作者oversky0 (oversky0)
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标题Re: [分享] 天下杂志 土地之怒
时间Fri Apr 23 18:14:29 2010
关於推动都更时,因建商承担极大的风险所以可以拥有大部份的利润这点,
我持反对的意见。
不论是住宅区还是商业区,买房子最常听到的原则是:
第一是地点,第二是地点,第三还是地点。
这说明了一间房子的「价值」主要来自於屋主的土地。
同样设计、建材、工法且由同一建商同时建造的两个社区,
一户四十坪的房子在台北可能要一千五佰万,
但在台南可能只能卖五佰万。
这其中一千万的差价是从那来的?
建商建造的风险在两地有差这麽多吗?
我不这麽认为。
同一时间建的,所以两地建材成本差不多,建材涨价的风险也一样。
人工台北比较贵,但也没有差到三倍那麽多。
台北的房子需求大,卖不出去的风险也相对地小。
这差价我觉得主要是台北社区附近工作机会多,交通网路发达,
有好学区,有大图书馆,生活机能良好。
而这一千万的差价主要都是屋主的地贡献出来的,
而不是建商承担的风险。
假设旧社区是五层楼共五十户,都更後变二十层楼共两百户。
扣掉原住户,都更後这社区新增了一百五十户。扣掉五佰万
建商的「成本」(在台南五佰万是还有利润赚的),总共还有
十五亿的利润。若全分给旧住户,一户可分到三千万,也就
是再多分到两户。
再回头看看原文原住户的待遇,
主要就是旧屋变新屋,其价值不超过五百万,和三千万比不
到六分之一。更何况这新屋的价值对原屋主只能算是不必要
的浪费。其生活品质更因室内面积变小而变差。而所谓房价
的增值对自用户只是虚幻的数字。因为就算你卖掉新屋的钱
也很难在同地段买到相同室内面积的「新房」。这就好像别
人向屋主借了一千五百万赚了六千万,最後只还给屋主一千
五万,而屋主的好处就只是旧钞换新钞。
这推论中如果有计算错误,请多多指教。
如果觉得假设不合理,例如台北一户的成本
无法用五百万囊括,也请说理由,例如那些风险在台北是低估
了或没计算到,并说明多少才是合理。
补充一下,我并没有坚持这十五亿的利润全部都要归原住户,
只是要强调这十五亿原住户一毛都拿不到是不合理的。
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