大高雄价如脱兔 地胜屋 2011-02-02 01:13 工商时报 颜瑞田 　房地产市场在2010年、高雄县市合并元年，稍展欢颜後，随时序进入2011金兔年，它将跟兔子一样，活蹦乱跳，市场趋势大概可用「价涨量增，土地胜过房屋」做贴切表达，推估整体建筑新案应有1,000亿元规模，房屋涨幅平均15％到25％，建地年涨幅在30％左右，特定区域甚至有可能涨逾50％。 　从以下几个具体动作，便可以一窥各界看好2011金兔年大高雄房地产行情的乐观期待，首先，是保守的营建龙头国泰建设，赶在2010年底前的12月20日，以总价8.03亿元，取得高雄新民段3笔土地共821.72坪，换算每坪成交价89.95万元，这个价码虽然只是一般的区域行情价，却是暌违3年的国建，第一次重回高雄地产市场。 　建商疯抢地 年涨3成 　这个成交个案例之前，则是一项更具有行情指标意义的土地买卖，那就是，高雄市在2010年12月15日标售位於汉神巨蛋百货附近约214坪的住三用地，底价1.61亿元（每坪75.23万元），最後由一位投资客以每坪107万元得标，总价2.2亿元左右，高出底价42％，也高出当地的行情价，每坪85万元甚多，创下北高雄成交价的近来记录，距离历史天价每坪120万元，不远矣。 　相对於北高雄地价创区域行情，南高雄也不遑多让，国城建设於2010年10月27日花了15.76亿元，向太平洋建设购买中华五路与复兴三路口的建地2,112.37坪，换算成交价每坪达74.6万元，也是南高雄的区域行情新高。 　「好地点不多，大家才会抢着要，土地价格自然节节上升」，自己有购地盖屋经验的高雄市不动产代销经纪商公会理事长黄?辉拿出统计数字说，高雄建地平均每年都上涨30％，2011年「也将持续这个轨迹前进」，有些特殊地点，上涨幅度则有可能超过50％，「房价的涨幅，永远跟不上土地的涨幅」。 　原来的高雄县市交界处的土地，首当其冲，变成了众建商的兵家必争之地，先从北高雄来看，像是楠梓区的高雄大学区段徵收以及土库的33期重划区，土地价格从原本的每坪10万出头，现今多已上升到每坪13万元到20万元之间，桥头乡的高雄新市镇土地，多已从每坪7到8万元，上扬到每坪8到10万元，甚至更高。 　向南走，指标区域包含像是凤翔段、湾头段、中仑段、红毛港迁村区块（中安段、南华段、正义段）、明顶段、顶新段等，地价也都由原来的每坪10到13万元，稳健拉抬到每坪15到20万元。 　地价不断炒高，虽然苦了建商，让建商越来越难买得下手，但是，还是要买，并将土地成本反应在房价上，加上後市看好，「价」上扬了，「量」也出来了。 　看好这个上涨趋势，高雄地区率先宣布新屋售价调高10％到15％的京城建设经理周敬恒说，2011年市区的新推案，几乎都「2字头」起跳，该公司的四个建案销售，都超过70％，「涨价只是反映市场行情而已」，以京城开价最高的「国家美术馆」案为例，每坪18万元已调高到20万元以上。 　新屋售价调高10～15％ 　北高雄市区建案每坪10万元起跳，也跃上「2字头」，南高雄的新建案，「跳」的更高，而且都集中在中华路与复兴路口附近的高雄多功能经贸园区特贸区内，包括振美建设的「贝拉莫里」案，以及崑庭建设的「琴棋」系列，还有江城建设和国城建设规画兴建的高级住宅，每坪表价都在25万到36万元之间，与附近每坪7万元到12万元之间的狮甲国宅、正勤国宅、以及大楼中古屋，产生明显的市场区隔。 　由於该区域生活机能好，方圆2公里之内，就有IKEA、家乐福、以及COSTCO大卖场，方圆5公里之内，所有将於民国104年以前陆续完工的重大公共工程，包括高雄世贸中心、流行音乐中心、以及高雄市立图书馆总馆等，当然，亚洲最大的购物中心统一梦时代也是区内着名地标，加上未来的发展腹地，也深具潜力，价格才足以获得支撑。 　至於透天厝方面，还是以仁武和凤山等原来的高雄县市交界区为重点，包含仁武热门区位湾北重划区、澄德、慈惠、和育才等地、以及鸟松的仁美、澄清湖周边、与北凤山（文山、华凤段），近期在地价的推波助澜下，单车库房价也逐步向每户900万元迈进，一般地段的双车库别墅住家，每户1,000万到1,500万元，似乎成了标准价格，其中澄清湖周边区块，像是文山特区、澄清正後方滨湖路两区，更往上挑战每户4,000万到5,000万元的价位，部份户别更上看7,000万元到1亿元，「很难再看到一户600万元的透天厝了」。 　价格上涨，摆在眼前，推案量，也是蓄势待发，有人估计，2011年的高雄房地产推案量约1,500亿元，陈武聪和黄?辉的看法，相对保守，「800亿到1,000亿元，比较贴近市场，如果以平均值来看，900亿元算是比较中肯的量」。 　高级住宅出头天 　在结构上，未来不再是中价位房屋当道，而是针对换屋族群和部份投资客而推出、70坪以上的大坪数、总价2,000万元到2,500万元的高级住宅，高雄代销业龙头黄?辉推估，「大约400亿到500亿元的案量」。 　「其实，高雄最近几年新屋的推出户数，平均只有4,000户，而长期统计的平均需求数，是每年7,000户到8,000户之间」，高雄市建筑开发公会总干事林佩桦以数据说明高雄房屋市场，长期而言，是「需求少於供给」的结构。 　蔡宸佑就2009年和2010年，合并前的高雄县市的推案总量来看，2010年县市总共推出7,647户，比2009年的5,098户多出2,549户，增幅约50％，其中以大楼增加最多，高达1,962户，而且集中在楠梓、鼓山、左营和凤山等区域。 -- 现出你的原型吧!!库斯拉 只要有我假面黑骑士卡贝拉在的一天.... 就会守护这个美丽的星球直到天荒地老..... --

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