周末了，换掉那个无线滑鼠跟键盘讯号会打架的gigaware键盘组，改用刚刚从costco 买的logitech，果然顺畅多了。品牌迷思啊... 其实有点後悔那句如果还有人想看的话再继续写的话。不是因为不想写，而是因为自 己心理想写，却想寻求版友们的支持满足一下虚荣心...真糟糕... 但既然说了还是继续写下去，把几年来的心得整理整理，看看後来的人可否因而避免 一些不必要的麻烦。原则上还是照列出的这些要点来写，但时间顺序上恐怕会跳来跳 去，请各位就自行安插时间顺序了。 另外，其实这些资讯很多仅仅是常识而已，没什麽特别的，只是很多时候写这篇文的 态度是把读者们想像成完全没有常识，所以文章有点冗长，也请见谅。 ※ 引述《cruise ()》之铭言： : 5.成交之後的贷款，与银行的周旋 我是移民，而且是很新的移民。这代表着我不会有任何的信用纪录，不管好坏就是不 会有太多给银行踏实感的纪录。当我开始在看房子时，就已经不断有人告知我这个事 实了。纪录不好，就我当时（09'四月底）办贷款时的经济气氛来说，银行紧缩银根是 很让人不安的。 而且，要提出offer时，通常要提供一份银行的pre-approval notice，就是银行预先 审核你的信用状况，出具一份证明愿意借给你多少钱。在成交之後，必须要先把合适 的down pay头期款存去银行，他们才会开始做贷款的动作。因此有两件事要在offer之 前先准备好，1.是头期款2.是愿意跟你配合的银行。（当然，拿现金来买又是另一回 事了，後面有机会可以谈谈这个。） 在次贷风暴之前，这两个问题基本上不存在，银行放款像水库泄洪一样，又大又急， 也造就了这次的风暴。但风暴之後的收拾残局，却是大范围的影响到所有需要贷款的 小老百姓。就如同要让一条绳子打结，只要搓揉几下，拉一拉就自己结在一起了，但 要解开这些结，就需要无比的耐心，仔细观察与分析如何解开。所以银行在这个时候， 基本上就是拿显微镜来看你的一切金融行为，分析到底适不适合放款给你。 几个增加自己跟银行谈判筹码的方向，如： 1.找贷款公司，他们有些有好几个配合的银行一起做，可以一次帮你问好几家银行。 2.提高头期款比例，目前所有银行都会要求至少20%头期款，那麽如果你准备30%或40% 头期款，那麽银行放款的意愿就会高一些。 3.工作保证，找你的老板谈，请他写一封信件说明你的工作很稳定之类的话，多少有 点帮助。（有些则是银行会直接要求要有这类的信件，我後来办转贷的那家银行跟 我要过） 4.接受较高的佣金与利率。虽然这个问题是次贷风暴的元凶，但是一样的concept在目 前这个金融系统中依旧通用。贷款给你的风险如果很高，那麽让银行增加收益就可 以一定程度的说服他接受高风险。例如三年内失业过利率就会自己加个0.125%这种 事好像也常常听到。 5.用时间换取空间，等吧！就等到自己累积更多的良好信用纪录，自然就会有人捧着 钱来问你要不要借。 我自己是08'6月才正式拿到ssn，所以那时候才开始有有效的信用纪录，但09'4月就要 办贷款了，根本没空累积信用纪录。我是找公司相熟的银行主管帮忙，老板也愿意帮 这个忙，请银行主管过来谈，因为我们公司在这家银行进出的帐目还蛮大的，纪录也 良好，所以这个主管可以帮忙把我们公司的情况呈报去给信用审核的人看。这麽一来， 他们开立的pre-approval notice之中的金额，基本上就已经足够我买这栋房子了。 家里当时也愿意帮忙出多一点头期款，所以实际算起来，我头期款大约就出了40%的房 价，也让後来在办房贷时轻松许多。 另外一件事是选择你的贷款商品。30年fix或15年fix是最常选的，美国就这一点来说 比加拿大就好多了，加拿大好像最多只有5年fix，後面的25年是浮动的。选了年限之 後，也可以选择佣金高的，利率就会低一点，佣金低或零的，利率就会高一点。 而且又有一个例外在这里值得拿出来说。 有人逆向思考过，选择前五年fix，後25年浮动调高的利率，其实对一些华人家庭来说 不见得不利，甚至大大有利。因为这样一来，前五年利率很低，以华人家庭的优良储 蓄习惯，在前五年把储蓄下来的钱拿去还本金，在相同的贷款支出下，可以利用低利 率来偿还较多的本金，待利率机动调高，高过30年fix的利率後，就再办一次转贷改成 较低的固定利率，转贷费的损失只要摊提到前五年省下的利息上，相较之下还是不错 的选项。 但这种作法有风险必须要承担，1.你职业要稳定，可以随时办转贷都没问题。2.你对 支出的控制相当严谨，每一分钱都小心控制，否则一旦手上多了点钱就乱花，恐怕达 不到原先的期许，反而在利率上涨之後，办转贷都还倒亏。 一切准备就绪，就是前文所述的价格协商，协商完毕後大家在offer上签字，agent就 会跟你的银行联系（或你请银行跟你的agent联系），你也要写贷款申请书之类的文 件，并且送交一切必要的资料如W2报税资料、薪水单、房屋保险估价单等等。 接下来就是审核房贷的流程了，基本上，我们提供的资料一定会不足需要补件的，就 是银行要什麽就给什麽，像我还被要求过公司的财报（还好老板帮忙）。需要注意的 就是他们会看你的薪水跟存款的变化，看看你在没贷款之前，薪水大约有几成会变成 存款。所以在办贷款之前可能有好一段时间，就应该开始准备好自己的财务纪录了。 审核通过之後，就是去title/escrow签名过户。但请记得带钱去，closing有很多cost 要缴钱，去之前问好需要多少，就先去银行开现金支票（通常escrow不收个人支票的） 之後就是每个月的固定费用了，当然也可以选择每周付款或双周付款。 （好多喔，这个标题东西好杂写不完...orz） 接着讲escrow。看wiki比较快：http://en.wikipedia.org/wiki/Escrow 他就是一个公司专门帮你代缴房屋税金与保险的，也是在交易时的第三公正单位，他会 复查所有交易的文件，并且每一项都在你签字时仔细跟你说明，基本上金额很大，所以 听得越仔细越好，不懂就问，反正他拿你350-500就是提供你这个服务的。 房屋税与保险可以选择给Escrow帮你付，银行再帮你加在每个月的帐款上面。有些银行 不会计较这个，但是有些则是会要求，你一定要Escrow帮你缴房屋税与保险，否则利率 要提高0.125%。（我後来办转贷的那家银行就是这样"搞拐"..）他的理由是，如果你不 缴房屋税，政府有权拍卖你的房子来抵税，银行会有风险拿不回所有的钱。 如果仔细看closing cost的项目，Escrow会先收一笔押金，大约是1/4年的税金与保险， 避免这一年你的税金跟保险费用大幅提高，他需要额外支出来偿还。之後就是把每年的 税+保险金额除以12，然後每个月请银行跟你收款。 如果不懂三十年期的固定利率，是怎麽分配到每个月的应付款金额的话，可以参考这个 网站：http://www.fonerbooks.com/interest.htm 基本公式：M = P [ i(1 + i)^n ] / [ (1 + i)^n - 1] 又，一般在美国的贷款都没有early payment penalty，所以想要早点清偿债务，可以 选择提早多付一点本金，越早付，就可以省下越多利息。详细的公式说明这里有： http://www.fonerbooks.com/payment.htm 不想看完全部公式说明的话，可以记住原则。举例来说，选择双周付款，可以将清偿债 务的年限提前到25.26年，原因是一年有52周，却只有12个月，双周付款会把一个月的应 付帐款除以二，但一年下来会多付两次，等於一年付款十三个月，自然就提早还清。 又一个原则，如果你能多付一点本金，就可以省下日後这些本金的孳息，大概算一下， 以目前的利率水准来说，第一年多还一千元，等於帮以後的29年省下了3.34倍的利息， 所以第一年早还1000等於省3340元，越晚还本金则是省下的利息越少。 这就回到前面的问题，如果可以选择前几年低利率，又想提早还完的话，可以冒险试一 下。（但一定！必须！事先考量转贷的成本与风险） 接下来是转贷refinance，刚好我也经历过一次，所以有一点经验可以说说。 我09'5月贷款下来後，一开始也就照表定数字去缴。透漏一下好了，当时年利率是 4.875%，还要付1%的佣金。相较其他银行，其实并不是一个好的Deal，但是没有信用纪 录，等於任人宰割，就只能找个一定会帮我办贷款下来的银行就好了。 可是当去年9月左右，利率一度低下来时，就开始考量我自己又多了一年的正常缴款纪 录（其实还多还了2500左右的本金），所以就想要办转贷了。而且这次的主动权已经渐 渐地回到我身上。一来我不怕贷款下不来，就算下不来也是损失几百块的代办费用，因 此我可以多找几家比较，问出最低可能的利率，然後再去办。 後来转贷後的利率为4.25%。基本上程序跟前面一样，不用赘述。但有几点是转贷之前 需要考虑的。 1.每月省下的金额。这个利率差异让我省了大约100/月。 2.转贷的手续费，贷款过程中所有应缴的费用跟之前过户的费用不会差到哪里去，像我 後来算过後大约就是花了2000左右，所以20个月就摊平了。 3.从你旧的贷款开始，到转贷生效的那一天之前，这中间的每一天你都缴过利息，这些 利息是被之前那个银行赚走的，所以转贷的成本必须考量这些已经缴了的利息。像我 一年多来大约缴了一万二的利息，就必须花12000/100/12 = 10年才能摊平损失。 以上大概是关於贷款的一些心得，也许有误，敬请指正。 （我可以再拖一次稿吗？自己都没想到贷款的事会写了这麽多琐碎的事..其他的另发一 篇文比较好隔开...） --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc) ◆ From: 50.46.121.243 ※ 编辑: cruise 来自: 50.46.121.243 (04/23 16:03) 07买的话，当时利率应该还蛮高的，可以考虑refinance，去年Obama有政策是政府担保 银行做refinance，就算你的房子under water，也可以免信用调查、免appraisal，直 接从原借款银行转贷与剩余本金相等的金额。 我一个朋友的家在Bellevue的SE 8th ST & 146th ave附近，06'买530K，借450K，5.5% 利率，後来房价跌下来under water，本来还傻傻的缴，後来去年跟我差不多的时候办 转贷，就把剩下的400K左右本金转贷成4.25%。 不过目前30年利率好像回到4.875%了... 如果自己住的话，就先不要考虑equity的问题，那是要创业的人才会用equity去借钱 做生意。我是觉得，有需要就不用管房价多少，除非自己职业或生涯有改变。未雨绸 缪是绝对正确的，但还有工作就放弃房子去forclosure，让自己的信用变差，日後的 负面影响不见得好。 讲到equity，就想到一个equity loan的故事。去年初我们公司有个当地的客户，用 公司的equity去借200万，本来想说他一年营业额一两千万，六个branch也都正常营 运，哪知道那个老板不知道哪根筋不对跟banker吵起架来，他想说这个银行只是地区 性的小银行，根本不放在眼里。 哪知道这个banker火大了，就说：我给你的credit取消，200万立刻还来！ 结果他手上没那麽多现金，公司很多资产也都因为他的生意型态就是借工具给大型工 厂，卖中间的耗材的关系，所以放在客户那边（还是没有帐的）。就算如此，他店里 的资产查起来也还有300万。 後来有一天，这个老板还在电话上跟banker谈判付款方式，就有大批人马进来敲他的 门，拿法院命令来说，从今天开始，你的所有资产全部查封，择日拍卖。後来拍卖那 几天我也去看，很多外州的老朋友也都来，见证这个大Seattle区，该产业的地区霸主 的没落... ※ 编辑: cruise 来自: 50.46.121.243 (04/24 01:58)