冲一壶咖啡，纪念写文的动机在复活节复活了。接下来要谈的是交屋後的整理。 <<房屋（含庭院）的整理与维护>> 房子是自己要住的，一定会遇到许多大大小小的问题，这些问题通常都是从交屋的 那一天开始就会有，所以我把这一篇分成两部份，一是交屋前，甚至确定要买之前 就要思考清楚的部份。一是交屋後自行整理的部份。 一、交屋前的部份： 以前的人说看风水，其实现在的人扣除掉心理因素，买屋之前总是要看四周的环境。 「风」就是地理位置（以前还讲方位），现在来说，Location绝对依然还是看屋的 首要条件。「水」以前代表四周水文，现在则通常看的是交通方便性等。 这些因素见仁见智，硬要说什麽好什麽不好恐怕就会得罪不少人，毕竟标准不一。 但是，有一些因素则是我认为看房子之前需要考虑的。（以下皆以house为主要的主 体，condo则是有机会会提一下） 1.flood zone/wetland：在美国看房子一定要注意这两点。拜资讯公开之赐，每一 块地目都会有它的zoning，告诉你这块地的合法使用范围，告诉你这块地有多少 的发展空间。 某些投资客就利用这一点，在早期房市好的时候，买下老房子（通常会是大土地 面积，小建地）把房子拆了，再重盖一栋尽量利用到所有法定最大的建筑范围（ 也就是建蔽率的意思），盖好之後卖掉。听说有人专门做这种工作，就一两人的 小公司，一年可以做一栋到两栋，扣掉所有材料与人事成本还有十来万净利可以 赚。不过後来不景气就很容易倒闭，很多foreclosure的新屋就是这种情况出现在 市场上的。 一块地目的zoning通常就会决定这间房子未来的发展空间，也一定程度的影响到 他的转售价值。我就曾经私下帮人家去city处理过一块很棘手的土地，五万尺的 地却只有一千尺的房子在上面，想要拓建却没办法，原因就是这块地有三面环水， 都被定义为湿地(wetland)，湿地又有分级，每一级就规范离边界多远不得兴建建 物，而且每两年就要重测一次。说有多麻烦就有多麻烦，所以买房子遇到湿地一 定要尽量敬而远之。 又，也要注意该房屋所在地是不是洪泛区(flood zone)，这会影响到日後的房屋 保险价格以及银行的贷款意愿，甚至房价也会有影响。 相关资料其实google都找得到，以.gov的资料为准就是了。如果统统都找不到， 大绝招就是打电话去city问，这种公开的资料一定可以问出来，只要有耐心就好。 2.庭院与树木：稍微碰触一点风水问题，但是这还蛮有道理的。在某一本书上看过， 房子的四周到围墙之间，只要有树就是"凶"。但我想不用那麽偏激，就请注意树 长在哪里就好。 绝对不要让大型的树接近你的房子，这应该没有疑义。原因是Seattle雨水多，地 下水位其实都很高（我家靠外面路边还自然涌泉...orz..水沟没做好）。地下水 位高，树的树根就不会太深，遇到大风就容易倒，压到房子就很大条了，这是原 因之一。 树根在地面下不远处乱窜，又离房子近，一定会侵入地基。地基的RC裂开後会渗水， 渗水後就会开始腐败支撑房子的梁柱（不用怀疑，大部分的房屋都是4x4或6x6的木 头当结构梁柱）。所以交屋前的inspection一定要看你cross space或basement的状 况，状况差，就算房子再喜欢都不能要，因为这会是非常难修理的部份。即使是看 condo，也要注意房子附近有没有大树，有的话最好还是看别家吧。树根影响地基是 原因之二。 又，即使是针叶常绿的树种，还是会有落叶的，更别说那些秋天就落叶落一大堆的 树了。树长在房子旁边，还有一个困难就是叶子会掉在屋顶上，每年你都要上去清 理，甚至隔几个月就要清一次。不清理，叶子在下雨时会堵住gutter的排水孔，冬 天下雨水就会从gutter满出来，运气不好还会渗进去房子里面。又，落叶会腐烂， 在屋顶上腐烂後成为肥料，青苔就会开始生长了，屋顶的寿命就会因此缩短，最差 的情况就是破洞後开始漏雨。这是房屋旁不要有树的原因之三。 3.地形与阳光方向：看起来好像又跟风水有关，其实也不尽然。大Seattle区冬天虽然 不算太冷，日照虽然稀少到近乎没有，但是同样的气候条件下，向南边的方向没有 山丘或大树群挡住光线的房子，总是会比较温暖的。这会帮助到你日後冬天的暖气 花费。（後面有机会可以谈谈房屋的隔热问题）即使不会太冷，偶而来一次十几度F 的低温，能够在选屋子时增加一点温暖的因素，总是比较好的。 以上这些大都属於一个房子的先天条件，是比较无法藉由一些人为的方法改变的。接 下来就要看看後天整理了。 二、交屋後的整理 大部分的房子，交屋後都还是要整理一番。毕竟摆在市场上那麽久，看房子的人那麽 多，把地毯什麽的换掉，油漆粉刷一下再入厝总是比较恰当的。但一栋房子的细节太 多了，光是去Home Depot看就知道，各种琳琅满目的东西经常就会让你发现它出现在 自己家里的某个角落。所以挑几个大方向说吧： 1.先思考要做什麽，再思考要找人做或自己来。如果是自己要住的，交屋之後一定是 千头万绪，什麽都想做，但是就是没钱（我是说我...）。所以一定要有先後顺序， 什麽东西急，什麽可以缓。有危害的就先做，功能性的次之，装饰性的最後。 而且不妨在做之前思考看看，能不能自己来。在美国只要有钱，是什麽事都可以请 人做好，但是这笔钱实在不是一般受薪阶级可以承受的。就如同割草、修树枝、洗 外墙、清gutter、除杂草、扫落叶、除青苔这些事，其实不需要什麽工具，却常常 见到人家花钱请人做。如果总是说，自己一小时赚的钱超过那个数字，不用麻烦自 己，也不妨想想，你做这些事的时间，真的会拿来赚钱吗？ 又，有人会问说，那不做让它维持原先状态，有什麽关系呢？如果原来的状态ok， 那是没太大的问题，但如果原先的状况不够好，把它修好了一来提昇生活品质，二 来则是会增加这栋房屋的价值。 用我自己的例子，我交屋後做了三个主要的修改，新厨房、实木地板、屋外的挡土 墙。实际花费在这三项上大约25K，但是当转贷时银行派来的Appraisal人员看过之 後，重估的价格比我的买价还多50K，这还是在市场房价持续下跌15个月之後的状况 下估出来的。 2.屋顶与隔热：Seattle的总雨量不大，一年就是那麽个50-60"，但是下起雨来就是那 麽的无穷无尽。屋顶一定是交屋後首要的整理方向，当然也会有人换了新屋顶才敢 上市来卖（我自己的这间就是卖家换了新屋顶）。如果长青苔不严重，就找人高压 水柱清洗一下，房屋四周的Siding也要看看，既然洗了就一起洗。不想找人做，可 以去Home Depot租一天自己做。 隔热则是要看天花板到屋顶中间的隔热棉够不够，有些旧房子是用棉絮，但最新的 隔热棉都已经是玻璃纤维的了，自己买自己放上去其实不难，要忍一下玻璃纤维的 刺痛感就是了。 另外，门窗则是另一个隔热的要素，像我家这种老房子，以前在盖得时候就用铝门 窗做的窗户为主，冬天很容易散热。前阵子有个卖窗户得来家里敲门，我有点兴趣 就听他讲讲，新的隔热窗户的确设计的比旧的好很多，冬天在节能上的效益应该很 有帮助。可惜太贵了，我买不下去... 还有就是可以考虑连地板下的cross space都钉一层隔热棉上去，让暖气确确实实的 留在房子内部。 3.电系与灯光：美国的房子就这一点很讨厌，大部分都没有由上而下的光源，讲究气 氛跟情调，对我来讲这点还是修改的重点。所以如果有人喜欢这种情调，就略过这 点罗！ 筒状的内嵌灯具其实也容易买到，所以我装在家里装一堆，缺点是省电灯泡需要暖 机时间，不是一开就很亮。另外，色温也是我会注意的一点，一般日光色温4300K， 但很少这种灯泡找得到，所以我用3500K的将就一下，很多预设色温2800K的实在太 偏黄了，最多就用在卧室。也偶而找得到5000K的灯泡，不过恐怕就比较像阴天的光 线，尽量就避免了（嫌Seattle阴天不够吗？）。 洗衣机、烘乾机、热水器请注意有没有接地线，基本上就是一条很粗的铜线接在上 面。这会影响到房屋的安全，所以没有的话可以考虑装一下。像我这间，原先接地 线的设计竟然是很天才的接在主电源进来的那条线上面。大Seattle区电路地下化的 很少，大部分还是电线杆在空中接一条线进到屋顶，再从屋顶进来。但接到屋顶的 线路会有一根钢缆负责支撑电线，再一条电线缠在钢缆上。我家的接地线就是把它 接在钢缆上，回到变电箱上面去而已。 这真是一个大灾难，基本上也不符合法规，所以我当时连要装个FIOS都说不能装。 後来是找个电工，在房子主变电器附近打三根8尺的接地金属棒到地上，再把电源 接地线绕过来。电工顺手再帮我把主要电器都用粗铜线接到那个金属棒上去。这样 可以避免很多电器在运作时产生的静电。 4.瓦斯管、水管与排水：我会开伙，又瓦斯比电便宜，所以我选用瓦斯的Range，煮饭 炒菜比较方便，也比较快。但是因为当时的线路是给电Range用的，所以我特别请帮 我装新厨房的装潢朋友，修改热水器与暖气的瓦斯管路，让我可以用瓦斯Range。 水管则是请注意有没有被前一个屋主乱接，或者悬空在房子的某处（通常容易见到 车库里面有水管把水接进来）。因为水管没处理好冬天容易结冰就整个爆开，会花 不少钱维修这一项。 我自己则是曾经爆过一次「水表」，还好那个所有权是Kirkland City的，叫他们来 修不用钱。避免爆掉的方式就是睡觉前开一点点水给它流，以及帮它塞棉保暖... 排水的话，通常不容易有问题，只是如果接在King County的污水处理系统上，那就 恭喜了，你有一个很好的废水处理系统，同时也很贵，请一同负担当初贷款的费用。 我每个月水费都用不到基本用量，但是还是要缴定量的污水处理费.... 5.庭院整理：有yard才能称为house，但是光是整理yard就已经是一门特殊行业了。本 来刚住这边以为整理yard不就推推割草机而已吗？这麽简单的事怎麽大家都怕成这 样，真的做了以後才知道很多眉角在里面。 先说草坪，草坪不平很难割草，以前住一个地方，帮他们割那一英亩的草坪，简直 吓死人，地上的树根、鼹鼠丘、还有地层流失之後的裂缝、石头，以及高高低低的 小丘陵，割草机没走几步就会卡一下。不过自从那半年的经验之後，现在在自己家 里这种一万尺小草坪的割草基本上就是连饭後运动都算不上的小菜了。 因此一般的草坪一定要注意保养平整，夏天雨量少得时候，不洒水是没什麽关系， 自然枯掉而已。但是如果杂草丛生（通常最大的问题是蒲公英），或者遇到鼹鼠乱 挖地道，就会变得非常难保养。像是鼹鼠丘这种东西，常常就是割草机的杀手。我 自己的作法是，先把草割一遍，然後慢慢一点一点把蒲公英连根挖掉。这一来草坪 会变得凹凸不平，也会东缺一块西缺一块，就要买一点top soil去补平，然後买草 坪的种子撒下去（撒种一定要挑春天做），让新草长出来填平缺空。 这个过程可能要持续一两年，因为蒲公英是生命力超级坚强的草，散播速度也很快， 所以要勤劳的挖它。有时候我下雨天就很懒得动，结果天气一放晴就一点一点长出 来了。挖起来的蒲公英根听说可以当中药解热。说到这个，另外还有一种特殊的植 物，现在很少看到了，可是有一次在家门口附近闲晃，竟然发现它的存在： http://goo.gl/qOMK6，听说可治疗部份癌症，对肝脏也很好之类的。可惜这种东西 被华盛顿州列为侵入性植物，禁止买卖与种植。我附近晃了一下，我家附近这个小 湖边长了很多...以後入秋之前来去砍一些回家晒乾好了... 草坪过了冬天之後很容易长青苔，所以看到春天快到了就可以准备一些除青苔的药， 撒在草坪上。这药基本上是粗粒状，也有液态的是用在除水泥或木制deck上面的青 苔。但颗粒状的这种个人感觉效果最好。如果懒得挖蒲公英，也有一些除weed的药， 但是请尽量少用，上次参加一个workshop，他们就说现在 Puget Sound地区的湖水 或海水都已经验到很多污染物了，尤其是杀虫剂、除草剂等等。那些喜欢自己在湖 上钓鱼来吃的饕客们其实应该慎重考虑一下这些鱼体内的毒素。 每年春末与秋天，落花与落叶是一定会出现的，可以找一台背式的吹风机，把所有 落叶吹到一起再收入回收桶。树枝则是看季节修剪，例如落叶树就等秋天叶子掉光 後，一次性的修剪乾净，等明年会再发新芽。如果是常绿树种就不太需要挑季节， 但一般来说春天比较好，因为如果修剪掉太多，容易整个死掉，春天生命力比较旺 盛，修剪後活得机会比较大。 又，常绿树通常也会长得很高大，需要长梯子才能修剪到。像我现在在修剪家门口 的树墙，梯子上去了也只能锯到靠近自己的这一半，另一半要从另一边上去就锯不 到(在斜坡下面太高)，目前就是整个看起来很丑陋的样子。 要阻挡鼹鼠是看过一种作法，挖几条平行的水沟，垂直埋入大约1尺深的粗铁丝网， 然後把土盖回去种草，鼹鼠以後每挖几下就会遇到铁丝网，就一定要爬起来再找地 方挖，挖累了以後他就会自己换地方挖了... 工具的话不想花大钱买可以去当舖碰运气，pawn shop可以跟他慢慢杀价，根据经 验大概就是秋天雨季开始後，有些老墨想换现金就把工具拿去当掉，所以那时候去 可以找到状况还不错的工具。 --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc) ◆ From: 50.46.121.243 补充第五点，庭院整理... ※ 编辑: cruise 来自: 50.46.121.243 (04/28 15:23)