※ 引述《mshuang (竹碳乌龙)》之铭言： : 但是在自由经济下，土地是不足的，也就是虽然从大台北来看土地空余很多 : 但是从自由经济的需求角度来看，完全不足，他只要特定地区的土地，再以 : 台北市土地来看，放到全国也是不足的，自由经济对於特定商品追求 这点本来就同意阿,所以只能都更+开放容积率来解决 : 而实价登录的问题依然很大，土地价值和土地预期价值并不一定相等，一块 : 土地市价一百万但是因为我需要钱五十万卖出，算哪个？其他如拍卖等，一 : 拍二拍三拍价钱越拍越低，反过来我也可以提价，一条路公司有半数的土地和 : 房子全部提高两倍售出转卖给股东，要征收用什麽价钱徵收？ : 提高公告地价最後就是政府吃亏全民买单，短期来看或许可以收到税收，但 : 是长期来说饮鸩止渴 同样的状况在股市也会发生,有所谓本益比和本梦比, 但不管采用哪个,任一时间点在任一市场只会有一个股价出现, 这个股价是由市场交易者根据各自需求(现实与预期)所共同决定 当然预期价值常成为泡沫危机的温床..... 很久以前没规范时内线交易也时有所闻,股市可以规范, 难道公司卖土地给股东就不能规范? 股价每天不同,开市期间有时前一秒和後一秒也不同, 在无重大利多或利空事件发生时看股价趋势时有所谓移动平均的概念, 或者说是高频讯号过滤器, 土地的价值除了时间上的移动平均还可以配合空间上的移动平均, 因为土地在空间上具有连续性,不像不同公司股票间完全是跳跃性, 然後邻近道路的再依不同道路等级加上不同的价值加成,易淹水区予以扣减, 这些个运算在今日的资讯技术下应该不成问题 提高公告地价趋近市价从来不是问题,问题点只会出在税率的数值是否合理, 如果税率太高(比方说10%/年)当然会导致土地没人要而让地不能尽其利, 地方政府当然可以依据当地土地利用程度及当时总体经济情况宏观调节该地地价税率 另外对於空间上高频讯号部分,也就是说交易价明显高於或低於邻近地区价值处, 低的政府可考虑优先徵收来做为公共建设,高的则避开单纯收持有税 : 目前所谓大台北都会区，其实是高地价产生的结果，地价房价不段升高，迫使 : 人口转移到附近城市产生卫星都市，但地价和房价便低，人口就会继续流入城 : 市，人口增加平均犯罪率就会上升从数字来看，各种需求也会增加，姑且我门 : 把前面这些统称为维生系统，包含食衣住行等等 供应不足 -> 高地价 -> 投资客加成炒作 -> 更高地价 -> 人口移至卫星城市 增加供应人口当然会流回主城市 : 前面我所谓的城市衰败，指的就是因为人口不段增长，但是都市本身的系统无 : 法负荷如此庞大的人口，最後就会造成都市衰退，食衣住行除了政府提供外， : 在自由经济的区域，这些更依靠所谓的有钱人负责其中一部份，你不能期待政 : 府开钱柜或是酒吧，而这些却是维生系统的一部份 : 当系统崩坏时，可以离开都市的就是那群有钱人，而剩下来的中产和低产阶级 : 就会因为缺乏资产的问题而无法转移，他一生才那麽一个小房，你要求他转移 : 太过困难了 台北市如果崩坏,那表示将有其他地方崛起, 中产和低产阶级要转移到高雄会很难吗? 其他地方地价应该还没高到中产和低产阶级无法转移的程度吧, 只是之前努力的成果可能会随着崩坏而归於消失,要重起炉灶而已 这里牵涉到的概念是,政府该不该父权式的认为 因为更多人进到台北市会使台北市崩坏,所以政府用强制手段(容积率)限制供应, 让有钱人才能进入台北市,穷人无法在台北市买房, 同时也让所谓维生成本与居民土地使用利益间出现太大落差(剩余价值)? : 底特律的房价也很低，只要一美金而已，底特律呢？ 底特律的问题恐怕比台北复杂的多, 里面还有重工业没落使工作机会减少和种族歧视的问题... 台北市会不会人多到衰败其实在下存疑,因为美国一些有钱人不会想住在市中心... 不过前一篇也有提到,可以用房屋税来平衡, 也就是说把所谓维生成本适度反应在房屋税上, 如果进住台北的边际利益(薪资待遇)小於或接近维生成本(房屋税)时, 外面人口就不会再有诱因进入台北 最後,到底怕的是台北人太多还是太少? 担心提高公告地价,短期收到税,长期收不到饮鸩止渴? 那是人跑掉了? 地跑掉了? 还是公告地价後来变太低了? 如果是人跑掉,那担心的似乎是台北人太少 XD 後面又担心人多到维生系统撑不住导致城市衰败 当然人太多或太少都不好,所以要问的是现在此时的台北到底人太多还太少? 如果是已经多到快衰败了,那就该大幅调高房屋税反映成本, 让低收益人口迁出台北市预防衰败 如果是还在规模效益范围内,那就该考虑开放容积率调高地价税, 可配合降低房屋税(减低民意反弹), 让老旧公寓有更强都更诱因(改建後使用面积增加可卖人租人,地价税又与改建前一样) 引进更多人力进入台北市 -- 生命财产第一, 别逼我们上战场 民生经济第二, 别让我们饿死 民主自由第三, 我们来公投 民族主义第四, 愿中国统一 --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc) 其实在下更倾向土地使用全自由,废除容积率管控 XD 基於安全考量保留适当建蔽率即可 ※ 编辑: moondark92 来自: 123.192.248.8 (12/23 10:50) 空屋在那为何没人住? 没人想住? 还不就是价钱谈不拢..... 很显然的投机客出的钱比想住的穷人愿意出的多,所以房子才会空在那 供给量必须大到把投机客的需求都满足後,多出来的才轮得到想住的"穷人" 在民主政府不可能透过各种手段(监听侧录确认空屋,强制收购)来把空屋转给想使用的, 只剩大量供给把房价压低一途 这就像假如以前大学联考录取可以自由转卖,那成绩好的肯定年年去考然後转卖谋利, 宁可卖不出去也不要贱价出售,反正报名费不高..... 当然事实上是不能自由买卖..... 最後是就算现在已经住台北的,很多人也想住更大坪数, 但因为太贵买不起更大房子,开放容积率对这些人也有帮助,而这不涉人口流入, 并不会增加都市交通及公共财负担 ※ 编辑: moondark92 来自: 123.192.248.8 (12/23 15:52) 囤积居奇只会发生在饥荒,应该没人会在丰收时囤积居奇 饥荒时有人囤粮怎麽办? 要嘛找出囤积者下狱杀头,要嘛就是从别的地方运粮过来 只要台北房价只涨不跌的神话不破,投机客永远可以找到方法囤屋, 但在民粹当道的年代抓到又能怎样? 有人提出空屋税,问题是空屋怎监别? 现在可以用电表水表,但一旦电表水表成为界定标准, 投机客就会没事浪费水电来模拟成有人使用的状态, 结果是空屋没减少,水电价先涨了 除非要允许政府可利用街头监视器的资料做为空屋证据, 不过这方法对於同栋公寓内拥有多户者也没用,可能要动员检调... 可现在连监听到关说案都不能揭露了,囤积空屋没刑责监听侧录肯定被反到爆 标靶兵器不能用,那用地图兵器如何? 地图兵器者其一就是持有税,让囤房者付出大量维持成本促其出租,赚取租金来平衡 但这方法下去即便投机客会非常痛但更多自用者也会被课到税, 看看推动证所税的下场,关键就在於很多民众也买了股票..... 还剩下来的地图兵器只剩糖衣定时炸弹了,就是开放容积率 一推出肯定是地价飙涨,只要有台北市土地持份的人全部笑呵呵, 先都更者每个都发财,但到了後期把投资客全榨乾了以後,房价就会跌了, 甚至连地价都可能跟着跌, 就像当初广设大学一样,等到大学毕业生发现只拿22K已经是数年之後的事了, 请问现在民意氛围下何者最可行? 还是阁下有其他不得罪选民又可逼投机客吐出空屋的办法? ※ 编辑: moondark92 来自: 123.192.248.8 (12/23 17:45) 如果投机客有印钞权那真的永远没有满足他们的一天 但现实是他们没有无限的金钱 满足投机客的方法就是让房子多到他们把钱全花光还有剩很多房子 这样价钱才能降低到一般受薪阶级能接受的范围 受薪阶级的需求才会开始在房屋交易市场显现 ※ 编辑: moondark92 来自: 123.192.248.8 (12/24 13:45) 只有接近100%的土地增值税可以让他们无利可图,这种法案别想在立法院通过... 真的通过如果没配合空地税和地价税可能造成有钱也买不到土地... 货币有所谓乘数效应,但只要发行量不变,存款准备率不是0,帐面货币都会是有限的 有限货币就会有花完的一天 最後敢问这位经济大师,何妨说说有何妙方对付这些投机客? ※ 编辑: moondark92 来自: 123.192.248.8 (12/24 14:06)