作者gerychen (邪恶肥宅)
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标题Re: [新闻] 营建成本每年涨 太子总座谢明泛：房价不
时间Fri Aug 6 12:59:28 2021
连在股板都可以看到这种言论
「建商卖一成就回本」
到底是吸了什麽才会做出此推论= =
假设一坪可以卖50万的区域
弄了块500坪，容积240%的地
不含其它奖励值的状况
正常状况下大概可以产出
1,800坪销售面积70个车位
房子跟车位价值约10亿
所以这案子的所有成本只需要1亿
包含土地成本 营建成本 设计费 有的没的费用
而就算1亿全部都是买土地的费用
等於土地也只要1坪20万
目前这种条件的土地一坪大概100万
还要另外花钱盖= =
现在营建业就是
造价真的超贵
房价卖不上去就是没利润
所以多数公司除非已经签约
或是有其他因素的时间压力
不然都是观望居多
这波看来营造厂会赚的比建设公司多
营造厂单纯收管理费好赚多了
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1F：→ xkso : 房子拿来炒的 不是拿来卖的 08/06 13:03
2F：推 cpblgu : 3703的欣陆 两个都吃 08/06 13:04
3F：推 opop1133 : 如果那麽好赚 建议叫那些人去建商那边打工 08/06 13:04
4F：→ opop1133 : 财报都看不出来可以那麽好赚了 08/06 13:04
5F：推 xinh : 我认识的业主 现在利润了不起抓5%-10% 跟以前一个 08/06 13:04
6F：→ xinh : 案子赚20-30% 比差很多 所以今年很多推案延迟啊 疫 08/06 13:05
7F：→ xinh : 情也是很大因素 08/06 13:05
8F：嘘 SP500 : 讲容积240%不讲500%的? 08/06 13:05
好像很懂，但也是一知半解
9F：推 ceca : 小建商倒闭,营造就收到芭乐票,连带一起死..XD 08/06 13:06
10F：→ ceca : 营造最怕钱的问题... 08/06 13:07
这也有可能，但会跟小型在地建商合作的营造厂
各位乡民应该是也没机会投资到
11F：→ StarRoad : 免计容积也会被当公设卖，容积240%但拿出来卖的可 08/06 13:07
12F：→ StarRoad : 不只… 08/06 13:07
已计算免计容积...
13F：→ aloness : 如果是蛋黄区大楼，建坪抓5倍基地面积应该是没问题 08/06 13:09
跟什麽区没关系，重点是容积率跟免计容积
14F：推 TheArrow : 建设公司不是都有自己另开几间间营造厂轮流合作.... 08/06 13:10
15F：→ TheArrow : 最後钱都进到自己口袋吧 08/06 13:10
16F：→ aloness : 不过这年头会自己收购改建的不算多数(要口袋深的) 08/06 13:10
17F：→ aloness : ，跟地主合作，自然就省下购地的成本 08/06 13:10
18F：→ sunsand : 跟地主合作也不太好赚 地主要分 比购地更麻烦 08/06 13:11
19F：→ aloness : 蛋黄区容积才高啊，特别是商5 08/06 13:12
20F：推 kkchen : 以前房子500万30%赚150万.现在1500万10%一样赚150万 08/06 13:13
你试试看跟巴菲特说你本金这麽多每年1%就好，其他分给我
这真ㄉ是股板会说出口的话吗= =
21F：→ aloness : 好不好赚是看成本，如果土地就占5成的成本，摊下来 08/06 13:13
22F：→ aloness : 就真的只剩5%~10%利润，很难看 08/06 13:13
23F：推 alphish : 今天买地今天卖?要买地还是要从农地买起比较好 08/06 13:13
24F：推 xinh : 就算建商旗下有营造 那也是配合关系 我就有台中的业 08/06 13:13
25F：→ xinh : 主来台北推一块案子 旗下营造没人要接的 拖了半年 08/06 13:13
26F：→ xinh : 最後还是外包营造 08/06 13:13
27F：嘘 mpppppp : 这麽难赚 还盖一堆? 08/06 13:13
28F：→ eipduolc : 虽然不到一成回本，不过不是都完销吗....... 08/06 13:14
29F：推 cerwvk : 延迟推案的不少. 08/06 13:14
是ㄉ，现在没有急迫需求都慢慢来
30F：→ aloness : 还不如搞合建，本金缩水1/3以下，少卖个1/3的利润 08/06 13:14
31F：→ aloness : ，都比原本全额自理的好 08/06 13:14
32F：→ eipduolc : 盖不够人家买，什麽成本重要吗 08/06 13:14
33F：推 lsmd : 建商要动工的土地不是当下买 08/06 13:15
34F：嘘 luc0919 : 这麽难赚还拼命盖房，跟我说没赚油油的，鬼才信 08/06 13:16
没说建商不赚，是目前这时机有点尴尬
而且真的不算赚很多，但也不算少
只是建设很能开杠杆而已
35F：→ pttbeer : 垃圾炒房建商一堆最好倒光 08/06 13:16
36F：→ aloness : 有些是专门买别人整并好的来盖，那个从土地入手到 08/06 13:16
37F：→ aloness : 起建，不会拖过2年 08/06 13:16
38F：推 seraph67 : 还是看土地取得成本吧，1成是夸张了啦，但是5年前3 08/06 13:17
39F：→ seraph67 : 成是有啦，工地主任算给我看副都心当时成本才不到20 08/06 13:17
40F：→ seraph67 : ，建商开60，嘻嘻。 08/06 13:17
41F：→ aloness : 开发期拉很长的重画区，容易发生 08/06 13:17
42F：→ aloness : 是的，成本标准是3成销售，超过3成就是土地买贵硬 08/06 13:18
43F：→ aloness : 要盖 08/06 13:18
44F：推 jc761128 : 建案一个一个推 真的这麽难赚ww 一堆预售屋广告难道 08/06 13:19
45F：推 VANNN : 现在连工人都在抢,,建筑成本大增 08/06 13:19
46F：→ jc761128 : 是要嘎金流进来??? 08/06 13:19
不一定是要金流，有时候是一没案子就整个公司没事做
47F：推 eipduolc : 土地3成的话建物是占几成.. 08/06 13:19
48F：→ aloness : 不，是全部成本占3成销售(不算资金成本要还的债 ) 08/06 13:20
那是房价飞涨ㄉ时候ㄅ，而且如你所说那常见於摆长期的重划区
时间成本算上去其实就一般般
49F：嘘 nocrydeath : 你有看过建商倒闭过? 所以这行业稳赚不赔阿~ 08/06 13:21
蛮多的
50F：推 eipduolc : 所以说不到卖一成回本，三成金流稳的话就回啦 08/06 13:22
51F：嘘 qwas65166516: 这就跟老板永远都说没赚钱但跑车一直买一样 08/06 13:22
52F：推 xkso : 地都圈多久 还土地成本 08/06 13:22
53F：→ chanel1259 : 建商停三年，你看股票会不会下市 08/06 13:23
54F：→ aloness : 这行业最强的专营是财务控管，像兴富发就直接跟银 08/06 13:23
55F：→ aloness : 行借到 15年後去了 08/06 13:23
56F：推 xinh : 楼上是不是没看过小建商倒闭还一屋多卖的... 08/06 13:24
57F：推 coffee112 : 听小包商说 差最多的是建材费用? 说大量买能谈很低? 08/06 13:25
58F：推 hkh0117 : 盖房子的成本才多少?真正贵的地方是土地成本 08/06 13:26
59F：→ coffee112 : 南科2000万的听说销售一空 有钱人的世界真是 哀... 08/06 13:26
60F：→ aloness : 营建要是水不深，宝佳是有什麽能耐四处并购，甚至 08/06 13:26
61F：→ aloness : 能买下金控董事 08/06 13:26
62F：→ hkh0117 : 你买2000万的房子 建筑成本可能才300万而已 08/06 13:27
63F：→ coffee112 : 然後有钱在盖的金主也是说土地贵 先买起来慢慢玩 08/06 13:27
64F：推 puam4444 : 人口都负数了 还能一直涨才怪吧 给鬼住?? 08/06 13:27
65F：→ coffee112 : 一个还跟我说不急 慢慢盖就好 不想太显眼 怕被绑? 08/06 13:27
66F：→ aloness : 建材费用最差的就是跟二线制造厂拿不挂牌的产品 08/06 13:28
67F：推 k798976869 : 一成是夸饰吧 大概要3-4成 08/06 13:28
68F：嘘 crazeangel : 有人在卖房? 不都是在炒? 08/06 13:28
69F：→ aloness : 是的，土地成本最高，如果建商要一个个收购也很伤 08/06 13:29
70F：→ aloness : 现金流，跟中人整并好的买也是一招 08/06 13:29
71F：推 gm3252 : 因为供给不够才会涨啊 08/06 13:30
真的是房子盖越多越好，房价才可能真的下跌
让那些中古屋屋主赶快死心
不要巴着新房子的价格蹭热度
72F：→ aloness : 虽然整并好的比较贵，但财务能算的过，马上就能开 08/06 13:30
73F：→ aloness : 土建融，压力反而没那麽大 08/06 13:30
74F：推 BIGETC : 打击屯房哄抬才对 建商现在消失 台湾房价再涨五成 08/06 13:31
75F：→ aloness : 断了余屋借贷，已经是关上了建商的後门 08/06 13:31
76F：推 ownwei : 之前不就有南投小建商倒债 08/06 13:32
77F：→ aloness : 不然以前没卖完就拿去跟银行借钱，银行只要销售比 08/06 13:33
78F：→ aloness : 率够也不会挡，借钱盖，盖完再拿去借，多爽 08/06 13:33
79F：推 leoloveivy : 不爽不要盖啊 08/06 13:34
80F：嘘 NiKuKuO : 怎麽又有这种文 目前就是没屯土地的建商盖不下 08/06 13:34
81F：→ aloness : 还可以学威京集团，直接拿成屋做价冲债 08/06 13:34
82F：推 coffee112 : 我上面说的是小包商自己的看法 (没去讨论土地部分 08/06 13:34
83F：→ guardian93 : 一成是太夸张啦，大致上销售率55％－60％就要损益 08/06 13:34
84F：→ guardian93 : 两平，再高银行就保守了 08/06 13:34
85F：嘘 Ceferino : 满满广告你跟我说只赚一成 08/06 13:35
现在市场上很多是骑虎难下的，卖一卖搞不好还不敢发包动工
86F：→ NiKuKuO : 手上有土地不一定要盖 还没开工的能展延就展延了 08/06 13:35
87F：嘘 abiggun : 不这样讲怎麽加价卖 08/06 13:35
88F：推 matthewka : 没赚头就不要盖呀，干嘛每次盖房子都要炒一波房价 08/06 13:35
其实最爱炒房的是...中古屋屋主
89F：推 piliwu : 中和才一家建商跑路而已大家都忘了 08/06 13:35
90F：推 gpee : 建商不都跳下来买航运了吗，还盖啥房一年那一点利润 08/06 13:36
91F：嘘 spiriturl : 重点是无本生意，其他赚多赚少的问题而已 08/06 13:36
无本生意是当冲ㄅ，盖房子开杠杆还是要本
92F：推 eipduolc : 亚析也是借满满啊，说真的炒房也是银行团撑的 08/06 13:36
93F：嘘 LA24 : ZZZ 08/06 13:36
94F：→ NiKuKuO : 建商很无良没错 但也不想想是尻几倍杠杆在赚的 08/06 13:37
嘿阿，你如果可以每年稳定获利5%
你也可以杠杆开满开到10倍，马上就财务自由
95F：推 ndilavril : 如果是108~110年7月以前利润大概都有4倍以上 08/06 13:37
96F：推 sunmanlove : 台湾人就喜欢把现金存银行给有钱人借 哪有办法 08/06 13:38
97F：推 doushebu : 拜托房价继续喷QQ 最近又尻了一间了炒起来 08/06 13:38
98F：推 piliwu : 利润都是用营收下算的哪有可能四倍 08/06 13:39
99F：推 hakkinen1984: 南部乡下地区投资盖透天有30-50%利润 给你参考 08/06 13:39
100F：推 CN091118 : 不好赚怎麽会一直有建案？ 08/06 13:40
还是有赚阿= =
101F：嘘 iamaq18c : 土木类的你说赚5-10%合理 建筑没那麽低啦..... 08/06 13:41
102F：推 eipduolc : 市中心我觉得有换手可能，不过一堆跟着涨的要去哪? 08/06 13:42
103F：→ eipduolc : 六都以外就会下来了啊 08/06 13:42
104F：推 HUAbee : 你去翻财报..就会知道建商利润爆干高，而且来自土地 08/06 13:44
105F：→ HUAbee : 的成本还是占比最高，如果土地取得便宜，原物料人工 08/06 13:44
106F：→ HUAbee : 费用只是让他赚得比较少，但利润还是很高。而且银 08/06 13:44
107F：→ HUAbee : 行联贷利率很多...比一堆人信贷低太多了，怎麽输？ 08/06 13:44
108F：→ HUAbee : 当然上面是针对大建商，小建商就说了。 08/06 13:44
109F：嘘 bon01215 : 原物料跌房价有跌？ 08/06 13:44
110F：推 eipduolc : 中古屋也多如牛毛好吗? 新房还得把价格带拉开 08/06 13:45
111F：嘘 kkjjkkjj : 没赚就不要盖啊 08/06 13:45
112F：推 SiaoBen1996 : 中小建商很难赚 大型建商分两种，有种耕耘同一区土 08/06 13:46
113F：→ SiaoBen1996 : 地一直买上去，以前买便宜的被後来买贵的价格定锚 08/06 13:46
114F：→ SiaoBen1996 : 一种不养地土地买了立刻开发 ex宝佳 08/06 13:46
115F：→ kkjjkkjj : 真多人帮建商说话 08/06 13:46
116F：嘘 good5755 : 5%~10%还是赚钱啊 不爽就不要盖 08/06 13:47
117F：→ kkjjkkjj : 宝佳早就赚饱饱了，那房子的品质呵呵 08/06 13:47
118F：推 ZunYin : 有些推文真的活在自己的幻想里 08/06 13:47
119F：嘘 Djuda : 一群没看过上市建设公司财报的菜逼巴在帮建商担心 08/06 13:47
120F：→ Djuda : 台湾真的超奴 被当韭菜割都还帮建商护航 08/06 13:48
你在股板还不了解开杠杆ㄉ意思吗= =
自有资金投报当然都蛮漂亮的阿
但就跟当冲一样，有时候冲着冲着不小心就溺水了
121F：→ SiaoBen1996 : 你改变不了资本的方式 不学会游戏规则就是被割 08/06 13:48
122F：推 jhan80 : 你用这麽专业的角度跟这些杂鱼讲这麽多没用 08/06 13:49
123F：推 ndilavril : 土地是透过跟政府标购相对来说是便宜 08/06 13:49
124F：推 HUAbee : 原物料上涨，调高售价只是一个理由，就只是建商觉得 08/06 13:49
125F：→ HUAbee : 原本40％利润变30％很不开心而已... 08/06 13:49
126F：→ ndilavril : 考量大楼 物价没涨太多的状况下 利润四倍差不多 08/06 13:49
总之结论
建设公司有赚钱，而且可以开杠杆赚
开公司居然想着赚钱
实属无良，不要脸的行为
助长房价的帮凶 推手 社会米虫
建设公司就是要烧股东的钱
跟旁边的中古屋比价钱
中古屋开50万，拎本就开25万
他妈打烂你们这些房虫
大概是这样
※ 编辑: gerychen (111.250.182.95 台湾), 08/06/2021 13:55:32
127F：推 dos01 : 自己想买的东西当然是越便宜越好 卖别人的东西当然 08/06 13:50
128F：→ dos01 : 是越贵越好 这就是人性呢~ 08/06 13:50
129F：嘘 NiKuKuO : 不是要帮建商说话 大建商盖那种垃圾房子不如不要盖 08/06 13:52
130F：推 joe2 : 破三四千万产品的客群就不是受薪阶级了 08/06 13:52
131F：→ joe2 : 一坪一百万跟一坪一百五十万 对有钱人来说根本没差 08/06 13:52
132F：→ NiKuKuO : 中小建商想盖好房子 盖到自己活不下去 整天打建商 08/06 13:52
133F：→ joe2 : 他们在乎的是品质跟面子 08/06 13:52
134F：推 jackred : 免计容积跟停车位 就多赚多少了 都不敢讲 08/06 13:52
135F：→ NiKuKuO : 以後房子都自地自建好不好= = 08/06 13:52
136F：→ joe2 : 有没有发现有些地方的房价已经不涨了XD 08/06 13:53
137F：→ joe2 : 房价过不了前高 头肩作头型态 自己分析一下吧~ 08/06 13:54
138F：→ chinaeatshit: 都更才是最好赚的啦 08/06 13:55
139F：推 rahit : 大的建设都有自己的营造 左手换右手看怎麽算最节税 08/06 13:56
140F：→ rahit : 另外，其实这几年地涨的比房夸张很多 08/06 13:59
141F：→ rahit : 可以多参考这三年内有在大量猎地的公司 08/06 13:59
142F：→ rahit : 房价涨，而成本因为早期收购所以较低 08/06 13:59
143F：→ rahit : 接下来两年这种公司利润很可观 08/06 13:59
144F：→ mikehuang12 : 看到建商老板出来讲房价不会跌，这种新闻我就直接打 08/06 14:00
145F：→ mikehuang12 : x了；虽然你分析的没错，但建商老板讲的话我是一个 08/06 14:00
146F：→ mikehuang12 : 字也不想看到0..0 08/06 14:00
147F：→ sweetrainie : 三成回本行了吧 08/06 14:02
148F：推 robert7111 : 一成太夸张了 大约卖三成就回本 08/06 14:08
149F：→ robert7111 : 中南部千万透天一栋赚300w左右 08/06 14:09
150F：推 wwwssps : 如果这麽难赚不要盖不就解决了 08/06 14:09
151F：推 piliwu : 有人讲到重点了涨的是土地赚的也是土地 08/06 14:09
152F：→ piliwu : 三成在彰化市就是土地成本而已 08/06 14:09
153F：→ piliwu : 你要营造都没有成本才会回本 08/06 14:10
154F：→ piliwu : 六都土地只会更贵占成本更高 08/06 14:10
155F：→ piliwu : 唯一可能的是他土地好几年前取得价格很低 08/06 14:11
156F：→ piliwu : 但他都不要盖土地拿去卖也是赚翻 08/06 14:11
157F：→ missucrystal: 难赚就不要盖 那各行各业亏钱的公司干嘛不收一收 08/06 14:15
158F：→ missucrystal: 宏达电手机都亏钱几年了还硬要升生产干嘛 08/06 14:16
159F：推 nicayoung : 问题是连中古屋也涨到不像话你跟我说没炒房? 08/06 14:28
160F：→ piliwu : 你家可以便宜卖啊 08/06 14:32
161F：→ piliwu : 中古屋就没有土地所有权吗？ 08/06 14:33
162F：推 chigo520 : 跟股票一样吧你会想要卖低价？等没人接就会崩了 08/06 15:06
163F：→ chigo520 : 少子化短期间还没影响，现在一堆不跟父母住 7 8年 08/06 15:07
164F：→ chigo520 : 级的需求还是很大 08/06 15:07
165F：推 DeeDiaoChang: 听到营造厂资金流快嘎不过成本了 08/06 15:13
166F：推 mainsa : 透天成本比较低吧 不然很难解释 我家之前也去台东 08/06 16:07
167F：→ mainsa : 买过全新三层超大透天 结果也才400出头万 单坪成本 08/06 16:07
168F：→ mainsa : 含土地大概5万内吧 08/06 16:07
169F：推 mainsa : 不过後来住几年後我爸妈觉得台东太无聊又搬回北部 08/06 16:10
170F：→ mainsa : 房子卖掉还小赚一些 08/06 16:10
171F：嘘 potel888 : 房市大多头十来年了！不用空头一下吗？ 08/06 18:50
172F：→ BRIGHTDREAM : 政府是最大祸源,看看公宅供给量就很明显了. 08/06 20:09