作者jay2007 (阿呆)
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标题[标的] 2538基泰怎麽做才能挽救股价?
时间Sat Sep 9 12:19:14 2023
1. 标的:2358基泰
2. 分类:空
3. 分析/正文:
专家估至少要赔10亿…
在全国关注下,赔,都赔,
受灾户们:
你住饭店我买单,
你租房子我缴租金,
你搬家费我出,
你新买的家具电器我付,
我再赔你生活不便津贴,每户1000/天
找不到房子住的搬来我的余屋
但你的地必须交给我来都更,
你旧家室内几坪,我新房就给你室内几坪,
你原本有车位,我就赔你车位…
基泰如果做到这样可以逆挽狂澜吗?
4. 进退场机制:
等待爆量打开跌停时摊平,
笑着笑着就哭了。
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1F:→ Kobe5210 : 你是不是昨天接刀? 09/09 12:21
2F:推 horseorange : 1旁边那几户没倒的检验完没事 2住户都更乔好 09/09 12:21
3F:嘘 deepdish : 救三小 倒一倒比较快 09/09 12:24
4F:推 flywater : 赔这麽多股价才真的没救 09/09 12:24
5F:嘘 keigo800004 : 直接贴地板,没救!直接放躺! 09/09 12:25
6F:→ hbj1941 : 善後方案完全没有,还期待这股价? 09/09 12:26
7F:推 qa1122z : 一起都更吧! 09/09 12:26
8F:推 spy9527 : 爆量打开那天我再进去捡骨 09/09 12:26
9F:推 obey1110 : 没救了!名声差谁敢买这家的房子!找好的建商接手吧 09/09 12:26
10F:嘘 Noobungas : 是有几张? 09/09 12:27
11F:→ dpqb : 主要是北市府公文的「不予列管」四字让整件事已经 09/09 12:27
12F:推 lulu1305174 : 没救至少要5-10根 09/09 12:27
13F:推 madhate : 壁纸 09/09 12:27
14F:→ madhate : 电子化,连壁纸都没有 09/09 12:28
15F:→ dpqb : 不是单纯重建这麽简单了,所以建议不要进去接刀 09/09 12:28
16F:推 jose777 : 如果最後还赚的话,以後建商就地基没打好,强迫都更 09/09 12:30
17F:→ jose777 : 就好啦,管你同不同意,呵呵 09/09 12:31
18F:→ carkyoing : 减资99% 09/09 12:34
19F:推 kalistanm : 1:1都更就很赚了 09/09 12:35
20F:→ m13579 : 事情影响有多大跟要赔多少还不知道 而且已经不是单 09/09 12:35
21F:→ m13579 : 纯赔偿问题了 09/09 12:35
22F:→ asaman99 : 把未来五年的潜在获利都赔光了,是要救什麽?先套 09/09 12:38
23F:→ asaman99 : 个三年再说吧。 09/09 12:38
24F:推 sky121 : 至少再两根吧 09/09 12:40
25F:→ wonlylove : 这样基泰还是赚翻了,对住户最好解就是,集体要求损 09/09 12:41
26F:→ wonlylove : 害及精神赔偿,然後,再找可靠的建商都更 09/09 12:41
27F:推 a1280547 : 快笑死 那边旁边就基泰基地 整合一起盖来卖 09/09 12:42
28F:→ a1280547 : 住户才能分到最多容积 其他建商没这优势 09/09 12:42
29F:→ a1280547 : 甚麽对住户最好解 跟你打官司叫基泰赔才最差解 09/09 12:43
30F:→ wonlylove : 基泰那块太小了 09/09 12:44
31F:→ wonlylove : 才宽13米 09/09 12:45
32F:→ wonlylove : 最後解就是民刑事要基泰赔,都更容积率有多家进来, 09/09 12:47
33F:→ wonlylove : 价格才会漂亮 09/09 12:47
34F:→ a8521abcd : 就算这些全部做足也很难谈成,乡民是上帝视角忽略 09/09 12:48
35F:→ a8521abcd : 受灾户的仇恨值,何况很多人是逃出来的你还要他放 09/09 12:48
36F:→ a8521abcd : 心住基泰盖的房子肯定PTSD大爆发 09/09 12:48
38F:→ wonlylove : 昨天实际去看,基泰这麽小的地盘,盖12楼,旁边的 09/09 12:51
39F:→ wonlylove : 潜在利益至少好几倍,户数又少,现在一定有第三方已 09/09 12:51
40F:→ wonlylove : 经进去了 09/09 12:51
41F:推 a1280547 : 重新盖新的一定仇恨啊 帮你都更赚1~2000万还恨吗 09/09 12:52
42F:→ m13579 : 先问问自己 房子被某人(建商)弄倒 还愿意给他继续 09/09 12:53
43F:→ m13579 : 盖的可能性 09/09 12:53
44F:→ a1280547 : 原本没车位停路边现在多车位 资产变5000起跳 恨?? 09/09 12:53
45F:推 horse2819 : 下个月大家就忘记了没人追 中捷现在还有新闻吗 嘻嘻 09/09 12:53
46F:→ a1280547 : 不给他盖没最好的条件啊 你要跟钱跟不去? 09/09 12:53
47F:→ wonlylove : 相对旁边万德福,基泰陷落它也没被影响,基泰的问题 09/09 12:53
48F:→ wonlylove : 很大,让他来整,价格品质也好不到哪里 09/09 12:53
49F:→ a1280547 : 而且讲得很像确定都基泰问题了 看技师公会理事长 09/09 12:53
50F:→ a1280547 : 没有偷工减料有照图做 还在讨论是不是设计问题 09/09 12:54
51F:→ m13579 : 事情後续有合理处理就不会有新闻 除非处理不好或出 09/09 12:54
52F:→ m13579 : 新的包才会有追踪报导 09/09 12:54
55F:推 tonylolz : 大型都更案 准备喷 09/09 12:55
56F:→ tctv2002 : 下礼拜一就一堆进场了 09/09 12:56
57F:→ wonlylove : 同样邻近地点盖高的没事,盖低的出事,地头王万德 09/09 12:56
58F:→ wonlylove : 福应该会近水楼台 09/09 12:56
59F:推 a1280547 : 给他盖没基泰基地 住户怎麽拿最好的条件?? 09/09 12:57
60F:→ IBIZA : 基地要够大,才有空间设计退缩吧容积用完 09/09 12:57
61F:→ a1280547 : 讲难听的有PTSD也没关系 盖好直接卖掉去买其他地方 09/09 12:57
62F:→ a1280547 : 随便还是赚破千万以上 09/09 12:57
63F:→ a1280547 : 看不懂一直有人带风向说住户很惨是怎样 09/09 12:58
64F:→ IBIZA : 而且另外找建商,只是多一家分利益 09/09 12:59
65F:→ wonlylove : 同台车头左右边,两样世界,一边迎向未来,一边人 09/09 12:59
66F:→ wonlylove : 间炼狱,事实就摆在现场 09/09 12:59
67F:→ IBIZA : 哪来的人间炼狱 09/09 12:59
68F:推 necrophagist: 上升到政治层级又遇选举 蓝绿都会下重手钉它 反正 09/09 12:59
69F:→ necrophagist: 有钉至少不扣分 09/09 12:59
70F:→ IBIZA : 对住户来讲,把基泰的赔偿,化成都更成本也是比较有 09/09 13:01
71F:→ IBIZA : 利的,600万的赔偿,变成都更成本,转成房子,大概 09/09 13:01
72F:→ IBIZA : 值2000万,打个折也有上千万,比拿现金好得多 09/09 13:01
73F:→ wonlylove : 多建商竞争,才会对住户最有利,平白多出这块地, 09/09 13:01
74F:→ wonlylove : 不香吗? 当然是要建商赔,再找信誉好的洗容积利益 09/09 13:01
75F:→ IBIZA : 其他建商赔偿就无法内化成都更成本 09/09 13:02
76F:→ IBIZA : 当然不香 09/09 13:03
77F:推 josi5566 : 笑死人 住户不惨吗等真的入住要几年後 而且你要确 09/09 13:03
78F:→ josi5566 : 定能真的入住 说赚翻了是有什麽问题 09/09 13:03
79F:→ IBIZA : 都更建管销一坪估计33万,600万赔偿全数转都更成本 09/09 13:04
80F:→ IBIZA : ,可以换回18坪房子,价值两千多万,基泰像我跟你讨 09/09 13:04
81F:→ IBIZA : 价还价,最後各退一步,也可能拿个价值上千万房子 09/09 13:04
82F:推 flywater : 人间炼狱?住户搞不好都在偷笑了 09/09 13:05
83F:→ IBIZA : 其他建商你就没办法跟她这样谈 09/09 13:05
84F:→ wonlylove : 不可能只有2000万,基泰如果赔600w, 室内30坪至少要 09/09 13:06
85F:→ wonlylove : 拿到6600w的价值,大直现在就是这个行情,临河更贵 09/09 13:06
86F:推 pk0943 : 再2根跌停有机会打开。 09/09 13:06
87F:→ IBIZA : 这是多拿,不是只拿 09/09 13:07
88F:→ wonlylove : 万德福的最大直一坪175w给你参考 09/09 13:08
89F:推 flywater : 现在就是只有基泰有可能给你这种史无前例爽翻天的 09/09 13:09
90F:→ flywater : 都更条件 因为他其他案子还被卡着 09/09 13:09
91F:→ IBIZA : 这个昨天我都估算过了 09/09 13:09
92F:→ flywater : 你找其他建商进来肯定被建商薛爆 你这连住都不能住 09/09 13:10
93F:→ flywater : 的房子 不都更看亏的是谁 09/09 13:10
94F:→ IBIZA : 这324坪给其他家都更, 拿到50%奖励的情况大概可以分 09/09 13:11
95F:推 hicoy : 理性一定是跟基泰谈条件 不过遇到这种事 基本上不可 09/09 13:11
96F:→ hicoy : 能理性 反正就看戏了 09/09 13:11
97F:→ IBIZA : 32坪, 然後再去告基泰, 基泰大概赔600万 09/09 13:11
98F:→ IBIZA : 给基泰都更, 600万内化成都更成本, 应该可以拿个40 09/09 13:12
99F:→ IBIZA : -42坪回来 09/09 13:12
100F:推 kevin540 : 市场会告诉你 09/09 13:13
101F:推 vatog : 说自己是AI建商啊 适用35法则 09/09 13:13
102F:→ IBIZA : 你要 600万 还是10坪? 我想理性很好选 09/09 13:14
103F:推 Cowyau : 现在风口浪尖 文案没想好只能继续躺 09/09 13:14
104F:推 a1280547 : 住户惨在哪?2000多万市值公寓变都更破5000万新房 09/09 13:15
105F:→ a1280547 : 你不爽住也可以卖掉 回去买破公寓 租房建商出 09/09 13:15
106F:→ a1280547 : 没出人命根本不惨啊 财损可以用钱解决 09/09 13:15
107F:→ a1280547 : 口袋多起码破千万很惨喔 人间炼狱喔?甚麽鬼 09/09 13:16
108F:推 tomdavis : 潮爽ㄉ 直接都更 忍个3~4年换大楼社区新房XDDD 09/09 13:17
109F:→ Wynners : 重建室内实坪换加附车位 住户爽到翻 09/09 13:19
110F:推 jympin : 其实有可能没事啊 目前好像没看到明确的缺失 而且 09/09 13:24
111F:→ jympin : 还有都发局背书 到时变大型都更 薛翻 09/09 13:24
112F:推 hold5566 : 为什麽要救? 09/09 13:24
113F:→ IBIZA : 是 其实也有上法院告 结果无疏失不用赔的可能 09/09 13:26
114F:→ jympin : 住户损失就新屋完成前的这段时间流离失所 但财富的 09/09 13:26
115F:→ jympin : 角度看一定是赚的 09/09 13:26
116F:→ IBIZA : 那就连600万都拿不到 不如事先谈好折房子坪数 09/09 13:26
117F:推 wei683 : 先说套多少啦哈哈哈哈哈 09/09 13:31
118F:→ mirror487 : 脱产跑路 开新公司选我正解 09/09 13:32
119F:推 sss700304 : 没钱赔了,还管你股价? 09/09 13:33
120F:推 arhuro : 想太多 赔不起就放倒 另外再成立新公司继续赚 09/09 13:33
121F:推 fireandice : 赔灾户。股东是吃亏好吗 09/09 13:37
122F:→ moonmu : 如果真的是他们家建案害的 股价大概几年内都没救吧 09/09 13:37
123F:推 stanleyiane : 脱产下市再上市就好了 09/09 13:43
124F:嘘 nk10803 : 免费都更很爽 非当事人都很爽 09/09 13:44
125F:推 woulin : 基本上建商一坪换一坪都是实坪换虚坪 09/09 13:44
126F:→ a8521abcd : 一定恨的啦,又不是说你现在同意就马上能拿到几千 09/09 13:45
127F:→ a8521abcd : 万现金,再怎麽样都要忍受好几年的不便,每一件不 09/09 13:45
128F:→ a8521abcd : 便都在提醒你凶手是谁怎麽可能不恨 09/09 13:45
129F:→ IBIZA : 下礼拜就住到南港社宅去了 本来要爬五层楼 现在搭电 09/09 13:49
130F:→ IBIZA : 梯 是要恨甚麽 09/09 13:49
132F:→ jamesLD : 减资再增资 学泰铭哥 09/09 13:51
133F:推 kiddgogogo : 很惨吗?旧公寓实价登录一坪六十几,新建案一坪130 09/09 13:52
134F:→ kiddgogogo : ,最差最烂的条件下权状1:1至少也赚两千左右欸, 09/09 13:52
135F:→ kiddgogogo : 哪里惨? 09/09 13:52
136F:推 jennyfish2 : 基泰8元以下的话可以买吗? 09/09 13:53
137F:→ IBIZA : 有人觉得惨的 没关系我来承担 你原本买2500万 09/09 13:53
138F:→ IBIZA : 我原价跟你买 09/09 13:53
139F:推 flywater : 楼上这样太粗暴了 至少装潢费跟家电要补上去吧 09/09 13:55
140F:→ IBIZA : 没关系 加两成都好谈 09/09 13:56
141F:推 yuebin : 看他要不要赌大众会记得负责任到底的样子赚後面形象 09/09 13:57
142F:→ yuebin : ,还是觉得大众只会记得把人家房子挖坏什麽烂建商, 09/09 13:57
143F:→ yuebin : 不如直接倒一倒 09/09 13:57
144F:推 kiddgogogo : 就不信倒塌户实价愿意卖,真的惨的状况下实价砍七 09/09 13:57
145F:→ kiddgogogo : 折都跪着求你买了好吗? 09/09 13:57
146F:推 nk10803 : 基泰高层 全员关机 呵呵 09/09 14:01
147F:→ alfi2016 : 公司高层搞失踪 09/09 14:04
148F:→ alfi2016 : 蒋先生律师团已经递件假扣押 09/09 14:04
149F:→ alfi2016 : 版主可以开赌盘要几根无量跌停 09/09 14:04
150F:→ hbj1941 : 基泰的电话都关了,还在幻想善後,笑死都过一天了 09/09 14:06
151F:→ hbj1941 : ,没人出来 09/09 14:06
152F:嘘 loopdiuretic: 你套多少 09/09 14:07
153F:推 giantwinter : 宣告倒闭最快 09/09 14:11
154F:→ shadow0326 : 惨得主要是生活上的不便吧 不是资产上的 09/09 14:15
155F:推 rex03187 : 推给营造厂就好了啦 09/09 14:16
156F:嘘 lanlove0102 : 住户有那麽好讲话吗? 09/09 14:20
157F:推 BroDians : 一定会讨厌的呀!人是活下来了,但是财物上的损失 09/09 14:22
158F:→ BroDians : 是难弥补的。好像还有实践学生他的作品都在里面, 09/09 14:22
159F:→ BroDians : 现在得花时间重作了 09/09 14:22
160F:推 cmshow : 减资再增资,习惯就好 09/09 14:24
161F:推 Eide : 我是猜会倒,这太难善後,其他竞争建商虎视眈眈 09/09 14:25
162F:→ Eide : 人治国家,民愤把他其他建案都逼死的话,不倒也难 09/09 14:26
163F:→ LukaDon77 : 就这麽问好了 以後谁敢买基泰的房? 09/09 14:30
164F:推 idlewolf : 上面有版友说对了 群众会记得的是你挖坏人家房子还 09/09 14:31
165F:→ idlewolf : 不承认 要倒了才吞 而不是做错有负责 这就是人性 09/09 14:32
166F:→ IBIZA : 伯爵山庄挡土墙土石流问题几十年了 09/09 14:32
167F:→ IBIZA : 宏璟建设还是活得好好的 日月光也好好的 09/09 14:32
168F:→ IBIZA : 宏璟建设的建案照样卖 有不敢买吗? 09/09 14:32
169F:推 idlewolf : 不过也没到需要倒闭的程度 这种建商比比皆是 09/09 14:37
170F:→ idlewolf : 一堆都麻还活的好好的 09/09 14:37
171F:→ idlewolf : 台湾人很健忘的 不健忘的那些人很贪财的 09/09 14:37
172F:→ idlewolf : $够 其他都不是问题 这个就是现实 09/09 14:38
173F:嘘 Somebody99 : 垃圾公司为啥要救? 09/09 14:39
174F:→ LMgogo : 有忠孝能卖哪会倒 除非就不想认帐@.@ 09/09 14:41
175F:推 tony15899 : 来个8元9元10元增资 还不是抢破头 钱就生出来了 09/09 14:43
176F:推 tacoclement : 对基泰来说,最理想是给基泰重建,不但损失最小,还 09/09 14:45
177F:→ tacoclement : 反而有利益。但是要居民相信搞垮自己房子的建商来重 09/09 14:45
178F:→ tacoclement : 建,犹如被强奸却是强奸犯说那我娶你作为补偿一样。 09/09 14:45
179F:→ tacoclement : 对居民来说,最理想的则是,由居民信任的第三方建商 09/09 14:45
180F:→ tacoclement : 重建,期间的所有损失及重建营造费再向基泰索赔,对 09/09 14:45
181F:→ tacoclement : 第三方建商也具有相当利益。无论哪个方案,对居民都 09/09 14:45
182F:→ tacoclement : 旷日费时,且需要相当的资金、政治与舆论的支援,居 09/09 14:45
183F:→ tacoclement : 民就那几户,势单力薄,建商要找黑道、媒体、网军带 09/09 14:45
184F:→ tacoclement : 风向或威胁利诱,或在这几户之间挑拨离间、各个击破 09/09 14:45
185F:→ tacoclement : 根本轻而易举,除非政府和大律师有能,在这短短几天 09/09 14:45
186F:→ tacoclement : 就先介入、以及未来都强力奥援住户(不可能)。利益庞 09/09 14:45
187F:→ tacoclement : 大,建商都有政界黑道後台,搞不好乔来乔去,基於业 09/09 14:45
188F:→ tacoclement : 界的和谐或潜规则还是基泰端走(?)想来想去,基泰全 09/09 14:45
189F:→ tacoclement : 身而退的机率还不小 09/09 14:45
190F:推 brabra : 给隔壁盖就好啦~直接变成大型造镇案 09/09 14:45
191F:→ LMgogo : 扯强奸太远了 如果强奸仔永远对你好 跟送你5000万 09/09 14:46
192F:→ LMgogo : 呢 09/09 14:46
193F:推 m13579 : 一直提伯爵山庄跟宏璟 光是山坡地跟平地就不一样的 09/09 15:05
194F:→ m13579 : 小弟才疏学浅可以请I大说明伯爵山庄的损害哪部分 09/09 15:05
195F:→ m13579 : 是因为建商施工疏失造成的吗 不然为何要一直连结 09/09 15:05
196F:→ tacoclement : 如果真要用强奸犯比喻继续,如果她条件好,就会有其 09/09 15:12
197F:→ tacoclement : 他追求者对她好、同样给她五千万,受害者还需要跟强 09/09 15:13
198F:→ tacoclement : 奸犯和解吗?但就如果强奸犯只口头承诺说会对她好、 09/09 15:13
199F:→ tacoclement : 说服她签和解,不签就找道上整天骚扰找麻烦、舆论各 09/09 15:13
200F:→ tacoclement : 种黑,像是黑她贪得无厌、水性杨花,条件再好,其他 09/09 15:13
201F:→ tacoclement : 追求者也不敢靠近,最後还是会签的啦。但是,强奸犯 09/09 15:13
202F:→ tacoclement : 最後真的会对她好吗?一切只是比喻,港剧大时代就这 09/09 15:13
203F:→ tacoclement : 样演的,如有雷同那就雷同,不用太认真XD 09/09 15:13
204F:→ stb1981 : 讲的好像每个都专家,建商是脑残一样 09/09 15:23
205F:→ LukaDon77 : 台湾人再健忘这种事还是能记五六年的 你要基泰赔完 09/09 15:24
206F:→ LukaDon77 : 钱再五六年房子卖不出去 真的顶的住吗 09/09 15:24
207F:→ LukaDon77 : 在台北还能把房子盖到隔壁倒房 有谁敢买他家房 09/09 15:25
208F:→ JANUARZ : 买回库藏股+减资 09/09 15:32
209F:→ tony15899 : 一坪便宜个5万就抢翻了 怎麽会没人买 09/09 15:54
210F:推 flywater : 这不是台北市第一个弄到邻损重盖的案例好吗 之前的 09/09 15:57
211F:→ flywater : 还不是正常盖正常卖 转手价也没比附近差 09/09 15:57
212F:→ flywater : 房子没人买绝对不可能的 便宜5%大家就抢破头了 09/09 15:58
213F:→ LMgogo : 一比一室内坪真的没听过 还要送车位 当自己胡瓜 ? 09/09 15:58
214F:→ LMgogo : 天天加码-.-难怪关机 09/09 15:58
215F:推 cpm25 : 自己捅的自己收拾不过以台湾尿性不太可能发生 09/09 15:59
216F:推 Joker122 : 应该有的拖 怎样处理都会有人不满意 09/09 16:08
217F:→ IBIZA : @m13579 那请问基泰大直是甚麽施工问题造成的? 09/09 16:08
218F:推 fall781254 : 礼拜一在一根我买 09/09 16:13
219F:推 m13579 : 没有施工问题为何公司说会负责呢^^? 09/09 16:18
220F:→ ykarl : 先三根黑k,再看责任,基本赔不完,选举前没低接利润 09/09 16:18
221F:→ IBIZA : 难道会有公司说我不负责吗? 邻损本来就是得负责 09/09 16:26
222F:→ IBIZA : 所以你也是不知道有甚麽问题 是吧 09/09 16:26
223F:→ IBIZA : 其实是有出事 你就说有问题 但久了你就忘了 09/09 16:27
224F:推 m13579 : 出事不就是因为有问题吗 一般民众只会记得有没有问 09/09 17:14
225F:→ m13579 : 题 哪会去管什麽问题 久了会忘正常啊 看看味全义美 09/09 17:14
226F:→ m13579 : 等等都一样 09/09 17:14
227F:推 m13579 : 重点是 你说这些仍然没回答我一开始问的 伯爵山庄 09/09 17:18
228F:→ m13579 : 的事情跟本次案件关联性再哪 为何你要一直提 09/09 17:18
229F:推 m13579 : 本人就是才疏学浅不懂为何你一直提 会提应该是可以 09/09 17:23
230F:→ m13579 : 类比 才希望I大你说明一下 麻烦了 09/09 17:23
231F:推 DORAQMON : 50万蛋行表示: 09/09 17:29
232F:推 b425k1719 : 公司总a直接放市政府鸽子,我看GG了 09/09 18:03
233F:嘘 ted01234567 : 在10根 09/09 18:23
234F:推 PalmAngels : 至少再3根 09/09 18:29
235F:推 QGOMIQ : 我空到就会飙涨了 09/09 18:55
236F:推 d0089145 : 证交所也一起放鸟 星期一这根跑不掉了 09/09 19:19
237F:推 gary82gary : 5年後盖好的房价说不定更喷,原本可能要自费都更, 09/09 19:58
238F:→ gary82gary : 变得能免费1换1根本赚烂 09/09 19:58
239F:推 abs5252 : 有受灾户要卖的吗? 可以私信我 你拿钱 我来替你 09/09 21:07
240F:→ abs5252 : 难过 09/09 21:07
241F:推 ppstyle : 下次新建案 打九折就复活了 09/09 22:00
242F:→ kkkkk9 : 建商引以为戒阿,省小失大 09/09 22:56
243F:→ zxc120 : 想想何谓资本运作,自然就有答案,再说没有人伤亡 09/10 01:54
244F:→ zxc120 : ,就是最好利多,逢低抢进布局已成定局,剩下的多 09/10 01:54
245F:→ zxc120 : 说无益。 09/10 01:54
246F:推 sharmans : 谁会愿意给他都更 09/10 04:11
247F:推 jhihheng : 卖股炒房 赚得钱回来抄底买上去 09/10 11:54