作者Eventis (何逸凡)
看板Policy
标题Re: [分享] 容积奖励抑房价?蓝绿皆不看好
时间Mon Apr 26 21:47:17 2010
※ 引述《houkoferng (枪毙冈田救日本!!)》之铭言：
: 台北的都更都是公寓，每个人都拥有部分的土地权利
: 现状的制度是保障原持有人的最大利益，在都市更新的改建会带来的价值提升的前提
: 下，本来就是建物+土地=原价值，不是只有土地的原价值。
: 都市更新本来就是期望借由建商的，投入提升园区块的整体房地产价值。
^^^^
这个本来不成立.
依後所附法条(注意主体即可)可知,
都市更新本质上是政府公权力推动的市区再造,
建商进不进来,并非制度的原型.
亦即,从头到尾,根本不需要考虑提供建商合理的诱因,
更甚者,都市更新带来的房地产价值的提升,
主要并非来自於劳力资本的投入,而是更新计画所产生的社区营造效果,
这个本身就不是专门拿来让商人营利用的.
建商见到有利可图加以投入,只是制度上顺势而为所刻意的放任,
并非其本意就在导入建商并以之为杠杆.
甚至,若建商的投入造成了负面的外部效果,政府也当然有管制的理由与正当性.
真正关键的因素是公权力本身的态度,就制度面来讲,
政府具备一切可独自进行(或委托或半官半民)更新计划执行的工具与权力.
"让民间投入者可以赚钱",是一个制度上可以"借力使力"的设计,
但并非当然必须如此.
都市计划法
第六十三条 直辖市、县（市）（局）政府或乡、镇、县辖市公所对於窳陋或
脏乱地区认为有必要时，得视细部计画划定地区范围，订定更新
计画实施之。
第六十四条 都市更新处理方式，分为左列三种：
一、重建：系为全地区之徵收、拆除原有建筑、重新建筑、住户
安置，并得变更其土地使用性质或使用密度。
二、整建：强制区内建筑物为改建、修建、维护或设备之充实，
必要时对部分指定之土地及建筑物徵收、拆除及重建
，改进区内公共设施。
三、维护：加强区内土地使用及建筑管理，改进区内公共设施，
以保持其良好状况。
前项更新地区之划定，由直辖市、县（市）（局）政府依各该地
方情况，及按各类使用地区订定标准，送内政部核定。
都市更新条例
第五条 直辖市、县（市）主管机关应就都市之发展状况、居民意愿、原有
社会、经济关系及人文特色，进行全面调查及评估；划定更新地区
，并视实际需要分别订定都市更新计画，表明下列事项，作为拟定
都市更新事业计画之指导：
第九条 经划定应实施更新之地区，除本条例另有规定外、直辖市、县 (市)
主管机关得自行实施或经公开评选程序委托都市更新事业机构、同
意其他机关 (构) 为实施者，实施都市更新事业；其依第七条第一
项划定之都市更新地区，并得由直辖市、县 (市) 主管机关合并数
相邻或不相邻之更新单元实施之。
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◆ From: 61.64.152.7
1F：推 houkoferng:这点就是制度很脱离现实的想法 04/26 22:11
2F：推 houkoferng:因为虽然假设土地不需投入即可增值但实际上并非如此 04/26 22:11
3F：推 houkoferng:这部分我没有住义法调算是疏忽了 04/26 22:11
4F：→ volkov:推 建商会进来 也是建商努力推动修法的结果 04/26 22:11
5F：推 houkoferng:在实务上没有建商的投入，是很都更的进行会有很高的成 04/26 22:14
6F：推 houkoferng:本，因为所有的前置作业都需要负担程本 04/26 22:15
7F：→ Eventis:所谓的成本只有两方面,前段公用徵收的政治成本,後段公共工 04/26 23:18
8F：→ Eventis:程发包兴建.前段在现实上的成本近乎横徵暴敛(无误),後段则 04/26 23:19
9F：→ Eventis:是标准的油水坑(不误).不过这是执行面的问题,也有其它的方 04/26 23:20
10F：→ Eventis:式可以处理,事实上当然一定会有建商参与(不然谁来盖Orz) 04/26 23:21
11F：→ Eventis:而上面那个算盘打得也不对,即便由建商推动,该跑的程序也不 04/26 23:23
12F：→ Eventis:比政府简易,相反的建商受制於其欠缺公权力背景,并没有可以 04/26 23:23
13F：→ Eventis:拿着"你这个条件不接收我就直接徵收"这个底限翘脚的本事, 04/26 23:24
14F：→ Eventis:只会需要更多的资源来处理这些问题.本来这就不是设计来投 04/26 23:26
15F：→ Eventis:机的,建商藉收购不动产来达成自办的门槛,毋宁是扭曲了自办 04/26 23:27
16F：→ Eventis:在住民自愿性,主动性地配合这一点的本意上. 04/26 23:28
17F：→ Eventis:所以文内才写这是一种顺势而为的放任,最後结果要赚不赚,其 04/26 23:31
18F：→ Eventis:实都掌握在公部门的积极协助或消极管制,所以给人暴利的印 04/26 23:33
19F：→ Eventis:象,不过就是国内"产官"间,"感情"一向十分"深厚"的缘故Orz 04/26 23:33
20F：→ Eventis:不然不说别的,主管机关每个关口都给你来个三管五卡,再行研 04/26 23:34
21F：→ Eventis:议,多少商人耐得住这样拖? 04/26 23:34
22F：推 ayler88:这意味着建商要塞红包给相关主管机关,才能加速顺利处理? 04/27 08:13