永和市～开发用地难寻 静待都更案再造生机 住展杂志提供 人口密度极高的永和市，由於开发较早，在可供开发的素地有限的状况下，近年来的推案 量并不多，未来有赖都更案的实施，才有机会为此区创造另一波的推案风潮。 永和市位於台北盆地东南方，和台北市以新店溪为界，地势单纯，是一片由东南向西北逐 渐降低的平原。民国47年由中和乡分出，改为『永和镇』，之後因为发展迅速，成为台北 市南郊的重要住宅区，民国68年则升格为县辖市，从此确定『永和市』之名。 永和市隔新店溪与台北市相望，两地目前有中正桥、福和桥及永福桥做联络通道，因此带 动了永和的地方发展与繁荣之景。也因为永和的商业发达、交通便利、地势又平坦，再加 上没有工业用地，遂成为相当理想的居住区域。 本区都市面积虽只有5.7138平方公里，是全省面积最小的市镇，但是区内设籍人口每平方 公里却超过四万一千人以上，人口密度相当高，其中还不包括许多来自外地的租屋人口。 由於此区邻近台北市中正区，早期为民代、军公教人员居住的延伸地，因此也带动了此区 各项生活机能发展与商圈的成型。 分析本市的人口结构发现，由外地来北部谋生而定居於此区者，多为青壮人口，其中不少 新婚夫妇在此生儿育女，使本区人口素质呈现年轻化，且知识水准颇高，已逐渐成为一个 充满年轻活力的新市镇。 由於此区的生活机能早已成型，再加上和台北市仅一桥之隔，以及在台北县升格院辖市的 诸项利多的刺激下，在房价行情上，仅次於板桥以及新店地区，位居第三。※推案再起 有赖都更 因永和市发展较早，目前的人口已呈现过度饱和的状态，再加上早期都市规划没能跟上人 口的高度成长，造成市区内街道较为狭小、曲折，市区建物也多以传统公寓为主，因此， 永和地区的购屋客层，大部分都是以区域客为主。 都市化程度相当高的永和市，区内土地几乎多已开发殆尽，因此导致此区的推案总量，总 是不多。整体推案状况，即可从＜表一＞、＜表二＞的统计资料中看出。其中，只有90、 92、94年的年度推案量（预售屋加上新成屋）有超过百亿的表现，综观台北县其他个区域 ，此数字在北县房市而言，可说属於『少量』表现。 永和地区的腹地虽小，但是因为区域生活机能发展成熟，再加上邻近台北市区，此区的房 市未来的潜力可期。虽然此区未来的房市荣景颇被看好，但是没有开发土地可供使用，一 切也只是空口说白话。所以未来的房市发展契机，最重要的，仍有赖都市更新的落实。 ※交通建设 带动整体发展 永和市地狭人稠，与台北市隔新店溪相望，『桥梁』便成为双方来往的交通要道。目前有 中正桥、福和桥及永福桥与台北市相通，使永和市的发展不差，从此便可看出，桥梁建设 对永和市发展有其决定性的影响，相对地也带动了地方的繁荣。 随着人口大增，交通车流量日益庞大，目前仅有的这三座桥梁早已不敷使用，市长有监於 兴建『中正二桥』是当务之急，於是一直在极力促成中正二桥能早日兴建，以纾解永和市 的交通。可惜的是，由於建设经费有限，中正二桥目前仅处於纸上谈兵阶段，迟迟未见兴 建动工的实际动作。 除了中正、福和以及永福这三座桥梁建设外，还有一条环河快速道路，沿着新店溪环绕此 区，在疏缓车流上也扮演着重要的角色。在道路建设之外，由东至西贯穿此区的捷运中和 线（顶溪站、永安市场站），也提供给当地居民一个便捷迅速的大众运输工具。 根据以往的经验，捷运建设总是能替行经的区域房市带来无限利多，但是捷运利多效益在 此区似乎难以发酵开来，主要仍和建地有限导致推案稀少有关。只有94年推出的「冠德美 丽永安」，在捷运以及邻近四号公园的绿地诉求加持下，曾掀起一波房价涨幅。 ※房市发展现况 永和市整体的推案量虽不大，但是由於此区的居住人口众多，房市需求仍存在，除了主要 客层多以区域客为主外，成屋产品的接受度也较预售产品来得高，而且近期的指标个案， 多以大坪数、高质感的换屋产品规划为主。 永和市依其发展先後，可分为中心区商圈与外围的新兴商圈两部分，整体来看，大致可分 成『秀朗国小商圈』、『福和国中商圈』、『网溪国小商圈』、『仁爱路公园周边』、『 乐华戏院周边』以及『环河快速道路沿线』等六大区块，来进行探讨。 一、秀朗国小商圈 本区大致上以环河东路以西，秀朗路以南和中和的秀山地区相接。明星学区秀朗国小两侧 的民权路以及民生路，为永和市早期的高级住宅区，区内市场、百货备齐，具有相当完整 的生活机能。 从推案发展轨迹来看，92年在商家林立的中正路上，推出了两个成屋案「得和天厦」与「 君国天下」，由於当时多以18～19万／坪的低价方式竞争，以致於开价为二字头的两案， 在销售表现则略为缓慢。一直到94年中推出的「北城大诚」，开价约28万／坪，在当时已 是区域客可接受的合理价格，就有不错的销售表现。此区近期推出的个案，为位於秀朗路 二段巷道内的「大安礼居」，开价约为33万／坪。整体来看，此区域近几年的房价涨幅空 间也是不小。 二、福和国中商圈 此区为福和路以南，永和路以东，秀朗路以北与环河东路所围绕而成的区域，涵盖中正路 、永利路、永贞路等主要干道，区内生活机能成熟，市场、超市、餐厅、学校一应俱全， 主要以福和国中、永和国中为发展中心。区内大多为老旧公寓或是透天厝改建，以往较无 建案推出，直至94年7月，三辉建设推出总规模达30亿案量的「芬第夏宫」，表价高达三 字头，一口气拉抬了此区房价。 此区为目前永和市销售个案数较多的区域，有位於林森路上的「东炜大和」、中正路上的 「三辉．官隐」、秀朗路上的「汉皇极品．乔治五世」，此三件个案均高达四字头，而且 多为大四房以及高质感建材的产品规划。三、网溪国小商圈 此区包括永和路以东，福和路以北以及环河东路以西所围绕而成的区域，以网溪国小为发 展核心，由於此区内的竹林路为发展起源地，所以永和市主要行政与商业中心均座落於此 ，永和市公所就在此区。 由於此区建地趋於饱和，直到94年，於自强路上才有一个挑高三米六的套房产品推出，案 名为「时尚米兰」，当时开价为29万／坪。同年，在捷运顶溪站附近，又接着推出一个先 建後售的个案「三辉德堡」，因「三」案多了捷运以及地段等利多加持下，开价随之上探 三字头。目前此区近期已结案的「竹村秀」以及「咏荷甲天下」，当时两案开价依然维持 在三字头的水准。 四、仁爱公园周边 大致以中山路以北，环河西路以南的大片区块为主，和旧市区相比，则为开发时间较晚的 新兴区域，也因为开发较晚，在95年期间曾是永和市主要的推案集中区域，像是「罗浮公 园」、「保安雅筑」、「时代贵筑」等均是。 此区内有仁爱公园、永平国小、国中以及及人国小等学区，整体环境的居住质感颇佳，只 可惜此区域离市区较远，生活机能仍比不上市区的便利与繁荣，属於永和市中房价偏低的 区域，行情普遍维持在二字头。除了94年推出的「顶溪菁品」，因近捷运顶溪站的利多加 持下，开价才有逼近三字头的水准。近期则无新案推出。 五、乐华戏院周边 此范围大致以中山路一段以南，中和路以北的区域，有名又热闹的乐华夜市则座落於此， 再加上捷运永安市场站提供的便捷交通，使得本区的商业气息颇为浓厚，知名的乐华夜市 商圈，吸引大量人潮前来，算是永和市相当热闹繁华的区域。 生活机能成熟，又有捷运行经，此区具备相当良好的推案条件，只可惜乐华戏院周边的区 块，早已开发殆尽，推案始终有限。除了在92年，推出的指标大案「样样红」以及「皇邸 」两案外，之後均无新案推出，直到96年9月，才於双和街上推出「永安传家」一案，为 连栋式透天规划，开价达36万／坪。 六、环河快速道路沿线 以中正桥区隔的环河东、西路沿线，因具备河滨公园以及新店溪的河岸景观，遂成为永和 地区诉求河岸景观住宅的房市战场。因此区域拥有邻近新店溪的景观优势，在房价行情上 自然也和市区不相上下。 环河快速道路主要以中正桥为界，以西为环河西路，以东为环河东路。由於环河东路有福 和与永福两座桥联系台北市，生活机能较佳，自91年起陆续开始有个案推出，面河价格从 91年「台北爱河」的25万／坪，94年「银河水都水漾区」的31万／坪（去年成屋开价至38 万／坪），到目前仍销售中的「汉皇丽缇」的38万／坪。 至於环河西路，由於出入动线较为不便，小环境商家稀少，生活机能较差，除了91、92年 各自推出的「水筑馆」、「绿宝石」以及「天玺」三案，近年来并无新案推出。不过位於 此区内的中正河滨公园又称为『绿宝石计划』，总计开发42公顷的河川高滩地，其中设置 许多运动空间以及观景步道等，将河岸造型与休闲景观结合为一体，以创造一个适合全家 共游的带状绿化游憩区，这样的环境规划，仍具有一定的房价拉抬力道。 ※供给量有限 大坪数换屋为主流 永和市拥有相当优质的生活环境，以及浓厚的人文与商业气息，再加上与台北市区仅一桥 之隔，未来的房价涨幅持续可期。只是，由於此区开发较早，开发用地有限，以致於整体 房市的推案始终有限。 以整体销售表现来看，虽然推案有限，但因人口较为密集，房市的需求量始终存在，所以 ，新案推出的销售表现总是相当稳定。 http://0rz.tw/bd3Tp -- ◢█◣ ◢　　 ◢　◣ ◢█◣ █◢◣ ◢█◣ ◢　◣ ◢█◣ 　◢█◣◢██ ◣ █　◥ █　　 █　█ 　　█ █　█ █　█ █　█ █　█ ◢███◥永 和◤ ◥█◣ ██◣ █　█ ◢██ █　█ ◥██ ███ ██◤ █████▄█ ◢ ◣　█ █◥█ █　█ █　█ █　█ ◣　█ █　█ █　◢ ◢█中　和██◤ ◥█◤ ◤　◤ ◥██ ◥◤█ ◤　◥ ◥█◤ ◤　◥ ◥█◤ ◥█████◤ 生活娱乐馆→台湾游园地→台北县→ShuangHe双和板－永远和平　████◤ιidoooο --

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