作者LaBronJames (King LA Bron James)
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标题Re: [请益] 2千万流动资产没房没车能靠投资过一生吗
时间Thu Mar 23 12:30:33 2023
※ 引述《timmer (.......................)》之铭言：
: 2000万流动资产，如果无自住房的话，去买一间自住。
: 在这状况下没有买房也要付房租，要注意房租不是固定的，房租也会随着通膨调升。
: 假设房价2000万，扣掉400万头期款，还有1600万可以去投资。
: 贷款1600万30年，利率抓2%，每个月付5万9出头，一年大约付掉71万。
: 那1600万拿去投资4%的东西，一年可以收到64万，资金缺口大约7万。
: 随办去找个工作，可以付自己的生活费和1年7万不难吧?
: 通常资产越多，生活压力越小，对工作上选择的余裕越多。
: 只要过个几年，房价评价上涨，假设银行估价2500万，
: 可以再去转增贷30年多领个400万出来，
: 转增贷不是2胎，利息会跟原房贷差不多，有借过的就知道。
: 这时从借出来的2000万还是拿去投资4%的标的，一年收80万，这时候贷款2000万的孳息
已
: 经可以cover房贷本利和还有盈余。
: 这时候状况会变成，手上有2000万持股，2000万房贷，一间自住房，
: 住了30年以後房贷不用还，手上还有2000万的4%投资标的，不好吗?
我教你一招更简单的
照你的假设
400头期付下去 过段时间2000涨到2500
是不是净赚500
这时候再买2500的 过段时间涨到3200
净赚700
这时候再买3200的 过段时间涨到 4000
净赚800
你4%法则一年才80万
房价增幅随便就几百
你都预测房价只涨不跌 而且随便都涨25% 那还什麽增贷 直接无限炒房就好了呀
所以有几个点需要澄清
1. 股票有现金流比房子稳定
事实上 只要gdp增长超过0
那基本企业获利就会增长 （因为gdp大体等於国民赚到的钱 大部分gdp不是发薪水就是企
业赚走 而通常企业分到比较大块
股息率如果没有大幅变动 那就不用担心没有现金流 只是多跟少
顶多金融海啸时候股息会降低一点 但还是会发
如果今天资金环境不好 股价跌了 但你每个月还有股利现金流 那比较不担心
但房价… 比如14年左右买 开始跌了
你就指望这两千万生活 你能不慌不抛售吗？
2. 租金取决於薪水 股利取决於企业获利
台北租屋族大宗薪水也就四五万
二十年前後可能差别不大
本来一万多房租 不太可能租这群人两三万
毕竟台湾空屋率高 一堆囤房的人在竞争
但是二十年 平均股利可以轻松翻倍
3. 房市还是内需产业 人口和内需经济影响大
当然很多人会说有钱人买
但事实上有钱人大宗还是股票
https://i.imgur.com/YP82BTK.jpg
台湾有钱人房产占比是亚洲四小龙最低的
只有韩国的一半
https://i.imgur.com/XIvSUCX.jpg
所以主要房价上涨动力还是取决於民众
目前少子化影响不显着是因为主力购屋族群30-40岁人口还很多
未来十年会因少子化逐年变少
当韭菜变少了 炒房的却越来越多
不是说一定会跌
但会开始涨跌互现 区位分化明显
那这时候你保证你买的就稳涨？
房市过去几个月可能整体持平甚至小涨
但那是整体 是平均
都有一堆区位在跌了 跟我说风险小？
未来韭菜变少 下跌区位只会更多
结论：
今天原po要求的是稳定
房市比较适合有在上班的人当成一种投机工具比较适合
反正输了大不了回去上班
不要为了炒房 什麽结论都是买房好棒棒
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 114.44.142.163 (台湾)
1F：→ m1999114 : 找到适合自己投资方式才是最重要的03/23 12:32
2F：→ EXIONG : 看几岁 年轻公司还要你 就玩杠杆大一点03/23 12:33
3F：推 MickJan : 要稳定是不是买中华电信最保险...Orz03/23 12:33
我个人觉得不是耶 电信业也是有竞争的 还是要多元化一点 这也是股票优势 可以轻松多
元化
房子等於欧印一只个股 看错区位就完了
4F：→ EXIONG : 超过40就业困难自己就看着办03/23 12:34
5F：→ Benetnasch : 40岁就业困难，反思自己到底有什麽专业吧几岁停止03/23 12:37
6F：→ Benetnasch : 学习了03/23 12:37
7F：→ EXIONG : 不要 我想把时间花在投资 我才不想为别人赚钱XD03/23 12:39
8F：推 mdkn35 : 哇 你会被战爆03/23 12:41
9F：推 fatb : 房市比股市还不投机03/23 12:41
10F：推 AlexLeee : 房虫会嘘你这一篇，晚点b_s会报到了03/23 12:42
11F：推 b425k1719 : 全扔大银行或是中钢台泥中华电这些啊03/23 12:43
12F：→ b425k1719 : 慾望不要太强领利息就饱了03/23 12:43
13F：→ piliwu : 你太好笑了当经济出问题你先抛售股票还是抛售自住03/23 12:45
14F：→ piliwu : 房子？03/23 12:45
15F：推 herculus6502: 帮补血03/23 12:45
16F：→ piliwu : 什麽14年先抛售房子各位父母有人抛售吗？03/23 12:46
不要偷换概念 今天原po 状况是欧印2000 而且不打算工作 心态会一样？
17F：→ piliwu : 房市冷但你们买房焦虑感那麽大哪会跌啦03/23 12:47
18F：推 mdkn35 : 无所谓 到时候卖不出去 你我不买等减500万03/23 12:53
19F：推 shyshyan : 所以一堆地方在跌 在哪里？ 03/23 12:54
https://i.imgur.com/Wja5NCp.jpg
20F：推 abyssa1 : 2020满多人股票赔一屁股在抛售房子啊 03/23 12:54
21F：推 popm : 你说得太深 房版虫虫们看不懂 03/23 12:54
22F：→ abyssa1 : 要稳定当然是房地产比股市稳定太多了03/23 12:55
23F：→ IBIZA : 股票有现金流, 房子也可以有啊, 哪一个稳定显而易见03/23 12:55
24F：→ IBIZA : 就算是自住房, 也都能视为每个月少付几万房租 03/23 12:56
北市租金房价比不到2%吧 而且你要财务自由不一定会租2000万房子
25F：→ abyssa1 : 股票比较活泼 交易成本低 反观房地产就是稳 03/23 12:56
26F：→ IBIZA : 基本观念就错了 03/23 12:57
27F：→ bndan : 举中华电信只是举一个风险低报酬低的例子来说明而已 03/23 12:58
28F：→ bndan : 实际投资配置还是要看你能承担多少风险/求多少报酬 03/23 12:58
29F：→ bndan : 而定... 03/23 12:58
30F：→ bndan : 另外资本够大时 不用房子和股票2选1..都要不是更香? 03/23 12:59
31F：→ bndan : 只是现在房贷有点贵..都要的优势不明显而已 03/23 12:59
32F：推 shyshyan : 整天在那里喊少子化 房子一堆会要崩了 XD 03/23 13:00
33F：→ shyshyan : 少子化你能想想看是哪里会崩吗 03/23 13:00
34F：推 minazukimaya: 有钱人的流动资产占比高 反而会让房价很难下跌.. 03/23 13:01
35F：→ minazukimaya: 因为下跌就一堆资金在底下接 台湾人真的太有钱03/23 13:02
36F：→ minazukimaya: 不说别的 要是房价往下20% 我立刻把同层其他三户都03/23 13:02
37F：→ minazukimaya: 买下来...这样老实说真的很难跌03/23 13:02
这个问题是 前一篇建议欧印 你欧印心态可以这麽稳我不太相信 而且房地产确实区位分
化 不是所有区位都可以回来 日本就是典型代表
※ 编辑: LaBronJames (114.44.142.163 台湾), 03/23/2023 13:06:46
38F：推 shyshyan : 反正爱在那里喊少子化要崩了的就让他慢慢等崩 XD 03/23 13:03
39F：→ shyshyan : 有钱的只会跟你一样觉得怎麽房价跌那麽少 我还买不 03/23 13:04
40F：→ shyshyan : 够 03/23 13:04
先问原po两千万欧印房产请问符合你有钱的定义吗？ 符合再来谈
41F：→ shyshyan : 阿 台南不动产协会喔 你就慢慢相信吧 XDDDD 03/23 13:05
42F：推 stlinman : 你的分析部分有道理，不过台北市的房产有"金融"属性03/23 13:05
43F：→ IBIZA : 台北看你怎麽租啊 3% 4%都不难03/23 13:05
44F：→ piliwu : 你都讲相反观念错误，股票最大缺点就是交易太容易 03/23 13:06
45F：→ shyshyan : 去找591 去找乐居 实登摊开来看 比你在那里看那些 03/23 13:06
46F：→ shyshyan : 白痴协会报导实际 03/23 13:06
47F：→ stlinman : 台北市的房产+贷款上杠杆增值空间不输台股 03/23 13:06
48F：→ shyshyan : 你要说服人一堆地方在跌 把实登拿出来才有说服力 03/23 13:07
49F：→ piliwu : 空空看新闻sway过几年又要叫一次无限循环 03/23 13:07
50F：→ shyshyan : 拿一个白痴报导在那里喊空 真的笑死我 03/23 13:07
51F：推 minazukimaya: 喔对啊我觉得all-in房产是错误的资产配比.. 03/23 13:08
52F：→ minazukimaya: 其实你看其他有钱人怎麽作就知道了 03/23 13:08
53F：→ stlinman : 不然台湾为什麽这麽多法人贷款买北市房产去避税? 03/23 13:09
54F：→ minazukimaya: 台币4美元6 台币4里面其中2放不动产 这样感觉稳 03/23 13:09
55F：→ stlinman : 所以你说企业获利一定都跑去股利去吗? 我很怀疑! 03/23 13:09
56F：→ minazukimaya: 不动产作为投资工具最核心的问题是流动性...03/23 13:10
57F：→ IBIZA : 房地产的问题是规模 能管理的房地是有限的03/23 13:10
58F：→ minazukimaya: 但优势就是下档风险真的很低(以台湾来说啦)03/23 13:10
59F：→ IBIZA : 流动性其实问题不大 你要现金 去抵押 几天就能拿到 03/23 13:10
60F：→ minazukimaya: 对岸就不一定了哈哈 感觉根本在爆炸边缘 03/23 13:10
61F：→ IBIZA : 事实上你先抵押好 24小时入账03/23 13:11
62F：→ IBIZA : 台湾不动产不存在流动性问题03/23 13:11
63F：→ minazukimaya: 那是因为没有在大崩盘年代啊 台湾房市根本没崩盘过03/23 13:11
64F：→ minazukimaya: 在崩盘的时侯你才会知道什麽是流动性问题XD 03/23 13:12
65F：→ IBIZA : 看怎麽崩吧 其实你有付息基本上不会有问题 03/23 13:13
66F：→ IBIZA : 而且先设定好的理财房贷 本来就是只付息 03/23 13:13
67F：推 shyshyan : 房市崩盘 股市有不崩盘的道理吗 XD 无量跌停2008不 03/23 13:13
68F：→ shyshyan : 是演过了 下杀力道会输房子吗 03/23 13:13
69F：推 minazukimaya: 嗯债务断链通常是从高风险资产开杀没错啦 03/23 13:15
70F：推 shyshyan : 房子跟股市的投资想法我个人认为差不多啦03/23 13:16
71F：→ shyshyan : 你要跟着一窝蜂跑去炒莫名其妙的偏远地区房子然後 03/23 13:17
72F：→ shyshyan : 套牢 跟炒莫名其妙的股票然後套牢一样道理 03/23 13:17
73F：→ piliwu : 大多数人买房不只欧印还欧印本身财力好几倍，没人 03/23 13:17
74F：→ piliwu : 在下跌时卖掉好吗 03/23 13:17
75F：→ shyshyan : 你要选择套2330还是2498 很好选吧 03/23 13:18
76F：推 gamixxxx : 问题是房子上杠比较高，崩下来有机会比股市容易被洗 03/23 13:18
77F：→ gamixxxx : 出去 03/23 13:18
78F：→ shyshyan : 房子只要我房贷付得出来 下跌的时候卖房子干嘛03/23 13:18
79F：→ gamixxxx : 没考虑被抽银根的状况吗03/23 13:19
80F：→ shyshyan : 你要想的是崩下来干嘛被洗出去 房贷付得出来洗出去03/23 13:19
81F：→ shyshyan : 干嘛？ 03/23 13:19
股市你吃股利 可以不用管股价
房产主要吃价差 跌了你能不管？
还有房产等同是欧印一只个股
先不论房市整体是涨是跌
就像股市 长期上涨也有个股下跌
股市我只要确定gdp增长大於0都有股利
房市就像买一只个股能保障稳涨？
※ 编辑: LaBronJames (114.44.142.163 台湾), 03/23/2023 13:24:19
82F：推 piliwu : 崩下来房子容易被洗出去？某些人瞎眼了喔你家崩下 03/23 13:21
83F：→ piliwu : 来有卖掉过吗？ 03/23 13:21
84F：→ piliwu : 真的语无伦次自己家看一下就知道的事 03/23 13:22
欧印两千万跟父母自住有一样？
85F：推 timmer : 有房和有股不冲突，为何要单选一个? 03/23 13:25
86F：推 shyshyan : 我没有看懂你房子吃价差要卖掉干嘛 XD 你买来要自 03/23 13:26
87F：→ shyshyan : 己住得 卖掉干嘛？ 03/23 13:26
88F：→ shyshyan : 原文不是要2000万过生活吗？他买了房子用剩下的钱03/23 13:27
89F：→ shyshyan : 滚股利过生活 房贷也没问题的话 卖房子干嘛RRRRR03/23 13:27
不是呀 他股息要用来付房贷还怎麽生活？
要财务自由不一定要住两千万房子呀
90F：→ zhi5566 : 就是08演过股房崩盘 大家後来才存房 新竹最明显03/23 13:27
91F：推 timmer : 而且我是说自住房和股同时持有又在那边炒房好棒棒?03/23 13:27
92F：推 shyshyan : 上一篇文章也有提到不用买到2000万阿 所以你还是没03/23 13:31
93F：→ shyshyan : 说房子下跌卖掉干嘛啊？？？03/23 13:31
不是呀 你看日本 不是所有区位房子都会回来
你所有预设都是房价会回来还会更高
我能保证只要经济增长超过0 股利会稳定
你能保证所有房子只会涨？
※ 编辑: LaBronJames (114.44.142.163 台湾), 03/23/2023 13:34:57
94F：推 shyshyan : 还是拉回来一开始的问题 原po要2000万退休过生活 03/23 13:36
95F：→ shyshyan : 他如果拿200出来买1000的房子 还剩下1800可以去投 03/23 13:36
96F：→ shyshyan : 资滚钱出来付房贷过生活 03/23 13:36
97F：→ IBIZA : 房子主要吃房价这一点就不对了 房子一样有租金的 03/23 13:36
98F：→ shyshyan : 试问在这种情况下 房子涨不涨到底要干嘛 03/23 13:36
99F：→ IBIZA : 房子你设定好 基本上杠杆後要做到5%是非常简单 03/23 13:37
100F：→ IBIZA : 10% 15%都做得到 03/23 13:37
101F：→ shyshyan : 你可以假设房价要大崩跌了 那你就去算租房多少钱 03/23 13:37
102F：→ shyshyan : 就算你没买房你还是要租屋付房租 03/23 13:37
103F：→ timmer : 经济好 股利好 薪水高 房价跌 有这世界吗? 03/23 13:37
104F：→ shyshyan : 所以你要执着在房子崩跌 他是商品 我要卖掉 这想法 03/23 13:38
105F：→ shyshyan : 我没有办法理解 03/23 13:38
106F：推 minazukimaya: 自住和投资是不同逻辑啦...自住当然不可能卖 03/23 13:39
107F：→ minazukimaya: 投资就是要考虑现金流和未来价格和资金的机会成本.. 03/23 13:39
108F：推 Coolno9 : 根本都离题了 一间自住房是要吃什麽租金 XD 可以开 03/23 13:40
109F：→ Coolno9 : 释一下??? 03/23 13:40
110F：→ minazukimaya: 啊我是鼓励大家至少要买一户自住是基本啦... 03/23 13:40
111F：推 shyshyan : 他不买房投股市就要租房 03/23 13:40
112F：→ minazukimaya: 至於其他要不要把房地产当投资工具 就个人选择.. 03/23 13:40
113F：→ minazukimaya: 有的人习惯股市债市 有的人习惯房产 都有道理啦.. 03/23 13:41
114F：→ minazukimaya: 不过上面有人说到重点 房产作为投资工具会有规模化 03/23 13:41
115F：→ minazukimaya: 的问题...那种真的炒几十间房的投客毕竟是少数 03/23 13:41
116F：→ minazukimaya: 多数那种持有两三间的都是资产高了配置给房子的就 03/23 13:42
117F：→ minazukimaya: 多了...很正常的资产配置行为而已 03/23 13:42
118F：推 shyshyan : 简单说 2000万拿200出来买房自己住 剩下1800总计陪 03/23 13:47
119F：→ shyshyan : 着投资付房贷跟过生活 时间长了就有房子也有股票 03/23 13:47
120F：→ shyshyan : 躺平过生活就很简单了 03/23 13:47
121F：→ IBIZA : 房地产要规模化就得企业化 不然一个人搞不来 03/23 13:47
122F：→ shyshyan : 你要选择2000万都拿去投资滚股利然後付房租也是你 03/23 13:49
123F：→ shyshyan : 的选择 我是选择有房子自己住自己爽 不用花时间在 03/23 13:49
124F：→ shyshyan : 那里找房子租 房子想怎样搞就怎样搞也不用看房东脸 03/23 13:49
125F：→ shyshyan : 色 03/23 13:49
126F：→ shyshyan : 资产配置就自己爽自己舒服就好了 最後就只是选择不 03/23 13:49
127F：→ shyshyan : 同而已 03/23 13:49
128F：推 minazukimaya: 企业化就炒地比较多 企业炒住宅市场央行不搞你搞谁 03/23 13:50
129F：→ minazukimaya: 乖乖去投资商业地产吧 企业炒住宅会是政府眼中钉 03/23 13:51
130F：→ Merkle : 看到这种文章 房价差不多要回档了 03/23 13:56
131F：推 ezqq123 : 房虫：被你发现致富密码了 03/23 14:00
132F：→ issatomi : 房空鲁蛇气死 老了睡公园谁跟你玩长期投资XD 03/23 14:05
133F：嘘 cityhunter04: 房价还会这样涨？而且五年内卖不用克税吗？ 03/23 14:52
135F：→ BJkiller : 跌你妈机掰 03/23 14:56
136F：推 godchildtw : 只有你买的房上涨，其他房都原地不动，真幻想 03/23 15:18
137F：→ BJkiller : 讲的好像原地不动是跌一样 2003到2023房价六都涨了 03/23 15:31
138F：→ BJkiller : 200% 03/23 15:31
139F：→ BJkiller : 而且你还是五倍杠杆 一堆键盘股神还在租房 03/23 15:32
140F：推 jerrylin : 4 昨天我就戳破这盲点了 03/23 16:03
141F：→ jerrylin : 房价稳定上涨还搞其他投资做啥 梭哈买房就好了 03/23 16:03
142F：→ jerrylin : 炒房开的杠杆最大 03/23 16:03
143F：→ jerrylin : 房价能涨200%那是土地重划的地方 03/23 16:04
144F：→ jerrylin : 不是重划区最好涨两百趴 03/23 16:04
145F：→ jerrylin : 那麽会涨我家现在五千万卖你就好 03/23 16:05
146F：推 piliwu : 我亲戚在七期的20多年是300%以上 03/23 16:07
147F：→ piliwu : 没有什麽特别会买当初大家嫌的要命 03/23 16:07
148F：→ piliwu : 你们就是都看没人嫌的地方才会一堆盲点 03/23 16:08
149F：→ iwkya : 你套几间很急吗 03/23 17:37
150F：嘘 film12 : 这麽会算通膨…盖房子原物料人工成本不会通膨吗？ 03/24 09:25
151F：→ film12 : 房屋是资产，不通膨吗？ 03/24 09:25