作者promised987 ()
看板Stock
标题Re: [问卦] 台湾房屋贷款余额高达九兆台币 代表？
时间Tue Jul 2 21:10:33 2024
回头看一下四年前的看法
发现了许多有趣的地方，这个推算方式显着的预测了中国的房市泡沫
相当值得我们用相同方式现在再检验一次
1. 房贷/GDP
台湾GDP 2020 = 18兆, 2024 = 23兆，同比成长27%
台湾总房贷 2020 = 9兆, 2024 = 10.5兆，同比成长16.7%
房贷总额占GPD
= 45.6%
同比四年前下降约4.5%
很残念的说，这四年台湾人民平均所得增长的速度是大於房地产贷款的成长速度
以授信的角度来看，房地产仍然有很多信用空间...
2. 台湾房屋总市值
房屋总数目前约900万户，四年内成长一百万户，(人口约2400万人) 平均一户2.67人
有房贷总户数约200万户
因应2020年後的资产大涨
这边对於平均房屋价格的低 中 高标我们需要对应做出调整
根据信义房价指数-台湾 取得2020年到2024年的指数从108上涨至159
涨幅47.2%
假设性房屋平均售价
低 500万 x1.47 约 750万
中 1000万 x1.47 约 1500万
高 1500万 x1.47 约 2200万
全台湾900万户房屋的总市值
低 900w x 750w = 67.5兆
中 900w x 1500w = 135兆
高 900w x 2200w = 200兆
这边代表的是，台湾房贷总额与房价总额的比例落在
低 10.5 / 67.5 = 15.5%
中 10.5 / 135 = 7.77%
高 10.5 / 200 = 5.25%
取中间值来讨论，与四年前(11.25%)相比，房贷占房屋总市值比例下降约
11.25/7.77 = - 44.7%
比例减少的幅度几乎与房价上涨的幅度相同
推测结论是少数房屋交易推升坪价
使总体沽值因为最近低额度&低单价的成交价为底，相对推升总市值
但整体使用贷款额度成长率相对於经济成长并不高，甚至还偏低
其实还是有许多房地产信用向上放宽的机会
而房地产总市值上涨，反映出这四年真正的资产膨胀主要都灌入既有房产阶级
但暂时无法以此判断此膨胀的虚实
2020-2024 真正进入房地产的实际金流约是
10.5兆 - 9兆 = 1.5兆 贷款总额
1.5 x 30%(三成首付) = 4500亿台币
神奇的是几乎等於新青安核贷总额?
有趣
3. 其他指标
与国际上不同的市场比较\
巴菲特指标
股市总市值/GDP
GDP.USD
台湾 = 304%, 0.8兆
美国 = 193%, 27.4兆
中国 = 58%, 10.5兆
3.1 房价总市值/GDP
台湾 = 5.625 (取中间房价1500W，900W户总市值135兆/24兆台币GDP)
美国 = 1.71 (47兆/27.4兆)
中国 = 3.61 (65/18兆)(无法取得明确资料，就大概猜自2020 65兆持平吧)
这个值的世界概数大概是2.7
相比2020，台湾对房地产总市值的PE上升1.2倍至5.6
美国微幅上涨0.1倍
中国则是下跌1.2倍
中国房地产下跌是因为GDP的崩溃不足以支撑
台湾的情况以GDP的角度来看房地产沽值相当高，不过台湾贷款比例相当低
这个虚胖显然是纸上富贵，除非大量无房贷者抛售房产才有暴跌危机
但就算从帐上减去这些虚幻的沽值，可能也不会对台湾经济造成重大伤害
(原因是无贷款持总有数相当高)
3.2 房市总市值/股市总市值
台湾 = 2.36, 135/57 兆 NTD
美国 = 0.88, 47/53 兆 USD
中国 = 6.20, 65/10.5 兆 USD
同场加映
3.3 房价总市值+股市总市值 / GDP
可以想像成总体经济 PE 值
台湾 = 8.0, (135+57)/24 NTD
美国 = 3.6, (47+53)/27.4 USD
中国 = 4.2, (65+10.5)/18 USD
结论的结论
台湾的资产价值泡泡有一点大，PE值达到前所未有的高度而且股市>房市
虽不至於像当年的日本，但走向同一条路
以及相较於2020年要十个，现在只需要5.4个台积电就可以把全台湾所有的房子买下来瞜
那麽你会选哪个呢?
资料仅是网路随意找找，仅供参考
※ 引述《promised987 (龙猫)》之铭言：
: ※ [本文转录自 Gossiping 看板 #1VN7gLyF ]
: 作者: promised987 (龙猫) 看板: Gossiping
: 标题: Re: [问卦] 台湾房屋贷款余额高达九兆台币 代表？
: 时间: Sat Sep 12 15:36:51 2020
: 从台湾房贷总值 9兆这个新闻里面
: 可以发现一些当有趣的数值。
: 这些数值推论都不会很精确
: 但我们都认为大概猜对，比很准的算错要有用的多
: 1. 房贷/GDP
: 首先房贷是 9兆(NTD)，台湾的GPD约18兆，占GDP的比重约 50%。
: 过去资料显示
: 2002年这个比重是 37% 维持缓步上升
: 到了 2008年後，持续稳定维持在 50%上下，直到今日。
: 某种程度来说是一件好事，代表自 08年海啸之後台湾房价相对"冻涨"
: 人民所得某种程度上升，房子相对没涨价，是件好事。
: 2. 台湾房屋总市值
: 台湾房屋总共约 800万户 ( 2400万人) 平均一户三人。
: 以一户取NTD 低标 500万，中标 1000万，高标 1500万来说。
: 台湾房市可能的总市值
: 低标 40兆 NTD
: 中标 80兆 NTD
: 高标 160兆 NTD
: 这里代表出来的意思是，台湾房贷与房价比约落在
: 高 9/40 = 22.5%
: 中 9/80 = 11.25%
: 低 9/160 = 5.625%
: 取中标来讨论，这个指标代表的是。
: 台湾九间房子里面，就有八间房子是没有房贷的
: 在白话一点的说法，无论你领多少薪水
: 如果你有在缴房贷，就很有可能称不上有钱人。
: 因为会有 8位已拥有固有资产 1000万左右的人排在你前方。
: 3. 其他指标
: 最後，把这个指标拉到不同的市场与国际比较
: 首先我们讨论一下隔壁棚的数值，股市与GPD的关系
: 也就是股市总市值/GDP，俗称巴菲特指标
: 我们约略算出这三个国家对这个指数的容忍度/期望值
: 相对稳定值
: 国家 指标 股市总市值
: 台湾 = 160% = 28.8兆 NTD
: 美国 = 120% = 24兆 USD
: 中国 = 70% = 9.5兆 USD
: 今日
: 台湾 = 203%
: 美国 = 174%
: 中国 = 75%
: 意义是，相较於这两国人，台湾人普遍对股市抱有相对更大的期待
: 3.1 房价总市值/GDP
: 再把这个算法套上房屋总市值，房屋总值/GDP
: 这就是这整篇文章最有趣的地方了
: 台湾 = 4.44 (取中标) <- 80兆/18兆 NTD
: 美国 = 1.6 <- 32兆/20兆 USD
: 中国 = 4.8 <- 65/13.5兆 USD
: 这个值的世界概数约是 2.7倍
: 短暂结论，华人爱炒房。与土地大小无关。
: 中国的房价，还比台湾疯狂
: 会有这种结果，与土地大小无关，可能与政策有关。
: 3.2
: 房价总市值/股市总市值
: 台湾 = 2.77 <- 80/28.8
: 美国 = 1.33 <- 32/24
: 中国 = 6.8 <- 65/9.5
: 最後简单的结论，如果把台湾、美国、中国都当成一个人来说
: 台湾这个人人会把 75% 的财产投入没有产值的房屋中
: 只有 25% 投入相对比较有产值的股市
: 即使是在台湾人对股市的价值容忍度相对很高的份上。(PE值or本益比)
: 美国这个人把 57% 的财产放在房屋，43% 放在股市
: 中国这个人把 87% 的财产放在房屋，13% 放在股市
: 这样看来，中国房市泡沫很大一颗，核弹那种等级
: 土地这麽大还是可以炒房炒的可以这麽凶猛。
: 可能是制度导致中国的这种结果。
: 但中国也许经济改革之後，股市会有很高的成长潜力。
: 人们都说华人的钱都死在房子里，还真的不是没有道理。
: 最简单来说 :
: 十个台积电的价值，才够买下台湾所有的房子。那麽你会选哪个呢?
※ 引述《promised987 (龙猫)》之铭言：
: ※ [本文转录自 Gossiping 看板 #1VN7gLyF ]
: 作者: promised987 (龙猫) 看板: Gossiping
: 标题: Re: [问卦] 台湾房屋贷款余额高达九兆台币 代表？
: 时间: Sat Sep 12 15:36:51 2020
: 从台湾房贷总值 9兆这个新闻里面
: 可以发现一些当有趣的数值。
: 这些数值推论都不会很精确
: 但我们都认为大概猜对，比很准的算错要有用的多
: 1. 房贷/GDP
: 首先房贷是 9兆(NTD)，台湾的GPD约18兆，占GDP的比重约 50%。
: 过去资料显示
: 2002年这个比重是 37% 维持缓步上升
: 到了 2008年後，持续稳定维持在 50%上下，直到今日。
: 某种程度来说是一件好事，代表自 08年海啸之後台湾房价相对"冻涨"
: 人民所得某种程度上升，房子相对没涨价，是件好事。
: 2. 台湾房屋总市值
: 台湾房屋总共约 800万户 ( 2400万人) 平均一户三人。
: 以一户取NTD 低标 500万，中标 1000万，高标 1500万来说。
: 台湾房市可能的总市值
: 低标 40兆 NTD
: 中标 80兆 NTD
: 高标 160兆 NTD
: 这里代表出来的意思是，台湾房贷与房价比约落在
: 高 9/40 = 22.5%
: 中 9/80 = 11.25%
: 低 9/160 = 5.625%
: 取中标来讨论，这个指标代表的是。
: 台湾九间房子里面，就有八间房子是没有房贷的
: 在白话一点的说法，无论你领多少薪水
: 如果你有在缴房贷，就很有可能称不上有钱人。
: 因为会有 8位已拥有固有资产 1000万左右的人排在你前方。
: 3. 其他指标
: 最後，把这个指标拉到不同的市场与国际比较
: 首先我们讨论一下隔壁棚的数值，股市与GPD的关系
: 也就是股市总市值/GDP，俗称巴菲特指标
: 我们约略算出这三个国家对这个指数的容忍度/期望值
: 相对稳定值
: 国家 指标 股市总市值
: 台湾 = 160% = 28.8兆 NTD
: 美国 = 120% = 24兆 USD
: 中国 = 70% = 9.5兆 USD
: 今日
: 台湾 = 203%
: 美国 = 174%
: 中国 = 75%
: 意义是，相较於这两国人，台湾人普遍对股市抱有相对更大的期待
: 3.1 房价总市值/GDP
: 再把这个算法套上房屋总市值，房屋总值/GDP
: 这就是这整篇文章最有趣的地方了
: 台湾 = 4.44 (取中标) <- 80兆/18兆 NTD
: 美国 = 1.6 <- 32兆/20兆 USD
: 中国 = 4.8 <- 65/13.5兆 USD
: 这个值的世界概数约是 2.7倍
: 短暂结论，华人爱炒房。与土地大小无关。
: 中国的房价，还比台湾疯狂
: 会有这种结果，与土地大小无关，可能与政策有关。
: 3.2
: 房价总市值/股市总市值
: 台湾 = 2.77 <- 80/28.8
: 美国 = 1.33 <- 32/24
: 中国 = 6.8 <- 65/9.5
: 最後简单的结论，如果把台湾、美国、中国都当成一个人来说
: 台湾这个人人会把 75% 的财产投入没有产值的房屋中
: 只有 25% 投入相对比较有产值的股市
: 即使是在台湾人对股市的价值容忍度相对很高的份上。(PE值or本益比)
: 美国这个人把 57% 的财产放在房屋，43% 放在股市
: 中国这个人把 87% 的财产放在房屋，13% 放在股市
: 这样看来，中国房市泡沫很大一颗，核弹那种等级
: 土地这麽大还是可以炒房炒的可以这麽凶猛。
: 可能是制度导致中国的这种结果。
: 但中国也许经济改革之後，股市会有很高的成长潜力。
: 人们都说华人的钱都死在房子里，还真的不是没有道理。
: 最简单来说 :
: 十个台积电的价值，才够买下台湾所有的房子。那麽你会选哪个呢?
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※ promised987:转录至看板 home-sale 07/02 21:11
1F：推 stosto : 你越算我越觉得没人接盘，但还是喷 07/02 21:12
2F：推 sspider0829 : 一个字 喷 07/02 21:14
3F：→ Kewseq : GDP不等於收入 07/02 21:19
4F：推 totoro7923 : 代表火车头 07/02 21:19
5F：推 flyingdeeck : 市场全靠新青安惹，没用新青安亏两次@@b 07/02 21:20
6F：推 luche : 这只是刚开始的啦！ 07/02 21:21
7F：推 zerro7 : 我只知道这几年不买股不买房 资产一定打折 07/02 21:24
8F：推 f204137 : 代表银行收息稳定啊... 07/02 21:25
9F：→ q7619713 : 四年内哪有成长一百万户 07/02 21:28
10F：推 prostar : 重点是P/E是落後指标没意义 07/02 21:32
11F：→ lalacos123 : 看不懂 是不是跟着喊喷就好 07/02 21:32
12F：推 luche : 另外 台湾的存款习惯或贷款习惯都比其他国家好太多 07/02 21:42
13F：推 azcooper : 00713 预售屋蜈蚣开起来 07/02 21:46
14F：推 NeihuSnape : 台湾地下经济发达 gdp至少再多30%起跳 07/02 21:47
15F：推 davidaustin : 五年後，新青安plus让你贷二胎 07/02 21:48
16F：推 kapiobhee : 贫富差距也更高罗 07/02 21:52
17F：推 AustinRivers: 喷 07/02 21:55
18F：推 kutkin : 外劳产值也算入GDP 07/02 21:56
19F：→ Everforest : 房重买了一栋 还会想买第二栋>> 房价永远创新高 07/02 21:57
20F：推 tttt0204 : 等爆掉，反正睡公园的不会是我 07/02 22:06
21F：推 qosiel : 查证了一下，2020年房贷余额约7-8兆，另外民国100年 07/02 22:21
22F：推 itwt : 房版：台湾房地产没有泡沫，只有涨的还不够 07/02 22:21
23F：→ qosiel : 国内住宅总量约800万户，101年第2季突破900万户 07/02 22:22
24F：→ qosiel : 所以是11年内成长，100万户 07/02 22:23
25F：推 Brioni : 台湾房地产崩盘只会让几十万房贷族受伤，对其他2千 07/02 22:25
26F：→ Brioni : 多万人没影响 07/02 22:25
27F：→ Brioni : 因为多数人没贷款所以不动产崩盘也没差吧？ 07/02 22:27
28F：嘘 Ligamenta : 2300万人要900万户房子??!!!!! 你想想刚需在那里 07/02 22:28
29F：→ tzjjkonuj : 台湾钱淹脚目 07/02 22:32
30F：推 ebeta : 帮结论：台湾房价还是被低估太便宜，赶紧All in！ 07/02 22:33
31F：推 guowei616 : 结论是钱多多 房价还算合理便宜 07/02 22:42
32F：→ owenxeve : 看懂惹，选台积电！ 07/02 22:44
33F：推 smaller : 房子很多都老屋 大家都想换新屋蛋黄屋 就是刚需 07/02 23:00
34F：→ alongalone : 如果再分类GDP来源.台湾特色是三角贸易 07/02 23:02
35F：推 cityhunter04: 帮你补血！你打爆了房酸的脸了….他们在等崩盘啊 07/02 23:07
36F：推 doubleyellow: 结论就是台湾人有钱的人太多了 07/02 23:11
37F：推 dolphin24681: 有数据推 07/02 23:13
38F：推 kirorolove : 嗯，感觉是买台积电股票赚的钱拿去买房造成房价上 07/02 23:48
39F：→ kirorolove : 涨 07/02 23:48
40F：推 kkchen : 台湾房价还有再上涨一倍的空间。 07/03 00:59
41F：嘘 qasaq : 1倍空间太客气了吧，我觉得至少还有87倍 07/03 01:25
42F：推 NotGiveUp : 与其说台湾有钱人太多，不如说贫富差距太大吧...... 07/03 03:27
43F：→ NotGiveUp : 有钱人太多还会一堆人买不起房吗 07/03 03:28
44F：推 LTpeacecraft: 有趣的分析，感谢分享 07/03 05:50
45F：推 christos1989: 原看完台湾真的世界第一 07/03 06:37
46F：推 littlejackbr: 台湾地狭人稠而且房屋要耐震，所以土地成本跟建筑 07/03 08:06
47F：→ littlejackbr: 成本高别国太多 07/03 08:06
48F：推 bustinjieber: 1. 没意见。 07/03 08:08
49F：→ bustinjieber: 2. 房贷／房价比 也跟贷款成数有关， 07/03 08:08
50F：→ bustinjieber: 主流贷款成数 以前跟现在不一样， 07/03 08:08
51F：→ bustinjieber: 房贷成数高还要搭配看实际负担率， 07/03 08:08
52F：→ bustinjieber: 对於白手起家要买房的人， 07/03 08:08
53F：→ bustinjieber: 无论是自备款或是每月负担率， 07/03 08:08
54F：→ bustinjieber: 2023年Q4买房比201x年还轻松， 07/03 08:08
55F：→ bustinjieber: 不相信我也没办法。 07/03 08:08
56F：→ bustinjieber: 3.1. 要这样看我也没意见， 07/03 08:08
57F：→ bustinjieber: 你觉得PE太高虚胖就不要买， 07/03 08:08
58F：→ bustinjieber: 但其实房市的基本面不是这样看的。 07/03 08:08
59F：→ bustinjieber: 3.2. 没意见 07/03 08:08
60F：→ bustinjieber: 3.3. 同上，你要这样看房市PE我也没意见， 07/03 08:08
61F：→ bustinjieber: 觉得资产虚胖就不要买。 07/03 08:08
62F：推 zasdee : 这篇很棒 07/03 08:50
63F：推 ko1 : 高市值低GDP 台股会不会是泡沫虚胖 获利没跟上? 07/03 08:51
64F：推 eddiefunnyyy: 专业文章推推 07/03 08:55
65F：推 B9702115 : GDP 哈哈 07/03 09:09
66F：推 AirLee : 代表银行赚烂 07/03 09:31
67F：推 shorty696820: 推专业 07/03 09:48
68F：推 jagger : 推 07/03 09:55
69F：→ fairyofmoon : 推推 07/03 10:26
70F：→ EskimoPig : 任泽平在2021的报告中有列出2020分省市值/gdp的数字 07/03 17:34
71F：→ EskimoPig : 上海的数字是超过10,北京也超过10,三亚超过9 07/03 17:35
72F：→ EskimoPig : 厦门快要8 07/03 17:35
73F：→ EskimoPig : 按上海北京的标准,台湾平均房价一间要3000万 07/03 17:36
74F：→ EskimoPig : 房价市值/gdp才会等量齐观,你确定要这样估算高低? 07/03 17:37