 我认为里欧娜有很大的机率误以为「利率永远会这麽低」 : : 。 : : 而且其实很多人误以为「房市不会反转」是因为「房子涨太久了」 : 我倒是没看过这种论点... : 如果这样的话,这样想的人还真的满脑残的. : 只是刚好误打误闯让他结果对了. : : 2002到现在都12年了，房子涨了12年，很容易会有人觉得「房价根本永远不会跌」 : : ↑这也是一种非常天真、非常烂漫的想法，因为在1992~2002的这段时间房价是下跌的 : : 很多人作房地产，他们作根本没超过13年，他们根本没看过「房价下跌的时候是怎样」， : : 他们很容易天真的以为「房价会永远的上涨」 : : 。 : : 总而言之，很多人虽然都作房地产赚了几千万，但是他们的年纪都太小了，他们没超过40 : : 岁，他们年纪这麽小，他们有看过「高利时代」「房价下跌时代」吗?????? : : 根本没有 : : 所以说他们作房地产赚了几千万也不代表他们就是对房地产了解 : 经过高利年代的人,买房都爱用现金. : 低贷款买房才是立於不败之地. : 当然现金买房要的本很粗,没个几千万以上玩不动. : 另外现金买房和短期买卖看的方向选择的物件都不太一样. : 当然现金买赚的比较少,因为没有杠杆. : 但是风险相对小非常多. : 当年大崩盘活下来的,也都是低杠杆的. : 而只要一次大崩盘你活下来. : 下次大多头来到时,你就会很强悍..... : 尤其在还没开涨时,你很快就有能力去扫货先大赚一笔. : 一般满地小投资客根本都不是你的对手. : so...玩房地产,赚是很重要,但活下来更重要. : 赚够了就少赚一点,稳赚一点. : 不要太拼不要玩太大. --

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