大家提的都不是「建造」的风险 是「推动成案」的风险 o大在想都更案的时候，一直有一个潜在设定 「现在我们要作更新重建了」 然後建商要盖、住户要换新屋 这就像 读书最重要的是学生的态度一样 我的小孩本来好玩、对读书没兴趣 我请了一个家教来，他的教法有趣、正面鼓励、诱导思考发问、反面刺激、 还不忘留下习题、带来一些课本没有的小知识让学生有比人强的成就感 我的小孩学了一个月，要缴钱的时候， 我说读书最重要的是孩子的天份和态度，你解题的时间和章节和学校又差不多 学校半年才五千，你凭什麽一个月收五千 我孩子成绩变好，当然是因为他肯读又有点天份，要奖励也是奖励他啊？ 这样对吗？ 问题在於，如果没有家教，我的小孩会肯读书吗？ o大都直接从「建商营造(也就是已经决定要都更了，住户都谈妥要动工了)」开始 所以提的都是「营建风险」 但我们说的是「成案风险」 这个成案与失败的风险是由「承揽(发起)都更的推动者」承担的 它可以是建商、也可以是社区的委员会、促进会，只是在台湾多半是建商 之前的文章其实也多有写到， 如果没有建商在推，是社区里的你我、是某人或某些住户 要发起或承揽都更 都没有这麽容易 缺乏专业的话 要出钱请专业顾问，就会让许多人却步了 就算住户自己花心力学、写 拿不拿报酬也是一大问题，更不论规划品质 (盖在这一带，是三房有市场，还是小套房？ 租还是卖？ ) 怎麽设计争取容积率，怎麽进行公文和法定流程 对寻常百姓来说，「改建」只有多花钱的， 但「都更」 是要能让原住户赚到才会有人点头的，那要怎麽做？ 这就是专业 就算你多盖了一层楼，要租、要卖 都很花心力，要怎麽分、请谁管？ 最後可能还是找房仲业者管理 在面对最後和「只负责营造」的建商洽谈之前 在都计成案前、争取更多人同意时，就会有利益分配的问题 除了参与的其他住外间的分配问题 可能还会有「参与的住户」和「发起的委员会」之间的问题 -- 他们会怀疑委员会中饱私囊、图利亲友 ...就像你怀疑建商那样 如果没有建商能成案吗？ 又，「有了建商就能成案吗？」 不论是不是建商作发起人，这个「可能无法成案」的风险，就是发起者要负担的 今天o大忽略了这个风险 直接从「我们要盖新大楼」开始 -- 已经有共识要盖了 对发起者而言，就像对那位家教一样，自然是有点过河拆桥的味道 过河拆桥不行吗？ 也不是不行 在建商谈到快75%的时候，我相信一定有住户会开始要其他还没同意的住户抵制 「就算最後要做，我们自己承揽，找建商来盖、付他建筑成本就好啊」 「为什麽要让建商赚？」 这个「直接找大盘、原产地买比较便宜」的概念连小吃摊老板都知道 过河当然可以拆桥 但，现实中，有多少社区付诸实行？ 更不论成功了 为什麽不做、做不了？ 因为就连剩下的25% 都不是一般人凝聚得了的 因为就连已经近70% 可能只剩最後5% 都不是一般人洽谈得了的 因为一般人一想到可能会被邻居怀疑自己企图发起是在牟私利就却步 -- 你自己叫我们不要答应，是不是想早一步去当第75% 拿好处？ -- 你叫我们听你的，是不是回过头会向建商要建商给你？ 因为就连钉子户，都会想「如果是建商 我可以大胆开价，自己人反而不行、赚不到」 所以不会支持抵制 更现实点，也许促进会、社区发起者中的确有人是满腔热血 但也难说不会有人是真的想牟利 最後，当然也会有第二组人出现开始和还没点头的人说： 「为什麽一定要给促进会这些人搞呢？ 他们在中间一定有赚头啊？ 我们都不要答应，让它破局，然後我们再发起一个，反大家都有共识了啊」 (过河拆桥人人都会啊， 问题是，换组人马，原本同意的是否还会点头呢？ 同样的，拆了建商的桥，新的促进会未必有能力让原本的近70%人点头..) 搞到案子成了或失败了，就没事了吗？ 利益分配不均、甚至有人原本谈好的後来反悔 都可以把推动者告进法院 -- 如果推动者法学专业不够，自保程序没做好，说不定还真会败诉咧 成案是这麽的难 个人会遇到的风险，很多部份，建商是用专业、人力、财物的交换去克服的 也有很多 对建商而言仍然是充满不确定性的 如果o大能够理解，一个都更案的开始不是从「我们打算改建」开始的 而是从「大部份人都没打算改建，却有几个看到了改建的好处」开始的 就算是社区发起，发起者也一定是其中少数 也许有很多人一开始会乐观其成吧(也会有人谨慎保守) 但真的到涉及 损失 和 利益的创造 与 利益分配 时才是真的难关 -- 说不定还会有人提议「为什麽不找专业建商规划 可能 创造的利益 更多」 说不定还会有人提议「为什麽不找第三者估价分配比较公平？」 是不是找律师见证？ 分到的多的房子是不是统一给房仲出租出售比较划算 就像孩子的学习，并不是从「他开始读书，看了哪些书、算了哪些题」开始 而是从「怎麽让我的孩子热衷读书」开始的一样 要怎麽吸引他的注意 怎麽建立信心、怎麽面对挑战 如何依个人需求安排进度 怎麽把学业视为成就、把题目当电玩关卡，这些都是难题 等我的孩子都已经想读书了，看起来家教当然也就「没什麽贡献」了 如果这麽说o大能理解，应该就能看懂之前我们说的 「如果社区能自行发起，那当然就不用让建商赚」 但是多半不能， 既然不能，就不能再用「已经有共识」的角度来看建商「只剩营建」的「成本、风险」 因为对发起者(承揽者)-- 建商 来说，最困难的就是共识的募集 附带一提，对家教过河拆桥容易 只要你的小孩确定爱读书了，不续聘他也行 但都更的发起人，如果不是社区里的一般大众，而是建商，那就没那麽容易 就算让你在拆了桥後，成功的重新自行发起了新的都更案 将来面临可能的诉讼不说 未来建商们学了一次乖 以後谈都更时全都在同意书上加上 黄金降落伞条款 或 旋转门条款 这个小动作会就被封印了... ※ 引述《oversky0 (oversky0)》之铭言： : 关於推动都更时，因建商承担极大的风险所以可以拥有大部份的利润这点， : 我持反对的意见。 : 不论是住宅区还是商业区，买房子最常听到的原则是： : 第一是地点，第二是地点，第三还是地点。 : 这说明了一间房子的「价值」主要来自於屋主的土地。 : 同样设计、建材、工法且由同一建商同时建造的两个社区， : 一户四十坪的房子在台北可能要一千五佰万， : 但在台南可能只能卖五佰万。 : 这其中一千万的差价是从那来的？ : 建商建造的风险在两地有差这麽多吗？ : 我不这麽认为。 : 同一时间建的，所以两地建材成本差不多，建材涨价的风险也一样。 : 人工台北比较贵，但也没有差到三倍那麽多。 : 台北的房子需求大，卖不出去的风险也相对地小。 : 这差价我觉得主要是台北社区附近工作机会多，交通网路发达， : 有好学区，有大图书馆，生活机能良好。 : 而这一千万的差价主要都是屋主的地贡献出来的， : 而不是建商承担的风险。 : 假设旧社区是五层楼共五十户，都更後变二十层楼共两百户。 : 扣掉原住户，都更後这社区新增了一百五十户。扣掉五佰万 : 建商的「成本」(在台南五佰万是还有利润赚的)，总共还有 : 十五亿的利润。若全分给旧住户，一户可分到三千万，也就 : 是再多分到两户。 : 再回头看看原文原住户的待遇， : 主要就是旧屋变新屋，其价值不超过五百万，和三千万比不 : 到六分之一。更何况这新屋的价值对原屋主只能算是不必要 : 的浪费。其生活品质更因室内面积变小而变差。而所谓房价 : 的增值对自用户只是虚幻的数字。因为就算你卖掉新屋的钱 : 也很难在同地段买到相同室内面积的「新房」。这就好像别 : 人向屋主借了一千五百万赚了六千万，最後只还给屋主一千 : 五万，而屋主的好处就只是旧钞换新钞。 : 这推论中如果有计算错误，请多多指教。 : 如果觉得假设不合理，例如台北一户的成本 : 无法用五百万囊括，也请说理由，例如那些风险在台北是低估 : 了或没计算到，并说明多少才是合理。 -- 乌云连夜幕转红 夜幕转红漫天东 红漫天东有客来 东有客来人情浓 来人情浓酒千杯 浓酒千杯尽思愁 杯尽思愁醉人易 愁醉人易再相留 ~ 《客来》。不返 2000.11.03 不返诗集 http://www.wretch.cc/blog/oodh --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc) ◆ From: 61.20.190.197 ※ 编辑: oodh 来自: 61.20.190.197 (04/23 21:21)