标的: 2008.TW 高兴昌 分类：多 分析/正文： 各位啊，如果买不起房，那就去买地吧 公司土地价值150亿，换算每股净值80元 但公司市值才不到50亿元，现在股价26元。 近期公司积极切入营建业，资产活化已经近在眼前， 目标价70元，目前还有170%潜在涨幅。 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 先说一下高兴昌这家公司 高兴昌过去是一家高雄的钢铁厂 但这几年基本上本业已经没什麽东西了， 钢铁的部分仅剩钢管的部分， 但也不怎麽赚钱所以这篇并不会有太多分析， 尽管营运上并无太大亮点， 但公司资产却是暗藏着许多宝藏。 我们常听到传产公司有大量土地， 而後来许多公司规模缩小或没落後，就出现土地闲置， 大部分的土地应该都是在荒凉的工业区， 但也有少部分是後来越来越有价值的， 而往往资产活化的时候因认列大量利益股价暴涨。 高兴昌的故事也是如此， 帐上的土地多是在四五十年前就买了，所以价差十分的可观 当资产重估的时候，就会有庞大的利益。 高兴昌曾经财务非常差，这是早期家族企业的通病 因此就算有庞大资产，可能也不是个适合投资的公司， 这种公司最可怕的就是看不到的洞很大、管理阶层乱搞之类的， 在2013年的时候公司就决定乾脆收一收把部分资产出售拿来填洞， 但後来还是花了很多年，才让公司变的比较乾净， 终於到这两三年财务状况已经没问题， 本业正常运作，现金流恢复正常， 而过程中各种的减资弥补亏损，小股东持续被洗出场， 现在财务、营运上有大幅好转， 会计师给的财报基本上我认为可信，因此财务风险我认为不大。 而这几年股权洗到最後，几个大股东也撤了，小股东也被洗走了 现在老板家族从十年前3成到现在拥有近8成股权，筹码乾净简单。 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 我们回到公司到底有多少价值? 跟净值到底差了多少? （以下都是公开资讯来推估，多是从公司重讯、财报、新闻、实地走访而来。） 高雄美术馆周遭旧厂区： 公司最有价值的土地位於高雄美术馆区附近， 高雄美术馆区域应该可以说是全高雄房市最热的地方了， 以前有快一万坪，但2013年卖给京城5000坪後剩下4700坪， 当年卖出价格为106万/坪，现在价值当然远远不止 目前作为停车场及少许办公室使用， 而这几年房价飙涨，该区土地稀缺最後再加上北高雄受惠台积电建厂， 美术馆、巨蛋两区的房价也是持续飙涨，详细自行参考房版 现在打听到的价格应该差不多在160-200万， 基本上这块土地就价值70-90亿元。 这块是公司资产内最有重估价值的， 因为公司取得土地是非常非常久以前，大概是我爷爷的年代 那时候高雄美术馆特区还是农地、工业用地， 这块目前帐面上的土地净值用不到一坪不到20万的价格去认列， 因此目前跟市价价差大概10倍。 永安厂区： 这是以前的旧厂区，後来都搬去屏南了， 目前工厂的部分公司清的差不多了， 基本上就是一个空厂区等着有人买， 这几年高雄工业区价格也是涨上来， 目前看到永安工业区大约在每坪15-20万， 受惠南科、楠梓近期发展加速， 而且近期周遭工业区用地应该也是蛮抢手的， 1.7万坪推估价值大约在30亿元。 这块虽然是工业地，但我反而认为公司会优先处理这块。 高雄自强路： 这也是很久以前的地，之前也是一千多坪的土地， 卖掉了一半给华固以後，剩下500多坪目前作为停车场使用， 地点是新湾区，高雄重点开发区， 也是商五用地容积率840%，对建商来说蛮有价值的， 用高雄新湾区的价格推估每坪180-200万左右，这块大约估10亿。 屏南工业区： 目前这区还是工业区，也是公司目前有在营运的厂区， 最开始有32公顷，2015年卖掉了13公顷的土地以後， 目前还剩下19公顷，换算大约6万坪， 不过我认为这块十年内应该不会卖掉，但土地价值跟市价还是有差异， 所以用最後2015年卖出的价格来重估一下土地， 这块价值最低也有15亿，实际上可能会高出超过30%。 三和耐火厂房： 2020年购入仁武厂土地，售後租回，且有入股公司， 短期也没有出售迹象且距离买入也才没几年，所以用11亿成本计价。 其他还有什麽我也不知道， 但公司在高雄很多处都还有一些小地 所以常常还是会看到突然出现个处分土地的利益， 但我认为土地顶多就几亿，没有上述的那麽有价值，身为散户也无法去追了。 了解这些市价以後，我们再去看公司到底认列了多少的价值在帐上？ 整体来说，公司土地价值认列了31亿 (投资性不动产土地项目20亿以及不动产土地11亿) 但上面说的这些就已经价值150亿元，差了将近五倍， 把公司其他有价值（现金、股票、投资公司）的东西加一加 再扣掉长短期借款，剩下每股净值差不多80元。 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 当然这个故事放在这边也很久了，那为什麽要选这个时候买呢？ 除了上述说的，公司财务转佳、高雄房市需求强之外 还有最重要的一点，公司终於打算动作了，土地活化终於看到曙光。 最近二代(实际上应该算三代)进公司看起来有心要搞房地产， 据说本身在国外念建筑， 目前看起来公司规划是钢铁营运这块给总经理二代接， 公司土地资产这块给老董二代接， 因此过去一年有了较积极的行动， 与国城建设一起标下高雄三个大型标案，特贸三、O13、Y10， 当初主要是因为政府要求投标公司公司净值要高於20亿， 所以国城没办法自己一个人标，而高兴昌有的是资产，两者就走一块了。 国城也算高雄在地老牌建商， 长年来盖了不少房子，也擅长接政府案， 十几年前高雄软体园区也是他们弄的，最近切豪宅市场也算成功， 2021年推出定潮豪宅案，算是高雄数一数二的豪宅案。 但缺点就是他们钱不够多，所以没猎什麽地， 导致这几年想要有大建案也有点困难， 因此我认为两家公司合作蛮有机会的， 高兴昌有钱、有地、有企图，国城有经验、有能力、但钱不够、没地。 稍为讲一下这三个标案的价值， 捷运的联合开发案，O13 跟Y10加起来总销大约在200亿， 200*20%（利润率）*35%（持股比例）= 14亿元。 特贸三总销大约会比定潮多一点应该会在约200亿元， 200 * 20% * 45% = 18亿 三个案子总计潜在的利益大约在32亿元扣掉税应该还有25亿的利润， 大约贡献每股13元，不过我认为这个数字不是很重要， 重要的是背後进入营建业的企图，相比重估的价值这根本小菜一碟。 基本上光是这些动作， 我认为这些土地在5年内有动作基本上机率是非常高的， 这几年高雄房市热起来， 资金也足够、合作对象也有了，没有必要继续压着土地不放了。 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 结论： 从上面的资料算下来， 我推估公司目前资产价值在每股80元+标案的价值每股13元， 基本上五年内上90元的价格应该是合理的， 到时候开发价值仍会再远高於土地价值，实际开发的时候应该要更高 不过就这样推算，我认为现在就要70元比较合理， 目前股价26元，目前潜在的涨幅有169%。 我已经在过去几个礼拜收了不少的股票，前後大概也500张了， 因为我真心觉得这太便宜， 加上最近涨营建股，这才是真正被埋没的宝藏啊 3折去买美术馆土地实在太香，我相信高雄人应该都会懂的 所以说，大家都说买不起房子，那不如就来买土地吧。 当然不免的要说一下风险， 这股票市场流通的量极少， 公司直接拿着8成，市场的2成平常也没在动 我一开始要买50张就差点被我买到涨停... 这是我第一次当大户的感觉 所以如果公司派的倒货应该会很惨， 但他们也不是傻傻的， 土地价值在那边谁要卖出来给散户去赚， 而且2成留给散户玩玩沙好像也没什麽影响， 股价炒上来对他们好像也没好处也没坏处。 另外如果公司完全没打算动这些土地， 那这篇说的故事也完全不成立， 不过就算没做事，就当成是便宜买土地好像也是蛮爽的。 --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 114.40.62.214 (台湾) ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/Stock/M.1715185598.A.D00.html ※ 编辑: shun2249 (114.40.62.214 台湾), 05/09/2024 00:27:30 - - - 8/27更新 - - - 不敢在发文更新 这边默默更新就好，给有缘人看 今天35.3，离发文25.6元加股息也涨了40% 我目前总获利约530万，报酬率也快50% 陆续出掉了100张，手上还有400多张。 近期的涨幅满大的， 我觉得可能是下半年有售地消息， 从七月开始就表现得蛮奇怪， 但我也不知道只是用猜的 主要是因为几个建案要开始动了 特贸三案跟捷运联开案都需要钱 目前土建融取得难度提升且成本高 必然会需要高兴昌生出多一点钱 但帐上钱也没那麽多，那可能就是卖地了 如果一年一块地慢慢卖，好像也蛮合理 但也不知道是哪里要出售 不然那三个案子我觉得保守要抓个现金50亿 国城高兴昌各出一半的话 高兴昌至少还要生出个20亿 有几种可能 小块的地卖一卖 但我觉得可能没办法凑到大笔资金 几亿可能还有办法，但要到20实在难 中华路办公室 之前十年的租约今年底到期 现在好像拿出来整理也不错 不然现在厂房在屏东，办公室在市区也蛮奇怪的 金额多满多的，但不留着自己盖也是很浪费 永安 高雄附近工业区询问度蛮高的 据说就连林园都蛮多人在问 但没听到什麽消息就是了 但金额差不多 筹码看起来就是有什麽事情想要发生 固定就是有人在控股价，应该说是压股价 只要涨太多就会挂个几百张给压力 买的人少，但买了似乎也没在卖的 因为成交量根本起不来，然後股价就一直涨 反正如果有上车的人，就安心点吧 压力点都突破了，线型筹码都看起来很赞 ※ 编辑: shun2249 (1.175.118.190 台湾), 08/27/2024 13:42:44 ※ 编辑: shun2249 (1.175.118.190 台湾), 08/27/2024 14:17:53 ※ 编辑: shun2249 (118.171.35.150 台湾), 12/18/2024 11:58:36