作者niniowen (我要买saab)
看板TamShui
标题Re: [问题] 大信街37年公寓能买吗?
时间Wed Oct 5 23:47:47 2016
※ 引述《DiscowloKi (抠落去)》之铭言：
: 最近准备把生活圈移到淡水，
: 看了看新市镇(贵)、淡大商圈(杂)、老街、沙仑(吹风)...
: 在预算有限的状况下，觉得大信街、大忠街一带
: 老公寓算是价格亲切很多了500万能入住，生活机能都有，算闹中取静，
: 又害怕30年以上的公寓
: 贷款成数不高、将来脱手换屋更难
: 想请教这一带的公寓能碰吗? 未来性如何?
其实我在房屋版有推文回覆，但没想到在淡水版的讨论更热烈，
加上我又手痒，因此直接回文在淡水版
在网路上问淡水的房子，通常都是被酸的命 XD
太冷啦、太潮湿啦、交通不便啦 ....等等
其实有多少钱作多少事，预算够的话，谁不想住在天龙国大安区，大安森林公园第一排
以居住人口占多数的住宅大楼来说，整个新北市实价登录价格在 20万 上下的只有两区
一个是淡水、一个是莺歌 .....
因此淡水的缺点 (冷、湿、交通)，造就了淡水的低房价，
现在的低房价，就隐含了淡水缺点的成分在
当淡水少了这些缺点之後，淡水的房价也不会是现在的价格
所以也没什麽好酸在淡水买房的 ....
因此回到原po这边，文中提到的500万，不知道是指自备款500万 or 购屋费用500万
如果是前者，那其实选择相当多，新市镇义山路那附近 800-1000可以买到三房+车位
新市镇最边边的新建案，打出 2+1房 680万 (但那边地点真的超级偏...XD)
但如果是後者购屋费用500万，那建议还是多存一些再出手其它物件
不然之後脱手不易，原因有三大点 (我这边先假设原po仅住十年後就脱手换屋)
颜炳立颜总，在他的书中有提到，类似像淡水有这样大量重划区的地区，
房屋买新的比较好，原因是淡水的空地土地取得成本便宜
建商要盖新建案 (X) 要赚钱 (O) ，直接找新市镇的空地推案就好
干嘛去找淡水市区的旧房子来都更，产权复杂推案不易，多麻烦
因此淡水旧屋，要像天龙国一样透过都更，麻雀变凤凰的机率相当少...
你看最近十年，淡水捷运站附近有推出新的大型建案吗？ 很少，几乎没有
反而是新市镇的新成屋超级多，相对的提供的公共、商业想像题材也多
以上是其一
再来是看投资客，有一部分的投客，是专买便宜的公寓改成套房来出租投资
而承租方多半是刚出社会工作的上班族、另一个就是学生族群
那未来，淡水北投士林这一大区块，有提供大量工作机会的可能性吗？ 目前好像没看到
再来看学生族群，今年的大一新生，应该是1998年出生的，当年的出生人口为27.1万
假设你的房子入住後，过了十年想换房脱手，届时是2026年
而当年的大一新生为2008年出生，而2008年的新生儿人口为 19.8万
有发现问题了吗？ 十年後的大一新生人数，仅是今年的7成而已
届时不要说套房出租市场，淡大应该也招不满
而真理大学能不能招到新生都是个很大的问号
届时真的会有投资客想要出手这个物件吗？
以上是其二
最後看自住客，目前以RC建筑来说，普遍的讲法是说有50年的安全年限
而且如果维护得当，这个年限是可以延长的，但淡水的气候条件先天就对建筑体 .....
而超过50年，也不是就不能住，只是心脏要大颗点就是 ...
那回过头来说，要让自住客愿意购入50年以上的老房子，那唯一的要件就是价格要神便宜
没有卖不掉的物件，只有卖不掉的价格
再加上未来十年後，新市镇一海票的新成屋，也会变成中古屋，
届时也会成为你抢自住购屋者的竞争对手，有这些物件的价格天花板，
这间老公寓的价格只能比它们更便宜 ...
这间公寓未来要面对的，就是屋况老 + 一海票的中古屋 (现在的新屋)价格竞争
总结的来说
未来这间老公寓，建商不爱，投客不买，自住客的竞争选择又超多
Q：好不好脱手？
A：可以啊，看你愿意赔多少的问题 ......
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 114.42.206.236
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/TamShui/M.1475682469.A.4F9.html
※ 编辑: niniowen (114.42.206.236), 10/05/2016 23:49:54
1F：推 superjas: 言之有物 10/05 23:53
2F：推 minghom: 推理性分析:) 10/05 23:56
3F：推 JYUNJIE: 理性客观 10/05 23:58
4F：推 Haemoglobin: push 10/05 23:58
5F：推 DiscowloKi: 感谢分析:) 10/06 00:03
6F：→ DiscowloKi: 我也没想到在这个版会被讨论得这麽热烈! 10/06 00:05
7F：推 jackeighteen: 热心分析推~ 10/06 00:05
8F：推 chaesbe: 推 10/06 00:16
9F：嘘 chenpc2002: 天龙分析：淡大招不满？呵呵！大信街公寓改出租套房 10/06 00:21
10F：→ chenpc2002: ？呵呵！新市镇保值？呵呵！ 10/06 00:21
11F：推 qoo33456: 这篇不错耶！ 感谢分析！ 楼上这只会反对又提不出其他 10/06 00:50
12F：→ qoo33456: 建议，就别来秀下限了 10/06 00:50
13F：推 poolplayer: 淡大招不满没错啊 少了陆生跟东南亚生 多少系消失 10/06 01:23
14F：推 bournej: 淡大招不满已是事实，连电梯里都可以听到教授们讨论 10/06 01:57
15F：→ chenpc2002: 淡江每年招收5千位新生，报到率介於96.5ﴹ8.5％之间 10/06 02:27
16F：→ chenpc2002: goo.gl/QGTkas 10/06 02:32
17F：推 gn00324893: 楼上…好几年前淡水是真的很好租，因为一堆建案都还没 10/06 03:10
18F：→ gn00324893: 好，可是这几年都建好且学生量又下降之後就变成老旧 10/06 03:10
19F：→ gn00324893: 公寓、分租套房的空屋率上升不少，四年前我离开淡水 10/06 03:10
20F：→ gn00324893: 的时候当时就已经有一批投资出租的房东在大量便宜出 10/06 03:10
21F：→ gn00324893: 售了 10/06 03:10
22F：推 gn00324893: 现在我是不清楚，不过我之前回去看到大田寮跟水源街没 10/06 03:15
23F：→ gn00324893: 落成这样就知道人潮已经开始迁移到北新路那边屋龄较新 10/06 03:15
24F：→ gn00324893: 的地区了 10/06 03:15
25F：推 poolplayer: 淡大5000名新生 陆生+东南亚生 比例是逐年增加啊 10/06 03:15
26F：→ chenpc2002: 大信街的房屋跟淡大挂勾不专业，用出生数来推估淡大 10/06 06:53
27F：→ chenpc2002: 学生更不专业，包装真实的数据的不专业分析还一堆人 10/06 06:53
28F：→ chenpc2002: 推？大田寮和水源街没落是因为淡大刻意往北淡水操作 10/06 06:53
29F：→ chenpc2002: ，原因不可明讲。 10/06 06:53
30F：推 yoyaha: 帮淡水破公寓QQ 10/06 07:09
31F：推 memorymaker: 专业分析推 10/06 09:08
32F：→ chenpc2002: 淡水最好买华厦，老公寓房屋问题多，社区人事纷扰多 10/06 09:32
33F：推 king12272: 满中肯的 唯一有问题的是 以前的公寓大多是加强砖造 10/06 12:16
34F：→ king12272: 标准的使用年限基本上就是30年 不过也不用担心啦 一堆 10/06 12:16
35F：→ king12272: 台北的公寓也都超过30年 只是要出手的时候就 10/06 12:17
36F：推 incenseuncle: 淡大只招5000人了? 我新生那年校长演讲还1万多耶... 10/06 16:43
37F：推 incenseuncle: 查了一下可能是我记错了 不知为何总记得张家宜当年 10/06 16:47
38F：→ incenseuncle: 说什麽本校几万学生 其中有一万多新生 10/06 16:48
39F：推 poolplayer: 张家宜常说错也不是一两年而已 比起全盛时期 淡大已经 10/06 17:32
40F：→ poolplayer: 少了近5000人了 10/06 17:32
41F：→ poolplayer: 如果没有加强外国学生入学宣传 看看有几个系消失 10/06 17:33
42F：推 QBFox: 靠，我真心不想住大安森林公园第一排。 10/06 17:42
43F：→ chenpc2002: 而且还有一些跑去兰阳校区了 10/06 18:05
44F：推 samz: 真的不要小看"少子化"的影响,近年的趋势就是学生数越来越少 10/07 08:54
45F：推 polyfin: 专业分析 10/07 22:40
46F：推 sammy0703: 淡江新生数诡异的欲来愈多 看统计数字都挺讶异（纯路 10/09 00:58
47F：→ sammy0703: 过 10/09 00:58
48F：推 godofsex: 推 10/20 01:11