独家》新光三越夺下北车商场　一关键赢过最懂台铁的微风 百货龙头新光三越拿下台铁北车商场经营权。被外界称为「金鸡母中的金鸡母」争夺战， 为什麽最懂台铁的微风、外界最看好的统一竟不是最终赢家？ https://i.mopix.cc/S4wcaP.jpg 微风失守，北车商场易主新光三越，「精装车站百货」能拚年营收50亿？图片来源：谢宽 摄 文 王一芝 蔡立勳 天下Web only 发布时间：2026-04-23 9家强敌厮杀，经过个把月的评选，台铁被外界称为「金鸡母中的金鸡母」的北车商场经 营权，最後由百货龙头新光三越拿下，跌破外界眼镜。 原本外界呼声最高的两家，占尽优势的既有经营者微风广场和拥有东京车站经验的JR东日 本，双双落败。 外传势在必得、在权利金与投资额上全面加码的统一集团，最终也饮恨。 反而在台北车站对面插旗近30年的百货龙头新光三越意外出线，取代耕耘长达19年的微风 广场，正式拿下新一期经营权，合约期间为15年加8年，共计23年。 「新光三越、微风、统一和JR东日本，4家都在伯仲之间，但评审分数打出来，就是新光 三越最高，」一位外部评审透露。 从投标名单外泄、9强混战、一家因投标文件资格不符率先出局，再到新光三越意外出线 、微风广场失守，北车标案也是今年零售业最戏剧化的战役。 外界更好奇的是，为什麽最後是新光三越，而不是最懂台铁的微风广场，或一度被视为最 有企图心、开价最高的统一？ 统一「预算无上限」背後的布局 这场ROT标案从一开始就充满话题，竞争格局被业者形容为「大联盟季後赛等级」。 五铁共构的台北车站，每天人流约60万人次，被台铁内部形容是「兵家必争」的黄金地带 。 相对於微风广场最後一年（2025年）28.9亿元的成绩，台铁在招标前更对外喊出年营收50 亿元的目标，这是一张带着雄心的新合约。 如果只看财务条件，外界原本押宝统一。 在统一美丽事业集团董事长高秀玲「预算没有上限」的指示下，统一的投资金额开到10亿 ，外加一亿预备金，专门用在日後台铁要求追加修缮时的改装支出，等於比竞争对手平均 多了近4成。 在固定权利金和营运抽成上，更是全面加码，「超乎我们预期，」几个台铁内部员工看到 ，都觉得不可思议。 熟悉内情的人士更点破，「统一前15年根本不可能赚钱，」 不赚钱为什麽要拿？「为了全盘布局和面子问题。」 这种不计短期财务报酬的打法，与统一近年几个关键投资案高度一致。 比如Dream Plaza的实际投资金额，董事长罗智先透露是外界预估10亿的3倍；台南Par K* Avenue1500坪的复合商场，投资成本也是一般店型的4到5倍。 高雄亚湾市38BOT案，统一更一口气签下46年营运期，投资金额从7.6亿元追加到9亿元以 上。北车标案，只是脉络下的最新一章。 怎麽让北车更好才是决胜关键 只不过台铁这次采的是「综合评选制」，而非单纯价格标，可量化的权利金和抽成等财务 条件，只占30分，其余70分落在硬体改造、动线设计、公共性、创新与品牌多元等项目。 也就是说，谁出价最高，可以在财务分数拿满分，但真正决胜的，是9位委员对「北车未 来要长成什麽样」的集体想像。 新光三越的策略，是把财务条件拉到「合理上缘」，投资额同样开到10亿，明显高於7.65 亿的底标，也与统一站在同一个级距，但权利金和抽成没追到统一那麽极致，「新光三越 的投入金额和权利金虽然比统一少，但高於大部份的竞争者，」知情者透露。 真正让新光三越从「第二高价」变成「第一得标」者，主要是评审对品牌与空间想像的偏 好。 新光三越提供评审的想像画面是，把北车变成「精装版车站百货」，这对把北车视为「国 门城市门面」的评审来说，有很强的说服力。 新光三越等於承诺至少用10亿，把原本略显杂乱、老旧的车站商场，一次拉到接近信义商 圈A级百货的水准。 再者，新光三越在商场经营的品牌熟悉度和信任感，也是统一难以复制的。老牌百货龙头 长年在台北、桃园、台中、台南和高雄经营大型旗舰馆，财务稳健、招商能力强、营运风 格可预期。 这种好感度，很容易在评分表上转化成几分的差距。 最後，新光三越站前店的存在，让「站前店＋车站店」的双馆联栋想像，变得更具体。 新光三越接手北车後，可以将站前店的品牌矩阵、会员系统，透过联名、跨馆活动、点数 整合的方式，导流进车站店，把原本只是走到对面百货的动线，变成一条从月台延伸到站 前商场的生活廊道。 这对希望北车能整合周边商圈的评审来说，有很强的吸引力。 相较之下，统一的提案被部份评审视为偏向「通路型节点商场」，可能会延续服务区与Dr eam Plaza的逻辑，用小七、星巴克、康是美等自家品牌，去填满高流量的车站商场。 对那些希望北车看起来「更像一个国门百货橱窗」，而不是「放大版服务区」的评审来说 ，新光的版本更接近他们心中那个北车。 https://i.mopix.cc/WLx8qp.jpg 新光三越提案将北车打造成国门百货橱窗。图为北车二楼用餐区。（谢宽摄） 微风退场，新光版北车的挑战？ 至於在北车耕耘19年，从黑白棋盘格地板、嘟嘟钟到圣诞树，让一个二楼废弃空间重生的 微风广场，虽在标案公布前都持续打舆论战，但财务压力、提案深度与创新度，都难以与 新挑战者匹敌。 一位外部评审私下感叹，「微风理应最了解台铁，提案却没在台铁最想改善的地方，提出 具体想法，该打屁股，」 另一位不愿具名的评审则透露，微风分数仅排在新光三越之後，是第二名。 说起来，新光三越对评审来说，就是那个既不太冒险，又足够漂亮的答案。 而拿下北车标案，可说是为去年经历台中店气爆停业的新光三越，打了一剂强心针。 在北车商场的营收加持下，新光三越有机会在2027年营收一举破千亿，跨入momo、全家便 利商店的零售千亿营收俱乐部。 这是北车标案的终点，也是新光版北车的起点。新光三越接下的，其实是一块闪耀光环， 却暗藏荆棘的战场。 相较2005年微风拿下北车，用的是一张几乎「量身订做」的宽松合约；2026年新光三越接 棒，面对的却是一份截然不同的严苛契约。 当年微风只需以6000万特许权利金一次付清，即可享有12年使用权，并采累进制抽成，最 高上限仅2％，「微风占到北车商场，前3年即已将投入之装修等成本收回，」 一位零售高层直指。 20年後，商场面积从3300坪扩增至4325坪，增幅近3成。 新光三越必须在2年8个月内，分期分区进行增建、改建、修建，施工期间还不能中断营运 ，与20年前微风「整建後再营运」的模式相比，新标案对业者的韧性要求显着提高。 不能只把商场当百货公司的延伸 财务实力更是。 虽说新标案最引人瞩目的制度创新是营运权利金设计，从累进制改成累退制，营业额愈高 ，抽成反而愈低，鼓励业者冲高业绩，但以新光三越10亿等级的投资额与偏高权利金，要 在坪数有限的情况下挑战50亿营收，是难度极高的财务考验，一旦景气逆风或人流结构改 变，压力将很快反映在营运数字上。 一位零售业高层直言，「这个地方怎麽可能做到50亿？我个人觉得不可能，真的不可能！ 」 他比较，全台店王新光三越台中店的精品销售占比高达4成以上，而北车的消费族群以通 勤旅客和移工为主，客单价本有结构性的天花板。 动线与方向感则是第三道关卡。 就连在附近深耕17年的京站总经理王大政都坦言，「十个人有九个半在北车迷路，」 如何重新梳理人流、把「过路旅客」转化为「消费者」，更是新光三越必须破解的核心命 题。 更直接了当的解释，前15年是新光三越的还本期，真正的甜蜜期在15年之後。 当增改修建的资本支出差不多摊提完成，如果营业额能被推升到40亿以上，累退制抽成才 能让新光三越保留较高的边际利润。 这考验的是新光三越对车站店的定位，如果在品牌组合过度复制站前店，有可能失去交通 节点应有的便利性和多元性，成为价格偏高、与日常通勤族脱节的场域，将直接影响坪效 表现。 「新光三越绝不能只把北车商场做成只是对面百货的延伸，」一位零售业高层提出忠告。 一场赌注，23年的押宝，答案留待时间揭晓。 北车60万人流金鸡母，最长能经营23年 台北车站大楼新旧标案条件比较 （责任编辑：赵佩妤） https://www.cw.com.tw/article/5140775 --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 101.10.217.4 (台湾) ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/Railway/M.1776955154.A.399.html ※ 编辑: godofsex (101.10.217.4 台湾), 04/24/2026 00:27:21