打造可负担住宅：来自纽西兰的尝试 图文版网址：http://www.seinsights.asia/story/614/797/1207 编译：林子豪 在全球经济普遍保持低迷的同时，纽西兰也不例外。纽西兰的房价一直居高不下，导致越 来越多的年轻人买不起房子。根据今年度的国际房价负担能力报告（Demographia International Housing Affordability Survey），对美国、加拿大、英国、爱尔兰、澳 洲、纽西兰以及香港七个地区共337个城市进行的房价调查。结果显示，纽西兰的房价负 担指数（注一）位居第三，仅低於香港和澳洲。因为高房价，造成纽西兰有越来越多的「 穷忙族」（Working Poor），这些人虽有工作收入，却只能一直租房，没有能力存够自备 款购屋。 约十多年前，在房地产业拥有多年经验的Brian Donelly就已意识到纽西兰房市的一个断 层：许多「穷忙族」的收入已超出国宅规定的门槛，但收入又不足以存够自备款购屋。当 时的政府并没有积极的解决问题，房地产业者也没有诱因来填补这个断层，这个许久悬而 未决的问题让Donelly决定在2002年创立纽西兰住宅基金会（New Zealand Housing Foundation，简称NZHF），希望可以结合政府、社区、金融业以及房地产业的力量，提供 可负担的房屋来填补市场断层。 目前NZHF主要提供三种服务： 1.NZHF辅助社区中的弱势团体以及原住民盖房和买房。俗话说：「给人鱼，不如教人捕鱼 」。NZHF整合一套木工训练课程，传授原住民盖房子所需的技能，学成之後再到偏远地 区替其他原住民服务，提供弱势族群较可负担的房屋。同时NZHF也与地方政府合作，转 卖可负担的房屋给许多老人以及身障人士。 2.先租後买计划（Affordable Rental Programme，注二） 参与该计划的租户，头五年缴付市值租金给NZHF，五年之後租户可选择把之前付的租金 退还然後转换为自备款，再申请贷款买下房屋，之後就不再是付房租而是还贷款了。若 房价在五年之中上涨，租户亦可获得四分之三的差价来抵销所需的自备款。 3.共有产权计划（Affordable Equity Programme，注三） 参与该计划的客户，可以透过NZHF购买一栋房屋部分的产权（譬如四分之三），其余产 权仍属於NZHF。客户须负责缴交所有与房屋相关的费用（如房地产税、房屋保险、维修 等等）。客户在未来也可以选择逐步地买下其余的产权，或者中止合约把所拥有的部分 产权卖出。 以上这些计划志在协助许多收入较低的穷忙族，使他们步上买房置产的一条路。2009年 NZHF从政府、金融业者以及慈善机构筹借到2600万纽币（约5.5亿新台币），以「先租後 买」与「共有产权」的方式，在奥克兰西边的郊区提供70余栋新房给符合计画条件的低收 入户，获得大众好评。 最初参加此计划的Smith表示：「共有产权减低了我们的房贷压力，使我们可以负担的起 。当初听到这个计划的时候，我还不敢相信，以为这是什麽新的诈骗手法！」有鉴於当时 的成功经验，近日NZHF更进一步的在其他地区筹备新建300余栋新房，希望可以吸引更多 的支持和资金的投入。 可想而知，NZHF最大的挑战就是其资金来源。NZHF虽是一个非营利慈善机构，成立之初也 确实仰赖政府补助以及捐款，但并不是拿这些资金来降低房价或房租，进而转赠给低收入 户，而是用来启动前述的服务，使资金达到良性循环的效果（编按：有如聪明人基金）。 Donelly表示，他们正积极地与一些金融业者合作，希望可以建立更稳定的机制来吸引私 人投资。Donelly认为产业间的合作是个关键，包括政府、社区、慈善机构、金融业以及 房地产业。Donelly希望NZHF可以促进他们之间的合作，在未来提供可负担房屋给更多的 纽西兰人民。 注一：房价负担指数（Housing Affordability Index），是以房价所得比来比较各个地 区的房价负担，房价所得比的算法为一个地区的房价中位数，除以其家庭年收入中位数。 举例来说，指数若为5，即平均每户家庭要不吃不喝5年才买得起房子。2012年第三季的房 价负担指数，香港为13.5、澳洲为5.6、纽西兰为5.3。根据台湾内政部不动产资讯平台 2010年第三季的纪录，台北市为11.1、台中市为6.4、高雄市为6.8。 注二：先租後买计划（Affordable Rental Programme），又称Rent-to-own，在英国以及 美国更为常见。香港在2010年推出的「置安心资助房屋计划」也是同类型的资助置业计划 。 注三：共有产权计划（Affordable Equity Programme），又称Shared Ownership或 Equity Sharing。英国政府也有提供相关的共有产权计划 资料来源 ‧How Communities Heal: Affordable Housing for All http://www.nzsef.org.nz/howcommunitiesheal/HCH02BrianDonnelly.pdf ‧NZHerald: Trust's helping hand makes families at home http://www.nzherald.co.nz/nz/news/article.cfm?c_id=1&objectid=10557514 ‧NZHerald: Big low cost homes job set to start http://www.nzherald.co.nz/nz/news/article.cfm?c_id=1&objectid=10839978 ‧New Zealand Housing Foundation http://www.nzhf.org/ ‧Demographia: 9th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2013 http://www.demographia.com/dhi.pdf 延伸阅读 ‧「光房」的童话故事 久违了的香港故事 http://www.seinsights.asia/story/480/797/1079 ‧创新起楼也可促进老幼共融 http://www.seinsights.asia/story/480/797/989 ‧出租住宅的民间开发模式－大阪NICE株式会社 http://www.seinsights.asia/news/131/1209 ‧10种金融业可以让世界更好的方法 http://www.seinsights.asia/news/131/482 ‧头条日报：楼市量策—「先租後买」引申的经济行为 http://ppt.cc/F0Hc ‧头条日报：行行同行—资助房屋供应断层 夹心家庭何去何从 http://ppt.cc/2zgY -- 社企流─台湾第一个华文社会企业资讯汇流平台 http://www.seinsights.asia/ 社企流 Social Enterprise Insights Facebook粉丝团 http://www.facebook.com/seinsights?ref=stream&hc_location=stream 社会企业讨论区 PTT1 看板《Social-Ent》 --

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