※ 引述《oodh (oodh)》之铭言： : ※ 引述《yamatai (疯狂邪恶但忧伤的小丑)》之铭言： 恕删 : 来源：2010年3月16日出版的《环球》杂志 第6期 : 《环球》杂志授权使用，其他媒体如需转载，请与本刊联系。 : ----------------- : 以文中德国为例 : 是不是采用监价机制，我觉得并不重要 : 监价机制只需要在重大建设、事故後作地域性的加成评估就好 : 基本上文中房价的稳定是来自充足而强制的配给 : 用罚责限制房价，如果该标的确有许多人想住、供不应求 : 就会变成违反市场法则的「先抢先赢」或「有关系的得利」 : 所以关键就是不能让大部份的地区「供不应求」 : 一定要供到人民不会「捧着钱抢 还抢不到」 : 如果能做到这点，也不一定要对房产监价 : 可以改规定「(无重大建设、事故、更建的情况下)房产交易不能年获利1(n)%以上」 : 如果有重大建设、事故、更建， : 再由专业机构、公会 讨论出地域性的调涨幅度 : 并且限定起涨点 -- 可以在建设发包前的某年起涨，但不能一放风声就涨 : 但重点是 充份供给(不是全市 而是一区内 功能可替代的充份供给) : 和 强制订价 : 改为约束年获利率，而不是直接监价 : 在推行上有两个好处 -- 至少现在的地主、屋主 (屋主也是小市民啊) : 不必担心房产有暴跌的可能 : (搞不好贷款都还没缴完就跌价 : -- 更惨的是说不定被银行要求补充担保品) : 另一个好处就是便於官方机构收集房产售价 : -- 你想要未来卖高点，自然就不可能低报售价， : 只要在法规定明定提报售价所需的证明(贷款、房仲交易纪录)和比价标准 : 这样也就能以售价取代公告价格 似乎是很不错的参考 不过大致上我是觉得这样的配套措施执行上复杂了点 而且也同样有许多玩得很硬的地方 也算是有监於此,所以我之前提出的作法,并没有朝向这样的方向 (因为我个人倾向在制度运作时,可以将人为判断的需求降到最低,特别是执行的人员) 而是在其他的方向来硬的,走向土地(建物)公有,公开标租,(新成建物照价徵税) 这样一来土地价值自然会在公开标租时公开了, 所以也不需要养公务人员或其他人力去查访价格什麽的 更不用公务人员去承担人为强力限制涨幅等干预市场价格波动的作法 之前的讨论倒是让我找到了租期这个环节的处理方式 让每坪租金的价位与租期挂勾,随着物件越热门租金越高,租期就越短 举例来说,像是租期分成5,10,20,30年 前10%价位一租5年, 前10-30%一租10年, 前30-60%一租20年, 前60~100%一租30年 有市场过热的疑虑时,可以试着缩短租期,或是把短租期的价位带增加, 比方说5年租期提升到到价位前15%或20%,来提升高价物件的周转率 这对公务人员来说也很容易执行 用电脑程式就可以轻松的计算出来,不需要任何的人为判断 (基本上开标时就可以先把租期与相对的价位带公告出来了) 至於上面的租期与价位带只是个例子,实际上多半会依不同需求有所调整 不过原则应该是不变的 顺便提一个之前回o大文时就考虑到关於炒作的问题, 不过因为久没花时间在BBS上,所以之前没回 比方说在一个物件的出租标案中, 出价的承租人有自用(营业或居住等)的A,B,C,D,E,F以及投资的G,H,I,J,... 标案结果为以下两者 状况1:ABCDEF得标,然後自用经营 状况2:GHIJ得标,接着多半会倾向再以更高价位转租给其他的自用人 比方说上述的ABCDEF(可能意愿较低),或是找到愿意出高价的自用人K,L,M等 (租不出去或得认赔的就不讨论了) 有趣的地方就在於当此次租约期满,在下一回的出租标案中 这时同样是自用的K,L,M等,就可能会转变为这一回合的标案竞争者 与上述的ABCDEF(自用),GHIJ(投资)等竞争 这时若是由出得起最高价的自用者得标,也就是回到状况1的情况 但如果是由GHIJ等投资客得标,则如同状况2, 待约满下回标租时,又会再引入出得起更高价的自用者N,O,P等参与竞标 长期来说,物件价值应该还是会由自用户来主导 这应该也是政府比较乐见的市场状况 另一篇再补充其他相关的问题 --

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