委托售屋 摆脱冷冻房 ■ 记者林瑞阳 最近房地产市场似有活络迹象，看屋和售屋民众明显增多，不少民众已在盘算此时是否是售屋的好时机。你想要卖房子吗？你准备自己卖房子还是委托仲介 许多民众老是在托售和自售之间摆荡。委托仲介，怕经纪人或业务员没有积极带看，导致自己的房屋被冰冻，可能会一拖数月；自行出售，又怕找不到真正有意愿的买主，耗时费力。很多人不知道，其实有意售屋者可以选择采取「一般委托」售屋法。 多家代卖 良性竞争 相较於指定单一特定房仲公司的「专任委托」，所谓「一般委托」，是指屋主同时与多家房仲公司签订委卖契约，不只甲家的房仲经纪人可以代卖，乙家、丙家、丁家，甚至是屋主本人都可以带看，在众多房仲公司良性竞争下，带看频率可望增高，成交机会自然加大。 最近房市买气转好，又有许多民众采取这种「同时可委托好多家仲介公司」的一般委托方式售屋，不少有意买屋的民众最近常可发现，当被房仲经纪人带看某一间房子的同时，屋子里早有其他仲介公司带来的好几组人马，格外突显待售房屋的抢手程度。 事实上，采用一般委托的屋主，多半站在自身最大利益考量，看中的是较高的出售机率，开放多家房仲经纪人自由竞争，自然不会有带看率不高、经纪人对买方掌握度不佳、积极度不够等抱怨，也没有单一经纪合约期满後，才能换人托售的限制，对於卖方根本没有损失，算盘怎麽打都是划算。 保障少 带看不积极 不过，对於站在第一线的业务员而言，一般委托对其保障相对较少。房仲业者私下表示，除非是委卖物件抢手，否则他们「约还是会签，但带看意愿其实没那麽高」。 房仲业者指出，专任委托代表的是对仲介公司和经纪人的信任，强化了仲介公司与经纪人的责任感与使命感，一般委托就像NBA的自由球员制度一样，除非房子特别好且抢手，否则经纪人在不保证自己最後可以成交下，其实投入的心力相对减少，「屋主想要制造的双龙抢珠效果，最後可能落得三个和尚没水喝的下场」。 怕作嫁 行销投资低 他说，依目前房仲公司制度，经纪人只能拿着专任委托的合约书向公司申请广告费，着手印制传单、取得特定客户名单等综合行销，由於房仲业者只有在成交後才可能拿到服务费，在害怕为人作嫁之下，「一般委托可能只是顺着客户需求带看而已，也许不会在行销上进行投资」。 信义房屋企研室经理林永孟表示，采用一般委托的屋主，比较应该担心的，是因为两家或多家房仲经纪人同时向不同买主收订，进而衍生的一屋二卖争议。 他说，由於不同仲介公司彼此之间不可能互通讯息，一般委托常有甲经纪人在上午向买方收订，不知情的乙经纪人在下午又向别人收订的情形，屋主不但容易惹上诈欺争议，最後还得退回没有成交的买家双倍订金。对於两位向客户收订的经纪人，由於都已经达成合约上载明的撮合任务，屋主必须支付应有仲介费用，反而是得不偿失。 订契约 防一屋二卖 不过房仲业者指出，一屋二卖的情形，可以透过契约预先防止。诸如要求房仲经纪人在与买方签约并收订时，准确纪录时间，後约即属无效，而且不必加倍退回订金。此外，卖方也可以要求经纪人在成交後立刻告知，并随即去电其他经纪人取消委托，技术上其实可以克服擦枪走火的一屋二卖。 虽虽然如此，几乎所有房仲业者都还是希望民众在托售时，能够签订单一的专任委托契约。房仲业者表示，民国70年代房市处於景气高峰时，由於买家多，待售物件价格愈喊愈高的情形普遍，屋主采用一般委托相对容易受惠，但如今是讲求服务和互信的时代，「如果客户同时喜欢上一间一般委托的房子，和一间专任委托的房子，我们当然希望客户可以买专任委托那间」。 永庆房屋经理陈韵如表示，一般委托就像同居关系，很自由；专任委托则是婚姻关系，限制较多，但相对也较有保障。民众可视个人喜好和判断来选择最合适的售屋方法。 --

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