标的: 2534 宏盛 分类：多/空/讨论/心得 多 分析/正文： 1.产业面 央行即将召开会议，市场各种松绑版本都有，待杨总裁出来解惑，但不论松绑力道大小， 产业最坏的情况已过。往往股价最凶的时候就是产业最坏情况都可预期或是个股亏转盈 时，这时候报酬率最甜美。 前一波营建股大涨主要受惠新青安1.0跟重划区、中南部房价低基期的背景，股价涨幅最 大聚焦在南部推案跟成屋最多的(如永信建、京城)，两者差别在於配息；另外就是预售(如 海悦、爱山林)。 但随着前年的[金龙海啸]影响，压力最大也是这些，反而是双北(特别是台北市)受惠 这波股市大多头，不少是搬现金买房，所以双北不怕价格贵就怕没好案件的感觉 特别明显。 因此预期下半年这产业有机会触底反弹的话，首选以双北成屋多的为主(北士科周遭或 捷运红线沿线)，因为预售怕变数多，所以双北新成屋多的有机会成这波主流。 2.选取条件 本净比低、双北推案或成屋多为主、殖利率能见度高且至少6%以上、近年完工或认列高峰 3.基本面 不用太多介绍，老牌建商，知名建案为仁爱路上的宏盛帝宝。 目前公司公司建案地点大多以双北为主，在士林石牌、北投、淡水等地区以及汐止、 新庄副都心都有布局。 目前最新每股净为31.8元，净值比不到0.6。 下周除息，现金股利1.5元，近十年平均现金股利约1.3元，殖利率约5%，目前殖利率 超过8%。公司在法说会以及股东会上皆有透漏，未来配息政策会往稳定配息为主，若 当年度获利获利高会稳定的配发率(约7~8成)，若当年度EPS不满1元会用资本公积配发， 让公司整体现金殖利率维持在一个稳定的高水准。 目前公司成屋销售主要有汐止的宏盛心，全案总销35亿，大约还有25亿可售，且销售坪数 符合市场主流；位於淡水的海洋都心三期，全案总销37亿，目前出租为主且满租，租约到 期的陆续转售，但由於持有多年，所以成本很低净利高。 另外公司目前兴建中且即将完工认列及销售的主要有位於石牌捷运站旁的石牌案，法说会 上公布的总销为70亿，但那是五年前的每坪单价来估算，以目前士林北投一带每坪150万上 下，若以周遭每坪单价来计，预计总销金额至少可上看130亿以上，由於那附近近年没有较 为指标的新建案，此案有机会成为士林北投区的指标案，且坪数规划也符合目前市场偏好 的格局，预估今年下半年拿到使照开卖，搭配辉达进驻北士科、股市多头以及下半年即将 推出的新青安2.0带动下，有机会提升不少买气；另外就是位於台北市中山区的淬白，总销 4.2亿元，已完销，预估下半年拿到使照可认列。 通常一个建案完销大概需要2~5年不等，要看总销金额大小而异，万一中间有政策等外在 因素影响下大多影响约半年到一年。 整体而言，公司目前成屋未售+即将完工认列或销售+已明确规划的建案加总起来，以其总 销金额推算其获利，可望超过三个股本以上。 另外公司目前公告在新北淡水淡海段及新市段加起来尚有约2.5万坪左右的土地库存，另外新北 新庄亦有约1500坪土地，持有皆超过20年以上，持有成本极低，若不算开发利益，单纯庶 地案土地市价来计，持有市价估计起来恐怕超过200亿，若都不开发纯出售光土地价值就 可能让其每股净值提升超过30元。 其实跟宝佳入主中工概念类似，这种老牌营建股往往很像资产股，拥有庞大的资产，所以 用目前股价不到20元而言，等於拥有一个净值上看百元价值的公司。 但不同於其它看的到吃不到的资产股来说，该公司近年在专业经理人带领下，从以前久久 推一大案子，转型为希望每年或多或少都有一两个指标建案可以完工完售认列，让获利慢 慢趋於稳定，且不同於以往大坪数为主，近年大多推出符合市场主流的中小坪数建案。 4.筹码技术面 技术面跟许多营建股一样处於长期低档，加上近期传产铜板股一有利多消息往往会走一大 波，可谓在台股高档震荡下一个防御性的选择。鲍鱼龙虾的电子股吃久了也会想来一点清 粥小菜的高现金殖利率传产股来过日常生活。 大股东以及千张大户稳定在65~70%，且近期一直在增加，过往也曾经是投信基金买过的 标的，筹码相对稳定。 5.题材面 淡江大桥完工通车、辉达进驻、台股多头双北搬现金换房需求增温、央行立场 逐渐放松、新青安2.0初版看出虽条件变多但金额变高反而更好、新北大巨蛋选址 (淡水跟树林择一)、今年年底地方大选 进退场机制： 2017~2018年是公司获利高峰年，EPS分别为3.7以及4.1元，股价最高来到42.3元，若 以未来公司可认列以及殖利率回推，股价可望先上看40元。 有回档就会想逢低慢慢买一点当存股，因为土地房子价值就在那跑不掉，加上殖利率 很好，因此会有一些部位逢低配置当长投持股。 以上浅见，欢迎讨论 -- --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 150.116.203.135 (台湾) ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/Stock/M.1781764638.A.D33.html